ضرب‌الاجل قانون جدید مالکیت اسناد؛ شوک جدید به بازار املاک

"قانون الزام به ثبت سند رسمی" به‌منظور ایجاد شفافیت در نظام مالکیت املاک به اجرا درآمده و با استفاده از فناوری‌های نوین، کاهش مشکلات حقوقی و اختلافات ملکی را دنبال می‌کند.

کد خبر: ۲۰۵۱۳۹۸

۰۱ ارديبهشت ۱۴۰۴

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از تسنیم، "قانون الزام به ثبت سند رسمی" یکی از مهم‌ترین قوانین جدید در حوزه مالکیت و ثبت املاک کشور است که از تیر ماه سال گذشته وارد فاز اجرایی شده است.

این قانون با هدف ایجاد شفافیت، نظم و امنیت در بازار املاک، فرآیند ثبت مالکیت‌ها را با هدف کاهش بروز اختلافات حقوقی و مشکلات مالکیتی در آینده، تسهیل کرده است. اجرایی شدن این قانون علاوه بر ایجاد تغییرات اساسی در نظام ثبت املاک، تأثیرات زیادی بر دستگاه‌های مختلف دولتی و مردم خواهد گذاشت.

در این زمینه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان نهاد اصلی نظارتی و اجرایی در امر ثبت مالکیت‌ها، مسئولیت‌های زیادی را بر عهده دارد. در گفت‌وگوی پیش‌رو با صفدر کشاورز؛ معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابعاد مختلف این قانون، چالش‌ها و دستاورد‌های آن همچنین آینده‌نگری‌های مرتبط با آن را بررسی کردیم.

کشاورز در این گفت‌و‌گو به تشریح فرآیند‌های اجرایی قانون الزام به ثبت سند رسمی، اهداف اصلی آن و تعامل با سایر دستگاه‌ها همچون وزارت جهاد کشاورزی، شهرداری‌ها و دیگر نهاد‌های مرتبط پرداخته است همچنین، چگونگی استفاده از فناوری‌های نوین برای ثبت اطلاعات املاک به‌صورت برخط و با مختصات جغرافیایی، و تأثیر آن بر کاهش فساد در این بخش، به‌ویژه با توجه به چالش‌های موجود در راه‌اندازی سامانه‌ها و سیستم‌های الکترونیکی در سطح کشور، از دیگر محور‌های مورد بحث در این گفت‌و‌گو است.

کشاورز همچنین به مشکلات موجود در زمینه هماهنگی با مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی و چگونگی اجرایی شدن مواد مختلف قانون، از جمله ارسال پیش‌نویس قرارداد‌ها به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت سند، اشاره می‌کند. این اقدام به‌منظور کاهش بار کاری دفاتر اسناد رسمی و تسهیل فرآیند ثبت املاک است.

وی به اهمیت ایجاد زیرساخت‌های لازم در دستگاه‌ها و دستگاه‌های دولتی از جمله شهرداری‌ها، برای بهبود فرآیند ثبت و تکمیل مدارک و ارسال برخط اطلاعات، اشاره کرده و بر لزوم همکاری همه دستگاه‌های دولتی در این زمینه تأکید می‌کند.

کشاورز بر مزایای متعدد این قانون برای مردم تأکید می‌کند که از جمله آنها می‌توان به کاهش هزینه‌ها و کاهش دوندگی‌های غیرضروری برای ثبت املاک اشاره کرد؛ این قانون در نهایت به‌عنوان یک گام بزرگ در راستای ایجاد نظم، شفافیت و امنیت در بازار املاک ایران به شمار می‌آید؛ در ادامه مشروح این گفت‌و‌گو پیش روی شماست:

دلیل و علت تصویب "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" چه بود؟

همان‌طور که می‌دانید، قانون ثبت املاک مصوب ۱۳۱۰ است که از اول فروردین ۱۳۱۱ به اجرا درآمد؛ طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ این قانون، مقرر شده بود، هرگونه نقل و انتقال املاک ثبت شده به‌صورت رسمی و در دفاتر ثبت انجام دهند و اگر انتقال عادی صورت گیرد، آن انتقال به‌هیچ‌وجه مورد پذیرش محاکم قضائی و دستگاه‌های اجرائی قرار نخواهد گرفت.

