نگاهی به بازار مسکن چین

بحران املاک و مستغلات چین؛ چرا جوانان چینی دیگر خانه نمی‌خرند؟

بین افزایش سرسام آور قیمت مسکن، بحران بدهی بازار مسکن و تغییر فرهنگ، نسل جوان چین با بازار مسکن بسیار متفاوتی در مقایسه با دوره والدین خود مواجه است.

کد خبر: ۲۰۲۶۶۶۲

۰۳ دی ۱۴۰۳

به گزارش اقتصادآنلاین، نشریه "دیپلمات" که اخبار و گزارش‌های تحلیلی مرتبط با آسیا را پوشش می‌دهد در گزارشی با اشاره به اشاره به چرایی عدم خرید مَسکن توسط جوانان چینی می‌نویسد: "به دانشگاه بروید، شغل پیدا کنید، خانه بخرید و ازدواج کنید: برای چندین دهه متمادی مالکیت خانه به عنوان بخش مهمی از زندگی در چین قلمداد می‌شد. تحلیلگران براساس این حقیقت طولانی مدت نتایج خوش بینانه‌ای را برای بازار املاک چین پیش بینی می‌کردند. با این وجود، اگر نسل جوان چینی دیگر نخواهد برای مالک ملک مسکونی شدن تلاش کند ممکن است این خوش بینی به پایان برسد.

از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۰، نسبت بزرگسالان چینی ۲۵ تا ۳۴ ساله که صاحب خانه شده اند از بیش از ۷۰ درصد به ۵۰ درصد کاهش یافته است. در شهر‌های بزرگ چین، نزدیک به ۳۰ درصد از جوانان بزرگسال در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. این در حالیست که در میان چینی‌های ۴۵ تا ۵۴ ساله نرخ زندگی در خانه‌های استیجاری تنها ۱۱ درصد است. چنین تغییری سال‌ها در حال شکل گیری بوده است. بین افزایش سرسام آور قیمت مسکن، بحران بدهی بازار مسکن و تغییر فرهنگ، نسل جوان چین با بازار مسکن بسیار متفاوتی در مقایسه با دوره والدین خود مواجه است.

در شهر‌هایی مانند شانگهای و پکن، نسبت قیمت به درآمد یا هزینه مسکن نسبت به دستمزد سالانه به نقاط اوج خیره کننده‌ای رسیده است و مسئله فقط کلان شهر‌ها نیستند. برای مثال، شنژن کماکان یکی از غیر قابل دسترس‌ترین بازار املاک در جهان را دارد و در آن هزینه یک خانه به طور متوسط ۴۳ برابر میانگین درآمد سالانه است. در کلان شهر‌های مشابه مانند لندن یا نیویورک، این نسبت در حدود ۱۵ تا ۲۰ برابر است. حباب مسکن چین در اوایل دهه ۲۰۰۰ شروع به شکل گیری کرد که ناشی از شهرنشینی سریع و سرمایه گذاری سوداگرانه بود. دولت ترجیح داد خرید ملک را برای ایجاد رشد اقتصادی تشویق کند تصمیمی که منجر به ایجاد این ذهنیت فرهنگی شد که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات راهی مطمئن برای دستیابی به ثروت است.

