نقش بانک ها در تعادل بخشی و رونق بازار مسکن/ پرداخت ۸۰ درصد قیمت ملک به روش تسهیلات ممکن است؟

آیا با ناترازی و اضافه برداشت هایی که از سوی بانک ها صورت می گیرد می توان انتظار داشت که بانک‌ها به‌عنوان یکی از زنجیره‌های اثرگذار مسکن، نقش مثبت در تعادل بخشیدن به این بازار ایفا کنند؛ در حالی که در سایر کشورها، بخش اعظم رونق در بازار مسکن به عهده بانک‌ها است.

کد خبر: ۲۰۲۰۱۳۴

۲۸ آبان ۱۴۰۳

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ رکود حاکم بر صنعت ساختمان را اگر چه کارشناسان به اقتصاد کلان مرتبط می دانند و معتقد هستند که اقتصاد کشور در وضعیت خوبی به سر نمی برد که بخواهیم انتظار داشته باشیم صنعت ساختمان و یا حوزه مسکن چه در بخش عرضه و چه در بخش تقاضا وضعیت خوبی داشته باشد.

اما به نظر می رسد بخش مسکن برای ورود به رونق نسبی و حتی فراتر از آن رونق پایدار نیازمند تامین مالی مناسب از سوی نظام بانکی است و حتی بازار سرمایه است.

محمد رضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام در گفتگو با خبرنگار «اقتصاد آنلاین» معتقد است که کل منابعی که در حوزه صندوق‌های زمین و ساختمان و در حوزه صندوق های املاک و مستغلات که دو سر فصل مهم تامین مالی در بازار سرمایه محسوب می‌شوند بیش از ۵ تا ۶ همت نیست و اصلی ترین دلیل رکود بخش مسکن، تولید مسکن، عرضه مسکن و رفع نیاز مردم است تامین مالی است. به هر حال تامین مالی مشکل اصلی این روزهای بخش مسکن و شاید اصلی ترین دلیل رکود مسکن و رفع نیاز متقاضیان است.

او می گوید: بازنگری در دو حوزه افزایش ظرفیت نظام بانکی و توانمندسازی نظام بانکی ضروری است. بنابراین مهمترین آن افزایش سرمایه بانک های بخش دولتی و بخش خصوصی است که متاسفانه در حال حاضر کفایت سرمایه آنها در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.

ناترازی بانک ها و اضافه برداشت ها از یک سو و عدم کفایت بانک ها و ضرورت بازطراحی ابزارهای قبلی مثل صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات و حتی ساختار شرکت های سرمایه گذاری بخش مسکن شاید بتواند کمکی به تامین مالی بخش مسکن و خروج صنعت ساختمان از رکود کند.

اما سوال این است که بحران مسکن در جامعه ایرانی هر روز که می‌گذرد پیچیده‌تر و دشوارتر و چندوجهی‌تر می‌شود؛ حال متناسب با این مشکلات، راهکارهای معقولی برای عبور از چالش‌ها اندیشیده شده است؟

برخی کارشناسان بر این باور هستند که دولت‌ها یکی‌یکی می‌آیند و می‌روند؛ اما نه‌تنها از شدت و حدت مشکلات مردم در حوزه مسکن کاسته نشده، بلکه با گذشت هر دوره‌ای بر حجم این مشکلات افزوده شده است.

در دهه ۷۰ ایده مسکن زمین شهری، در دهه ۸۰ ایده مسکن اجازه به‌شرط تملیک، سپس مسکن مهر در دولت احمدی‌نژاد، ایده مسکن اجتماعی در دولت روحانی و نهایتاً وعده ساخت ۱ میلیون مسکن سالانه و ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال در دولت سیزدهم محصول این آیند و روند دولت‌ها بوده است؛ اما باوجود این حجم از ایده‌پردازی‌های متفاوت و بعضاً متضاد، مردم ایران طی این دهه‌ها همواره مشکلات افزون‌تر و گرانی‌های فزاینده‌تری را در حوزه مسکن تجربه کرده‌اند.

حال با ایده دولت چهاردهم مبنی بر اینکه دولت نباید تصدیگری در بخش مسکن کند و باید تسهیلگر باشد باید دید بخش مسکن از این همه تغییر سیاست ها چه عایدی خواهد داشت؟

به‌روشنی می‌توان ادعا کرد که سهم مسکن در نظام تصمیم‌سازی‌های دولت هیچ تناسبی با نقش مسکن در زندگی مردم ندارد. این در حالی است که مسئله بهره‌مندی از مسکن حداقلی در بسیاری از کشورهای جهان حتی در کشورهای درحال‌توسعه حل شده است.

طبق یک اصل نانوشته در اغلب کشورها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد درآمد خانواده‌ها صرف مسکن می‌شود. ضمن اینکه دولت‌ها برای دهک‌های محروم و کم برخوردار همواره رویکردهای حمایتی و یارانه‌ای ویژه‌ای را در نظر می‌گیرند.