هدف اصلی قانون‌گذار از تصویب این قانون این بود که شفافیت بیشتری در نقل و انتقالات اموال غیرمنقول ایجاد شود و حقوق مالکین به‌طور کامل حفظ شود. در واقع، قانون‌گذار خواستار تأسیس یک سیستم رسمی و قانونی برای انتقال املاک بود تا از مشکلات قضائی در آینده جلوگیری کند.

اما پس از آن، مجموعه‌ای از وقایع به وقوع پیوست که باعث شد روند اجرای این قانون دچار تغییراتی شود؛ نخستین اتفاق، اجرای قانون اصلاحات ارضی بود که در آن، املاک از مالکین بزرگ خریداری و به زارعین واگذار شدند. مشکلی که به وجود آمد این بود که اولا" بصورت مشاع انتقال یافت و ثانیا برای برخی از این املاک، امکان صدور سند مالکیت مفروض وجود نداشت.

در این راستا، قوانینی مانند قانون گسترش قطب‌های کشاورزی و قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی که صراحتاً اعلام می‌کردند امکان صدور سند مالکیت برای اراضی زیر حدنصاب وجود ندارد. این قوانین موجب شد تا در مواردی که مالک امکان اخذ سند مالکیت را نداشت، به‌صورت عادی اقدام به نقل و انتقال می‌کرد.

این تغییرات به‌شدت بر جایگاه اسناد مالکیت و نحوه نقل و انتقالات تأثیر گذاشت. همان‌طور که قبلاً اشاره کردم، طبق ماده ۲۴ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰، اسناد مالکیت ثبت‌شده غیرقابل ابطال بودند و هیچ‌گونه اعتراضی به آنها پذیرفته نمی‌شد، اما با تصویب برخی قوانین بعدی مانند مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی در سال ۶۵، تغییراتی در روند اجرای این قوانین به‌وجود آمد که اعتبار اسناد رسمی را کاهش داد. بر اساس این مواد، اگر فردی از صدور سند مالکیت از طریق موارد مذکور متضرر می‌شد، می‌توانست به محاکم قضائی مراجعه کرده و دادخواست ابطال سند مالکیت صادرشده را کند! این موضوع باعث شد که به‌طور تدریجی، اعتبار اسناد رسمی کاهش پیدا کند و حتی شاهد ابطال اسناد رسمی در برخی موارد باشیم.

آیا این تغییرات تنها به اعتبار اسناد مالکیت محدود می‌شود یا بر دیگر بخش‌ها نیز تأثیر داشت؟

تغییرات به‌طور عمده بر اعتبار اسناد مالکیت همچنین نحوه نقل و انتقالات تأثیر گذاشت. قبلاً، طبق قانون ثبت ۱۳۱۰، هیچ‌گونه نقل و انتقال غیررسمی قابل پذیرش نبود و تنها انتقالات رسمی و ثبت‌شده معتبر بودند، اما پس از تصویب قوانین جدید، امکان پذیرش نقل و انتقالات غیررسمی فراهم شد. طبق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی در سال ۶۵، اگر فردی ملکی را به‌صورت غیررسمی خریداری کرده بود، می‌توانست با مراجعه به کمیته‌های ویژه ثبت، درخواست صدور سند مالکیت رسمی برای آن ملک را بدهد.

این روند باعث شد که نه‌تنها اعتبار اسناد مالکیت رسمی کاهش یابد، بلکه نقل و انتقالات غیررسمی نیز به‌طور گسترده‌ای پذیرفته شوند و افراد بتوانند اسناد مالکیت رسمی را با استفاده از این روش‌ها دریافت کنند.

تغییرات مذکور باعث ایجاد مشکلات متعددی در روند قضائی و حقوقی شده است. این تغییرات سبب شد که در بسیاری از موارد، اسناد رسمی که طبق قوانین پیشین غیرقابل ابطال بودند، به‌راحتی توسط محاکم قضائی ابطال شوند. همچنین، با گسترش پذیرش نقل و انتقالات غیررسمی، افرادی که ممکن بود در انتقال رسمی املاک مشکل داشته باشند، به‌راحتی نقل و انتقال عادی انجام داده و با استفاده از اسناد غیررسمی اسناد مالکیت دریافت کنند. این تغییرات منجر به عدم شفافیت و در نهایت مشکلات قانونی فراوان برای مالکان و خریداران شده است. مشکلاتی در تأمین حقوق مالکان ایجاد می‌شد و از طرفی، امکان اعتراض به این اسناد در محاکم قضائی باعث پیچیدگی بیشتر این روند گردید.

