بازار مسکن آمده برای تحول

افت یک درصدی میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در مهرماه، معاملات مسکن در تهران «بازار بدون هیجان» هفته های اخیر شد. انتخابات آمریکا «ترمز دوم» بازار معاملات ملک در کنار «ریسک تنش ها» سرعت خرید را کاهش داده و نوسان قیمت را کند کرده است. ماه جاری می تواند مسیر آتی بازار مسکن را قابل پیش بینی کند.

کد خبر: ۲۰۱۶۶۸۰

۰۹ آبان ۱۴۰۳

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در مهرماه یک‌درصد نسبت به شهریور افت کرد. این شاخص که بر اساس سنجش و بررسی ماهانه فایل‌ها در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران محاسبه می‌شود، برای دست‌کم پنجمین ماه متوالی از نوعی ثبات نسبی یا عدم افزایش شدید حکایت می‌کند. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن حاکی است، ماه گذشته ریسک «تنش در منطقه» عامل بازدارنده خرید سرمایه‌ای ملک شد و روی نوسان قیمت اثر گذاشت. در ماه جاری نیز علاوه بر آن، فاکتور «انتخابات آمریکا» فعال شده و عامل صبر معامله‌گران است.

صدیقه نژادقربان: نبض بازار معاملات مسکن تهران در ماه مهر، بر اساس «سنجش قیمت پیشنهادی» و «روایت واسطه های ملکی» متاثر از دو فاکتور «تنش های منطقه ای» و «انتخابات آمریکا» قرار گرفت؛ در ماه آبان شواهد بیانگر آن است که این بازار در موقعیت «تعیین مسیر» قرار دارد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر، بازار مسکن با کاهش سرعت خریدها و همچنین کند شدن نوسان قیمت‌ها مواجه است، چرا که ترمزهای دوبله، جلوی خرید و حتی فروش و در نتیجه حرکت تند قیمت‌ها را گرفته است.

بررسی های «دنیای اقتصاد» از شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن مورد سنجش و بررسی گروه مسکن «دنیای‌اقتصاد» طبق داده های ارائه شده از فایل های فروش آپارتمان ها در محله های منتخب مناطق 22گانه تهران، حاکی از افت یک‌درصدی این نوع قیمت آپارتمان (پیشنهاد فروشنده ها) در مهر ماه نسبت به سطح شهریور ماه است، شاخص «قیمت پیشنهادی» در پایان ماه مهر نشان می‌دهد، میانگین این قیمت در فایل های عرضه شده به بازار، مترمربعی 86.3 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. این شاخص برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با مساحت متوسط 81.8 مترمربع است.

موقعیت بازار مسکن در ماه هفتم امسال نشان می‌دهد، بازار معاملات مسکن برای دست کم پنجمین ماه متوالی شاهد «عدم‌افزایش تند قیمت مسکن بود»؛ بر اساس داده ها، در این مدت، سطح قیمت‌ها یا روند کاهشی داشته یا ثبات را تجربه کرد. این ثبات قیمتی در ابتدای پاییز نیز ادامه پیدا کرد و بازار معاملات مسکن ماه مهر نیز تقریبا بدون تغییر نسبت به شهریور باقی ماند. در ماه گذشته نه رشد محسوسی در تقاضای خرید اتفاق افتاد و نه نوسان محسوسی در قیمت مدنظر فروشنده ها ایجاد شد.

البته این نکته را باید در نظر داشت که بانک مرکزی برای دومین ماه متوالی گزارشی از «قیمت قطعی» مسکن اعلام نکرده است و در این ماه ها، سنجش تحولات قیمت مسکن بر اساس شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشنده ها در فایل ها امکان پذیر بود. این شاخص اکنون مشخص می‌کند در ماه اول پاییز امسال معاملات مسکن بدون هیجان بوده و بازار در یک ثبات نسبی به مسیر خود ادامه داده است.