سازندگان املاک برای تامین تقاضا به رقابت با یکدیگر پرداختند و باعث ایجاد "شهر‌های ارواح" شدند اصطلاحی که برای مناطقی به کار می‌رود که مملو از واحد‌های مسکونی خالی، اما خریداری شده است. آن مناطق به نماد‌های سوداگری بیش از اندازه تبدیل شدند. این جنون سوداگرانه فشار فوق العاده‌ای بر خریداران جوان وارد کرده است. نتیجه یک نظرسنجی‌ انجام شده در سال ۲۰۲۳ نشان داد که اکثر خریداران به ثروت خانواده برای پیش پرداخت خرید خانه متکی هستند. بیش از ۷۰ درصد از خریداران خانه در چین از والدین خود کمک مالی دریافت می‌کنند. با این وجود، بسیاری دیگر از جوانان بدون کسب حمایت از والدین از بازار خرید ملک خارج شده‌اند. حتی با افزایش قیمت‌ها نیز خطرات خرید خانه در چین در حال افزایش است. سقوط توسعه دهندگان و سازندگان بزرگ املاک مانند شرکت اِوِرگراند در سال ۲۰۲۱ میلادی به تیتر اخبار ملی در چین تبدیل شده و به مثابه داستانی هشدار دهنده برای بخش املاک بیش از حد گرم شده چین قلمداد شده بود. بدهی ۳۰۰ میلیارد دلاری اورگراند که زمانی نماد شهرنشینی سریع و رشد اقتصادی کشور بود، آسیب‌پذیری‌های سیستماتیک در بازار املاک را آشکار ساخت. پروژه‌های ساخت و ساز ناتمام ماندند، خریداران مسکن با وام مسکن در املاکی که وجود نداشتند سرگردان شدند و اعتماد سرمایه گذاران به شدت کاهش یافت. موضوع فقط محدود به "اورگراند" نمی‌شد. شرکت‌های املاک چینی دیگر هم، چون "سوناک" و "کانتری گاردن" نیز در بحبوحه تشدید مقررات دولتی و کاهش تقاضا، برای بازپرداخت بدهی‌های فزاینده تلاش کرده اند.

نگرانی‌ها در مورد سلامت مالی سازندگان ملک، اعتماد خریداران به بازار مسکن را فلج کرده است. هم چنین، عدم پرداخت غرامت از سوی دولت برای جبران خسارت وارده به خریداران نیز وضعیت املاک را بدتر کرده است. خانه‌های پیش پرداخت نیمه ساخت، بدون آب و برق رها می‌شوند و خریداران آن با آینده‌ای درهم شکسته و بدهی‌هایی مواجه می‌شوند که مجبور هستند آن را ۲۰ یا حتی ۳۰ سال بازپرداخت کنند. تصور رایج از مِلک به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن در چین از بین رفته است. مسکن که زمانی ستون امنیت مالی محسوب می‌شد، اکنون از سوی بسیاری از چینی‌ها به عنوان قمار مخاطره‌آمیز تلقی می‌شود که نسل‌های جوان را مجبور می‌کند پیش از شرط‌بندی آینده خود بر روی یک بازار بی‌ثبات، در تصمیم شان تجدیدنظر کنند. بازار مسکن چین با لحظه‌ای حساس روبرو است. اگر در حالی که رشد اقتصادی کُند می‌شود، قیمت‌ها به رشد خود ادامه دهند، گسست بین دستمزد‌ها و هزینه‌های مسکن بیش‌تر خواهد شد و ثبات اجتماعی و اعتماد مصرف کننده را تهدید می‌کند".

این نشریه در ادامه می‌نویسد:"با این وجود، در حال حاضر، نسل جوان چین بین سنت و واقعیت گرفتار شده است. رویای داشتن خانه کماکان از نفوذ فرهنگی قدرتمندی در جامعه چین برخوردار است، اما برای بسیاری از جوانان چینی تلاش برای صاحب خانه دار شدن جای خود را به عملگرایی داده است. اگر تغییرات سیستمی مانند اصلاحات معنادار قیمت یا بهبود سیاستگذاری‌های مسکن در چین محقق نشوند جوانان چین ممکن است رابطه این کشور با مالکیت خانه را به طور کامل تغییر دهند. همان طور که "ژانگ لی" یک طراح آزاد ۲۷ ساله می‌گوید:"والدین ما خانه را به عنوان پایه و اساس زندگی خود می‌دیدند. این در حالیست که از دید ما خانه دار شد بیش‌تر شبیه یک بار سنگین بر دوش است نه یک نعمت".