برای کاهش مشکلات موجود، باید دوباره رویه‌های رسمی و غیررسمی را از هم تفکیک کرد و در اجرای قوانین، نظارت‌های دقیقی انجام داد. همچنین، باید به قوانین و رویه‌های اجرائی جدید توجه کرد و از آنها در راستای شفاف‌سازی و تسهیل نقل و انتقالات املاک استفاده نمود. از طرف دیگر، باید شرایطی فراهم شود تا کسانی که مشکلات قانونی دارند، بتوانند با مراجعه به مراجع قانونی، مشکلات خود را حل کنند، بدون اینکه روند قضائی به‌طور غیرضروری پیچیده شود. در نهایت، باید به‌گونه‌ای عمل کرد که حقوق تمامی افراد به‌طور کامل رعایت شده و روند معاملات رسمی و قانونی برای همه روشن و قابل اعتماد باشد.

در خصوص اعتبار دادن به اسناد عادی توضیح بدهید که چه چالش‌هایی را در سیستم حقوقی و اجرایی کشور ایجاد کرده است؟

در ابتدا باید اشاره کنم که چالش‌هایی که در این حوزه مطرح بود، به‌ویژه در ارتباط با نقل و انتقالات عادی و املاک فاقد سند، به مشکلات جدی منجر شد. یکی از مهم‌ترین مشکلات، عدم شناسایی مالکین واقعی بود. بسیاری از املاک با نقل و انتقالات عادی به‌صورت غیررسمی منتقل می‌شدند، در حالی که در دفتر املاک، مالک اصلی ثبت شده بود. در این شرایط، زمانی که استعلامی از اداره ثبت گرفته می‌شد، نام مالک طبق دفتر املاک مشخص بود، ولی در واقعیت، ملک در اختیار شخص دیگری بود که مالکیت آن را از طریق نقل و انتقال عادی به دست آورده بود.

از دیگر پیامد‌های آن، عدم اتمام فرآیند حد نگاری بود. در حدنگاری، باید تصرفات اشخاص با مالکیت‌شان تطابق داشته باشد، اما در شرایطی که اسناد رسمی به‌طور کامل در دسترس نبود، شناسایی مالکیت واقعی دشوار خواهد شد. از چالش‌های دیگر، وقوع پولشویی و کلاهبرداری‌های گسترده بود. افرادی از این وضعیت سوءاستفاده می‌کردند و املاک را به‌صورت عادی به چندین نفر می‌فروختند! این مشکلات در نهایت منجر به افزایش پرونده‌های قضایی شد، به‌طوری که طبق آمار رسمی، ۳۴ درصد از پرونده‌های ورودی محاکم قضایی مستقیماً با مسائل ملکی ارتباط داشت.

برای ساماندهی این وضعیت، حاکمیت دو قانون مهم را تصویب کرد. یکی از آنها قانون جامع حد نگار بود که در سال ۱۳۹۳ تصویب شد و از سال ۱۳۹۴ اجرایی شد. هدف این قانون این بود که اراضی کشور حد نگاری شده و اسناد مالکیت برای آنها صادر شود. طبق این قانون، سازمان ثبت مکلف بود که ظرف پنج سال، نقشه حد نگاری تمامی اراضی کشور را تهیه کرده و اسناد مالکیت آنها را صادر کند. خوشبختانه تا امروز، ۸۸ درصد از اراضی کشور حد نگاری شده و اسناد مالکیت آنها صادر شده است.