در ایران این سهم ۱۰ تا ۱۵ درصدی هزینه مسکن از درآمد خانوار بسیار بالاتر است و امروز در شرایطی قرار گرفته‌ایم که بین ۴۰ تا ۶۰ درصد کل بودجه خانوارهای ایرانی را مسکن تشکیل می‌دهد.

از سوی دیگر حدود ۵۰ درصد کل اقتصاد ایران را اقتصاد مسکن تشکیل می‌دهد؛ اما تسهیلاتی که بانک‌ها مکلف به اعطای آن برای حوزه مسکن شده‌اند، کمتر از یک پانزدهم کل تسهیلات اعطایی برای بخش‌های مختلف اقتصادی است.

حیرت‌انگیز اینکه نظام بانکی کشور حتی همین سهم اندک و محدود را در تسهیلات دهی بخش مسکن ادا نکرده و مشارکت صفر درصدی در اعطای تسهیلات مرتبط با نهضت ملی مسکن داشته‌اند؛ درحالی‌که طبق قانون باید ۲۰ درصد کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها به حوزه مسکن اختصاص داشته باشد.

آمارهای بانک مرکزی حاکی است که سهم ۱۵ بانک اصلی کشور در پرداخت تسهیلات مسکن، تقریباً «صفر» بوده است! در واقع ما با یک عدم تناسب و ناهنجاری در نظام تصمیم‌سازی‌های مرتبط با مسکن مواجهیم.

در این شرایط پرسش مهمی وجود دارد که باید به آن پاسخ داده شود و آن اینکه آیا بانک‌ها منابعی برای مشارکت در طرح‌های مسکن داشته‌اند و پرداخت نکرده‌اند یا اینکه منابع آنها توسط دولت‌ها برای جبران کسری بودجه و سایر هزینه‌های ساختار اجرایی، صرف شده است؟

پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند آیا دولت‌ها در حوزه مسکن و تسهیلات مرتبط با آن نقش حمایتی داشته‌اند یا نه؟ از سوی دیگر نکته غیرقابل‌انکاری در اقتصاد ایران وجود دارد و آن اینکه بانک‌ها به دلایل مختلف به سوداگری در حوزه‌های مختلف ازجمله سوداگری بخش مسکن ورود کرده‌اند.

چرا بانک‌ها وارد سوداگری، بنگاه‌داری و دادوستد در بخش مسکن شده‌اند؟ یکی از دلایل اصلی ورود بانک‌ها به حوزه‌های سوداگری، وجود تورم بالا در اقتصاد ایران است. تورم بالا باعث شده بانک‌ها نتوانند خرج و دخل مناسبی داشته باشند و اغلب با زیان انباشته‌های بالا روبه‌رو شوند. برای مقابله با این وضعیت بانک‌ها از طریق ورود به حوزه‌های سوداگرانه و کسب سود بالا در بازارهای مخالف ازجمله مسکن، ارز، طلا و… تلاش می‌کنند بخشی از نارسایی‌های مالی خود را جبران کنند.

مشکل بعدی بانک‌ها نظام تصمیم‌سازی‌های غلط اقتصادی و تکالیفی غیرمتعارفی است که به نهادهای مالی تحمیل می‌شود. مجموعه این عوامل و سایر عواملی ازاین‌دست، باعث شده، بانک‌ها نتوانند نقش ویژه خود را در اقتصاد ایران و حوزه مسکن ایفا کنند.

در واقع بانک‌ها به‌عنوان یکی از زنجیره‌های اثرگذار مسکن، فاقد نقش مثبت در تعادل بخشیدن به این بازار هستند؛ این در حالی است که در سایر کشورها، بخش اعظم رونق در بازار مسکن به عهده بانک‌هاست. بعضاً بین ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت یک ملک در کشورهای دیگر، توسط نظام بانکی پرداخت می‌شود و متقاضیان خرید خانه بین ۲۰ تا ۳۰ درصد آورده دارند. طبیعی است با یک چنین مکانیسمی تقاضای خرید ملک بالا رفته و رونق مناسبی در این بازار ایجاد می‌شود.

پاسخ به این پرسش این است که تا زمانی که موضوع ناترازی و یا کفایت سرمایه بانک ها و اضافه برداشت هایی که به شدت بر روی تورم اثر گذار بوده است حل نشود، تامین مالی از طریق نظام بانکی سرابی بیش نخواهد بود. پس برای اینکه به صورت مستمر صنعت ساختمان را تامین مالی کنیم باید ابتدا ناترازی و کفایت سرمایه بانک ها را حل کنیم و در ادامه نیز بازطراحی ابزارهای قبلی مثل صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات را در دستور کار قرار دهیم.