وضعیت وخیم اجاره نشینی / بالا شهرنشین‌ها پایین شهری شدند

به دلیل گرانی اجاره بها، اقشار مختلف در کلانشهرها طی دو سه سال اخیر مرتبا جابه‌جا شده‌اند. ساکنان شمال تهران به محلات پایین شهر رفته‌اند. پایین شهری‌ها به حاشیه، حاشیه‌نشین‌ها به مناطق ارزان‌تر با امکانات کمتر سوق یافته‌اند. در شهر تهران ۵۰ درصد مردم مستاجر هستند اگر اجاره در سال بعد افزایش پیدا کند اینها باید چه کنند؟

کد خبر: ۲۰۳۵۹۲۵

۱۵ بهمن ۱۴۰۳

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، بخش مسکن طی ۴۶ سال که از پیروزی انقلاب اسلامی گذشته پیشرفت‌هایی داشته است؛ اگرچه چالش‌ها و کاستی‌ها نیز کم نیست. در دوران پهلوی بسیاری از مردم در شهرهای بزرگ از جمله تهران با مشکل مسکن مواجه بودند. یکی از آسیب‌های این معضل شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی مثل حلبی‌آباد بود و گفته می‌شود بیش از ۶۰ درصد کارگران فاقد مسکن بودند. زاغه‌نشینی تا کنار میدان آزادی کشیده شده بود. محمدرضاشاه و مسئولان دولتی وعده‌هایی در خصوص حل بحران مسکن می‌دادند؛ اما بحران عمیق‌تر از این بود که با حرف بتواند حل شود. هویدا نیز در نطقی گفته بود «مـن قسـم می‌خورم مشکل مسکن کارگران را حل کنم» (آیندگان، ۱۳۵۷: ۳). اما تشکیل اتحادیه تعاونی مرکزی مسکن کارگران و همچنین اقدامات دیگر دولت پهلوی در عرصه مسکن به‌خصوص مسکن کارگران کارساز نبود.

پس از انقلاب، سیاست‌ها بیشتر به واگذاری زمین معطوف شد که در دهه اول انقلاب اثرات خوبی داشت و به خانه‌دار شدن بسیاری از خانواده‌ها انجامید اما آن طرح‌ها پس از چند سال کارکرد خود را از دست داد. از طرف دیگر رشد روزافزون قیمت زمین و مسکن در کلانشهرها به کاهش قدرت خرید دهک‌های پایین انجامید و سکونتگاه‌های غیررسمی شکل گرفت؛ به طوری که در حال حاضر ۲۰ میلیون نفر از جمعیت کشور حاشیه‌نشین هستند. قیمت هر متر خانه در تهران نیز به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده و به گفته مشاور رییس‌جمهور دسترسی خانوارها به مسکن به حدود ۱۰۰ سال رسیده است.

یکی از مهم‌ترین مولفه‌ها برای افزایش رفاه و رضایتمندی عمومی در کشورها تامین مسکن مناسب برای مردم است؛ نکته مهمی که حاکمیت ایران در اوایل انقلاب اسلامی به آن واقف بود. در اصل ۳۱ قانون اساسی آمده است: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. "

۲۱ فروردین ۱۳۵۸ به دستور امام خمینی (ره) بنیاد مسکن تشکیل شد که تا کنون از طریق این نهاد ۵۵ درصد روستاها مقاوم‌سازی شده و بسیاری از اقشار در شهرهای کمتر از ۲۵ هزار نفر صاحب مسکن شده‌اند. بنیاد مسکن وعده داده تا سال ۱۴۱۰ تمام واحدهای مسکونی روستایی را مقاوم‌سازی کند. در حال حاضر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی که یادگار حضرت امام (ره) محسوب می‌شود در برخی شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر نیز حوزه مسئولیت خود را گسترش داده و هم‌اکنون طرح نهضت ملی مسکن را پیش می‌برد.

در سال ۱۳۶۰ قانون اراضی شهری به تصویب رسید که به ساماندهی اراضی موات و بایر و اختصاص آن برای تامین مسکن کمک کرد. طبق این قانون وزارت مسکن و شهرسازی مکلف شد اراضی خود را به ادارات و سازمان‌ها در حد نیاز اداری و ‌تأسیساتی مجاناً واگذار کند. شرکت‌های تعاونی مسکن نیز بر اساس این قانون اقدام به ساخت مسکن برای اعضای خود کردند.