چالش دوم که به نقل و انتقال عادی مربوط می‌شد، در راستای حل آن، طرحی به‌نام "طرح ارتقاء اعتبار اسناد رسمی" مطرح شد. این طرح در سال ۱۳۹۵ به مجلس ارائه شد و پس از چندین سال بررسی و کارشناسی، در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید. در این طرح، تأکید بر ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و الزام به ثبت رسمی معاملات به‌منظور مقابله با سوءاستفاده‌ها و تقویت اعتبار اسناد رسمی مطرح شد. شورای نگهبان به دو ماده از این قانون، یعنی ماده ۱ و ماده ۱۰، ایراد وارد نمود، نهایتا" مجلس شورای اسلامی در آذرماه ۱۴۰۱ با اصلاحاتی آن را تصویب کرد.

هر چند بار‌ها درباره آن صحبت شده، اما تصویب قانون الزام چه نتایجی به دنبال خواهد داشت؟

تصویب این قانون موجب خواهد شد که روند نقل و انتقالات املاک به‌طور کامل از مسیر غیررسمی به مسیر رسمی منتقل شود. این قانون نه تنها از کلاهبرداری‌ها جلوگیری خواهد کرد، بلکه به‌طور کلی شرایط را برای شناسایی مالکین واقعی فراهم می‌آورد همچنین، این قانون کمک می‌کند تا پرونده‌های قضایی مرتبط با املاک کاهش یابد و علاوه بر آن، سیستم ثبت املاک کشور کامل و شفاف شود این اقدامات می‌توانند در بهبود وضعیت مالکیت و رفع مشکلات موجود در حوزه املاک مؤثر واقع شوند.

اما همانطور که می‌دانید تصویب این قانون با مشکلاتی همراه بود. همچنان که اشاره شد مجلس طرح اولیه را با تغییراتی به تصویب رساند، اما به علت عدم تامین نظر شورای نگهبان مصوبه مجلس جهت تعیین تکلیف به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد.

مقام معظم رهبری (مدظله العالی) در هفته قوه قضائیه ۱۴۰۲ با تاکید بر لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی بر تصویب آن اشاره فرمودند. بر این اساس این موضوع در مجمع تشخیص مصلحت نظام به صورت جدی‌تری مورد رسیدگی قرار گرفت.

بیش از ۴۰ جلسه کارشناسی در کمیسیون حقوقی و قضائی مجمع با دعوت از اساتید، صاحب‌نظران، قضات عالی‌رتبه دیوان عالی کشور و دستگاه‌هایی که در این قانون دخیل بودند برگزار شد. اصلاحات زیادی در کمیسیون انجام گرفت و نظرات موافقین و مخالفین جمع‌بندی شد. پس از آن، این اصلاحات در کمیسیون حقوقی، قضائی مجلس هم با جلسات با حضور رئیس محترم قوه قضائیه، مورد بررسی مجدد قرار گرفت.

در این جلسات، نقطه‌نظرات اعضای کمیسیون و دیگر بزرگواران لحاظ و سپس مصوبه به صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد. در آنجا نیز ۱۲طی جلسه برگزار و نظرات مختلف کارشناسان و صاحب‌نظران استماع شد. در نهایت، در ۲۶ اردیبهشت ماه ۱۴۰۳، مجمع این مصوبه را موافق با مصلحت نظام تشخیص داد. این مصوبه در سیزدهم خرداد ماه ۱۴۰۳ توسط دولت ابلاغ و در هفدهم خرداد ماه در روزنامه رسمی منتشر شد و از سوم تیرماه ۱۴۰۳ به‌طور رسمی لازم‌الاجرا شد.

این قانون دارای چه بند‌هایی است و برای اجرایی شدن آن چه اقداماتی باید صورت می‌گرفت؟

این قانون شامل ۱۵ ماده و ۲۸ تبصره است. برای اجرای این مواد و تبصره‌ها نیاز به تصویب ۱۴ آیین‌نامه وجود داشت. از این آیین‌نامه‌ها، شش مورد باید به تصویب قوه قضائیه می‌رسید و هشت مورد دیگر به تصویب هیئت وزیران. بعد از ابلاغ این قانون، قانون‌گذار اهداف خاصی را دنبال می‌کرد که می‌توان آنها را به پنج بند کلی تقسیم کرد. یکی از اهداف مهم ساماندهی نقل و انتقالات عادی در کشور بود. طبق ماده ۱۰، سازمان ثبت مکلف است تا یک سال پس از ابلاغ این قانون، سامانه‌ای را راه‌اندازی کند. پس از این یک سال، از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، تمام نقل و انتقالات اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی انجام گیرد.