البته سمت عرضه در ماه مهر با تغییراتی همراه بود، به طوری که آمارهای ارائه شده از سوی واسطه های ملکی و فایل های ارائه شده به بازار حاکی است، عرضه فایل فروش در بازار مهر نسبت به تقاضا، در برخی مناطق و محله های تهران بیشتر بوده است. عمده تقاضای خرید نیز به شکل مصرفی بوده و از جنس تبدیل آپارتمان است و خرید برای خانه اولی ها همچنان در کمترین سطح ممکن وجود دارد. در مقابل ورود تقاضای سرمایه ای به بازار معاملات ملکی تهران، کمتر بوده و سرمایه گذاری ها به سمت دیگر بازارها یعنی دلار و طلا و البته سپرده گذاری بانکی سوق پیدا کرد. ماه گذشته بازدهی سکه به سطح 27درصد رسید و دلار 9درصد افزایش پیدا کرد. این در حالی است که ماه ها قبل تر، ثبات نسبی در بازار ارز برقرار بود و میزان رشد قیمت سکه نیز زیر 10 درصد بود.

تا پیش از یکی دو ماه گذشته، بازار پول در جذب سرمایه گذاران و نقدینگی، بازار برنده به حساب می آمد اما بروز تنش ها در منطقه و ریسک های ناشی از آن، بار دیگر عامل نوسانی شدن نرخ دلار و جذاب شدن بازارهای زودنقد‌شونده شد. ماه گذشته رفتار بازیگران معاملات مسکن کاملا تحت‌تاثیر «ریسک تنش در منطقه» قرار داشت و این اثرگذاری باعث کاهش تقاضای سرمایه ای خرید ملک و در نتیجه کم نوسانی قیمت شد. بازدهی خرید مسکن در ماه شهریور بر اساس شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان، با توجه به افت قیمت، به لحاظ زیان خریداران، منفی یک درصد شد که در رتبه بالاتر از بورس (بازدهی منفی 4 درصد) قرار گرفت.

بررسی های «دنیای اقتصاد» از روند بازار ملک در ماه جاری نیز نشان می‌دهد، انتخابات آمریکا «ترمز دوم» بازار معاملات ملک در کنار ترمز اول یعنی «ریسک تنش ها»، شده و سرعت خرید را کاهش داده و نوسان قیمت را کند کرده است. فعالان بازار ملک منتظر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و مشاهده نتایج هستند تا بعد از آن، بر اساس پیش بینی هایی که از فضای بین المللی به دست می آورند درباره چشم انداز قیمت دارایی ها به «دید مناسب» برسند. به این ترتیب در ماه آبان، علاوه بر «ریسک تنش» و موضوع جنگ منطقه و حملات نظامی که نسبت به مهر، شدت پیدا کرد، فاکتور «انتخابات آمریکا» با توجه به برگزاری آن در همین ماه، روی معادلات بازار مسکن تاثیر گذاشته است؛ برآیند هر دو فاکتور، در نقش بازدارنده معاملات ملک عمل می‌کند.

براین اساس باید گفت که ماه جاری می تواند مسیر آتی بازار مسکن را قابل پیش بینی کند، زیرا مطابق تجربه انتخابات گذشته، بازار مسکن بعداز این ماه، می تواند «مسیر پیش رو» را حدس بزند و احتمالا در ماه آینده، شاهد تحولات در یکی از دو جهت قابل پیش بینی، خواهیم بود. چنانچه معامله گران، برنده انتخابات را عامل کاهنده ریسک ها و تنش ها تصور کنند در این صورت، دو سناریو رقم خواهد خورد. در سناریوی اول، شرایط برای ثبات ارز فراهم می‌شود و اگر فضای کسب و کار به سمت رونق تولید و فعالیت های مولد پیش برود، افت قیمت اسمی و افت بیشتر قیمت واقعی مسکن نیز رقم خواهد خورد. اما در صورتی که ثبات ارز بدون فراهم شدن شرایط رونق تولید باشد، بازار مسکن در خطر ورود نقدینگی ها خواهد بود. اما اگر برداشت بازیگران ملک از نتیجه انتخابات، مقابل برداشت اول باشد، «وضعیت ماه های گذشته» در بازار مسکن می تواند ادامه یابد.