از سوی دیگر دستگاه‌های دولتی به‌ویژه وزارت مسکن طرح‌هایی را به منظور ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در دستور کار قرار دادند. این برنامه‌ها با توجه به افق جمعیتی و تقاضای سالیانه مسکن از طریق ازدواج‌ها و نیاز شهرها و روستاها به نوسازی واحدهای مسکونی شکل گرفت. بر اساس آمار نفوس و مسکن که سال ۱۳۹۵ ارایه شد حدود ۲۹ میلیون واحد مسکونی و ۲۵ میلیون خانوار در کشور وجود دارد. یعنی تعداد خانه‌ها ۴ میلیون بیش از خانوارها است اما حدود ۲۵ درصد از جمعیت کشور مستاجر هستند.

از اواسط دهه ۸۰ با آغاز طرح مسکن مهر دخالت دولت در حوزه مسکن از واگذاری زمین به سیاست دخالت مستقیم تغییر کرد؛ برنامه‌ای که از طریق مسکن ملی در سال ۱۳۹۸ و نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ ادامه یافت اما به گفته کارشناسان این نوع خانه‌سازی دولتی در تامین مسکن دهک‌های جامعه چندان موفق نبود. در حال حاضر مسکن به چالشی در شهرهای بزرگ ایران تبدیل شده و به دلیل رشد سنگین قیمت‌ها مسکن از دسترس بسیاری از خانواده‌ها خارج شده است. چند روز پیش علی ربیعی ـ مشاور رییس‌جمهور اعلام کرد که در حال حاضر مدت زمان دسترسی به مسکن در کشور به ١٠٠ سال رسیده است. طبق آمار مرداد سال جاری متوسط قیمت هر مترخانه در شهر تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است.

درخصوص برنامه‌ها، توفیقات و چالش‌های پیش روی حاکمیت برای خانه‌دار کردن مردم طی ۴۶ سال گذشته با مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهری تهران گفت‌وگو کردیم.

خشایار باقرپور اظهار نشان کرد: درباره اصل ۳۱ قانون اساسی که از ابتدای انقلاب اسلامی با هدف تامین مسکن مردم به تصویب رسید تا کنون هیچگونه استفساریه‌ای توسط شورای نگهبان صادر نشده است. بدین معنا که هیچ شک و شبهه‌ای برای خانه‌دار کردن مردم از طریق ظرفیت‌های قانونی وجود ندارد. تمام ارکان  حاکمیت و دولت‌ها نیز به اهمیت این اصل اذعان دارند اصل ۳۱ نمی‌گوید که دولت موظف است مسکن بسازد بلکه می‌گوید دولت زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. اما متاسفانه انحرافاتی از این رویکرد کلی صورت گرفت و باعث شد طرح‌ها و برنامه‌ها در حوزه مسکن آن‌طور که باید و شاید به نتیجه نرسد.

وی افزود: هیچ ارکانی از دولت نباید کمتر یا بیشتر از آنچه وظیفه دارد در بخش مسکن انجام دهد. وقتی می‌گوییم مسکن متناسب با نیاز، این نیاز مرکز ثقل اصل ۳۱ است. نیاز هر فرد را خودش تشخیص می‌دهد. یک نفر نیاز به مسکن ۱۵۰ متری دارد، فردی دیگر می‌خواهد در آپارتمان ۴۵ متری سکونت داشته باشد. هرکس نیازش را متناسب با توانمندی‌های اقتصادی خود تعیین می‌کند. اما در طی انقلاب اسلامی بعضا این اتفاق افتاد که افراد در مناصب و مسئولیت‌هایی که چه درون و چه بیرون از حوزه مسکن داشتند احساس کردند باید در هر زمینه ورود کنند و تصمیم بگیرند. بنابراین اصل قانون اساسی به عنوان میثاق کلی فراموش شد.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی استان تهران با اشاره به تشکیل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ به دستور حضرت امام (ره) خاطرنشان کرد: در آن دوران شرایط اجتماعی، روحیات و بعد جمعیتی نسبت به امروز متفاوت بود. بنیه اقتصادی هم کاملا با امروز تفاوت داشت. میزان استقبالی که از فرمان امام (ره) در سال ۱۳۵۸ شد بی‌نظیر بود. ولی امروز از آن فضای فرهنگی فاصله گرفته‌ایم. آن موقع فرهنگ تعاون و همراهی همه مردم بود که انقلاب اسلامی به پیروزی رسید. در انقلاب اسلامی همه اقشار مشارکت داشتند. از محرومان گرفته تا قشر فرهیخته، دانش‌آموزان، دانشجویان، خانواده‌های مذهبی و سنتی و بازاریان با انقلاب همراهی کردند. انقلاب اسلامی با یک تعامل ملی به پیروزی رسید.

باقرپور ادامه داد: در امتداد همان روحیه جنگ تحمیلی را داشتیم که با هشت سال همراهی و همیاری همه اقشار مردم همراه بود. علی‌رغم این‌که چندین کشور به رژیم صدام کمک می‌کردند، مردم ایران جنگ را مدیریت کردند و یک وجب از خاک کشور را به دشمن ندادیم.

وی با بیان این ادعا که متاسفانه بعضی مسئولان و مدیران با عملکرد خود آن فضای همدلی و تعاوپ در دهه اول انقلاب را از بین بردند تاکید کرد: بنده در حوزه مربوط به خودم عرض می‌کنم که در بخش تعاون، مشارکت مردم که اوایل انقلاب در اوج خود بود به تدریج ضعیف شد و عملکرد برخی مدیران، کشور را به سمت نظام‌های سرمایه‌داری برد. از طرف دیگر دولت محوری و توزیع رانت گسترش یافت. وقتی مردم این فضا را دیدند همیاری جمعی و روحیه تعاون کمتری از خود نشان دادند. در دهه ۶۰ کارنامه تعاونی‌ها با امروز کاملا متفاوت است. در آن دهه سهم ساخت و ساز مسکن در تعاونی‌ها بیشتر از بخش خصوصی بود. سند توسعه تعاون که سال ۱۳۹۲ تصویب شد اهدافی را مقرر کرد که در دهه ۶۰ شکل اجرایی داشت اما امروز فرسنگ‌ها از آن فضا فاصله گرفته‌ایم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی استان تهران با اشاره به شعار سال مبنی بر جهش تولید با مشارکت مردم بیان کرد: مقام معظم رهبری برای ششمین سال متوالی بر روی تولید با پیشوند جهش تاکید کردند و عملا می‌گویند این موضوع با مشارکت مردم محقق می‌شود. ایشان برای چه به تولید تاکید می‌کنند؟ چون تولید ابزار کنترل تورم است. چرا بر اقتصاد مردمی تاکید دارند؟ ما انتخابات ریاست جمهوری امسال را دیدیم که بی‌تعارف با معضل مشارکت مردم مواجه شد. این دور شدن از مردم را در عرصه‌های اقتصادی نیز داریم و اقدام چندانی برای رفع  این مشکل انجام ندادیم.

وی تصریح کرد: دستگاه‌های دولتی، مجلس و قوای سه‌گانه توضیح دهند در ۱۱ ماه گذشته در راستای شعار سال چه کردند؟ وزارت راه و شهرسازی بگوید چه بستری برای بخش تعاون و تشکل‌های مردم‌نهاد ایجاد کرده که در کنار دولت به تولید مسکن بپردازند. سایر وزارتخانه‌ها مثل صمت و کشاورزی نیز به همین شکل اقدام چندانی برای  مردمی‌سازی اقتصاد صورت ندادند. تنها جایی که از مردم دعوت کردیم مشارکت کنند این بود که ۲ درجه دمای خانه را پایین بیاورید!

باقرپور با اشاره به طرح مسکن اقتصادی که از حدود دو سال قبل مطرح کرده است، گفت: مردم از طرح مسکن اقتصادی بسیار استقبال کردند اما دولتمردان واکنشی نشان ندادند. مجلس نیز با وجود آن‌که بسیاری از نمایندگان با مسکن اقتصادی و مسکن در استطاعت موافقت و در مصاحبه‌های رسانه‌ای این همسویی را بیان کردند، اقدامی در این زمینه انجام نداده است. در حالی که نیاز جامعه به مسکن در حال افزایش است و ساخت و ساز در رکود به سر می‌برد.

دبیر کمیسیون مسکن اتاق تعاون اظهار کرد: به دلیل گرانی اجاره بها، اقشار مختلف در کلانشهرها طی دو سه سال اخیر مرتبا جابه‌جا شده‌اند. ساکنان شمال تهران به محلات پایین شهر رفته‌اند. پایین شهری‌ها به حاشیه، حاشیه‌نشین‌ها به مناطق ارزان‌تر با امکانات کمتر سوق یافته‌اند. در شهر تهران ۵۰ درصد مردم مستاجر هستند اگر اجاره در سال بعد افزایش پیدا کند اینها باید چه کنند؟

وی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن گفت: اجرای این طرح با اقتصاد دستوری که در هیچ حوزه‌ای جوابگو نبوده، امکان پذیر نیست. من احساس می‌کنم نهضت ملی مسکن، بهانه‌ای برای دولت شد تا بگوید من در حوزه مسکن کار می‌کنم. بیش از ۶ میلیون نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند که دولت گذشته تنها ۱.۷ میلیون نفر را تایید کرد. ساخت مسکن برای این ۱.۷ میلیون باید تا امروز تمام می‌شد اما طرح‌ها عمدتا در مراحل پایینی از پیشرفت متوقف مانده یا با سرعت پایینی در حال اجرا است.

باقرپور، رکود بازار مسکن را ناشی از رشد سنگین قیمت‌ها در بخش تولید دانست و گفت: رکود باعث عدم نقدشوندگی و خروج تولیدکنندگان مسکن از این بخش شده است. سازندگان یا به بازارهای موازی رفته‌اند یا از جغرافیای کشور خارج شده و به کشورهای همسایه مثل ترکیه، عمان و دیگر کشورهای حوزه خلیج فارس رفته‌اند. درست است که مسکن در یک سال اخیر خیلی گران نشده، اما از آن طرف تولید متوقف شده و این عدم تناسب عرضه و تقاضا برای آینده بازار خوب نیست.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران تاکید کرد: بازار مسکن تحت تاثیر اتفاقات و شرایط سیاسی منطقه است. اگر شرایط سیاسی منطقه به ثبات برسد ممکن است قیمت مسکن تغییر کند و افزایش یابد. معتقدم هیچ اتفاقی ولو مذاکرات باعث کاهش قیمت مسکن نخواهد شد. اگرچه معاملات به پایین‌ترین حد خود رسیده  است.

وی در مقایسه بازار مسکن در ایران و ترکیه گفت: تورم کشور ترکیه از ما بیشتر است ولی امسال معاملات مسکن در ترکیه ۲۰ درصد بیشتر شده است. ربطی هم به خرید ملک توسط خارجی ها ندارد؛ خارجی‌ها ۱.۶ درصد از خرید املاک را در ترکیه به خود اختصاص می‌دهند که در سال ۲۰۲۴ این رقم ۳۰ درصد کاهش یافته است. اما علت افزایش معاملات مسکن توسط شهروندان ترکیه آن است که متناسب با رشد تورم، قدرت خرید مردم حفظ شده است.

باقرپور خاطرنشان کرد: ابتدای امسال در نهضت ملی مسکن، ساختار مشارکت در ساخت توسط اتحادیه عمرانی ارایه شد که بتوانیم هم برای افراد دارای فرم «ج» سبز و هم افراد فاقد این شرایط مسکن اقتصادی و در استطاعت بسازیم. از فروردین که این تفاهم‌نامه امضا شده تا امروز، هیچ پروژه‌ای محقق نشده است. من راجع به یک پروژه حرف نمی‌زنم راجع به مدلی حرف می‌زنم که می‌تواند خانوارهای کم‌بضاعت را صاحب مسکن کند اما همراهی لازم از طرف مسئولان صورت نگرفت. به محض آن‌که از مسکن اقتصادی صحبت کردیم گفتند مردم خانه ۲۵ متری نمی‌خواهند. در حالی که در پروژه ما واحدهای ۱۲۰ متری، ۸۰ متری و ۶۰ متری وجود دارد و تعدادی نیز واحد ۲۵ متری است.

وی ادامه داد: زمانی که ایده مسکن اقتصادی را ارایه کردیم کار مطالعاتی انجام شده بود. این چیزی بود که نسل امروز ما می‌خواست. اصل هوشنمدسازی را در ساخت این واحدها به کار گرفته‌ایم و مستقل از تحریم‌ها پیشرفت‌های خوبی در صرفه‌جویی انرژی، خدمات هوشمند، بازچرخانی آب و غیره داشتیم.

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی استان تهران با بیان این‌که امروز باید در پی تامین مسکن نسل Z باشیم گفت: نسل زِد در دو سه سال آینده نیاز به تشکیل خانواده دارند. طرز تفکر اینها با مسئولانی که در راس جامعه هستند متفاوت است. مسئولان مقداری از مطالعات روانشناسی و جامعه‌شناسی استفاده کنند و ببینند روحیات نسل Z چیست. شاید این نسل دلش نخواهد در بیابان به او زمین بدهیم و بگوییم آب و برق را ما تامین می‌کنیم تو برو مسکن بساز.

باقرپور در عین حال ابراز امیدواری کرد با استفاده از توان مردم بتوان کارهای خوبی در بخش مسکن انجام داد. او افزود: مردم اگر دلشان را به دست بیاوریم پای کار می‌آیند و مشارکت می‌کنند. بخش خصوصی و تعاون ظرفیت‌های زیادی دارند. کارنامه اتحادیه‌ها در بخش‌هایی مثل گردشگری و درمان، روشن است؛ چرا که در این بخش‌ها از توان مردم بهره گرفته شد. در حوزه مسکن نیز هنوز می‌شود کار کرد. یکی از این ظرفیت‌ها بازار سرمایه‌ای مسکن است که می‌توان از ظرفیت آن در جهت ساخت مسکن برای بخش مصرفی بازار و اقشار آسیب‌پذیر استفاده کرد. دولت در قالب مشارکت با بازار سرمایه، زمین را در اختیار قرار دهد. افرادی که سرمایه در اختیار دارند می‌توانند مسکن بسازند و معادل سهم آورده دولت، واحدها را در اختیار دولت بگذارند. دولت هم واحدها را به جامعه آسیب‌پذیر واگذار کند.