در خصوص سامانه‌ای که باید برای اجرای این قانون راه‌اندازی شود، توضیح دهید که چه اقداماتی انجام شده است؟

سامانه‌ای که برای ساماندهی اسناد غیررسمی پیش‌بینی شده است، باید طبق ماده ۱۰، ظرف یک سال از ابلاغ قانون راه‌اندازی شود. سازمان ثبت، فاز اول این سامانه را تا ۳۰ بهمن ۱۴۰۳ ایجاد کرد. فاز دوم این سامانه نیاز به ایجاد سرویس برخط با دستگاه‌های دیگر دارد، باید مشخص شود که آیا ادعا در اراضی دولتی یا ملی است یا خیر. در حال حاضر، برای این سرویس‌ها در حال پیگیری و هماهنگی با دستگاه‌های مرتبط هستیم و پیش‌بینی شده که فاز دوم تا پایان اردیبهشت ماه یا قبل از هفته قوه قضائیه به بهره‌برداری برسد.

با توجه به این روند، چه زمانی پیش‌بینی می‌شود که سامانه کامل و اجرا شود و این قانون در عمل اجرا شود؟

طبق برنامه‌ریزی‌ها، دو سال زمان هست تا به‌طور کامل این سامانه را راه‌اندازی شود و نقل و انتقال کلیه املاک به‌صورت رسمی انجام گیرد بنابراین از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون (۳ تیرماه ۱۴۰۳)، یک سال فرصت داده شد که سامانه طبق ماده ۱۰ ایجاد شود و سپس یک سال پس از آن، نقل و انتقالات اموال غیرمنقول باید به‌طور رسمی و از طریق این سامانه انجام گیرد. بنابراین، پیش‌بینی می‌شود که در این مدت اقدامات لازم تکمیل و در نهایت قانون به‌طور کامل در عمل اجرا خواهد شد.

استفاده از این سامانه طبق قانون و با ابلاغ رئیس محترم قوه قضائیه خواهد بود. پس از انتشار آن در روزنامه رسمی سازمان، بهره‌برداری از این سامانه شروع خواهد شد. اولین هدف این قانون این است که نقل‌وانتقال‌ها یکسال پس از راه اندازی سامانه مذکور باید به‌صورت رسمی انجام شود و در صورتی که نقل‌وانتقال‌ها به‌صورت عادی صورت گیرد، اختلافات آنها در مراجع قضائی و شبه‌قضائی قابل استماع نخواهد بود.

این قانون چه تغییراتی برای مشاورین املاک به همراه خواهد داشت؟

یکی از اهداف این قانون، سامان‌دهی مشاورین املاک است. مطابق این قانون، از تاریخ ۳ تیر ماه ۱۴۰۳ به بعد، نسبت به اسناد مالکیت صادره بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون مشاورین املاک دیگر نمی‌توانند قرارداد‌های عادی تنظیم کنند. مشاورین املاک موظف خواهند بود پس از توافق خریدار و فروشنده، پیش‌نویس قرارداد را وارد سامانه ثبت الکترونیک اسناد کرده و آن را برای تنظیم به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.

آیا تغییرات دیگری برای اسناد حدنگاری پیش‌بینی شده است؟

بله؛ برای اسناد حدنگاری که بعد از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر می‌شوند، مقرر شده است که هرگونه نقل‌وانتقال باید به‌صورت رسمی انجام گیرد. این موضوع تحت قوانین جدیدی قرار گرفته و در صورت نیاز به انتقال، مشاورین املاک موظف خواهند بود که پیش‌نویس قرارداد را وارد سامانه کرده و آن را برای تنظیم به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند.

چه روش‌هایی برای تنظیم سند رسمی برای دارندگان اسناد جدید پیش‌بینی شده است؟

برای دارندگان اسناد جدید، سه روش برای تنظیم سند رسمی پیش‌بینی شده است. اول، از طریق دفاتر اسناد رسمی که می‌توانند این اسناد را تنظیم کنند. دوم، از طریق مشاورین املاک که به سامانه ثبت اسناد الکترونیک متصل هستند که فقط می‌توانند پیش نویس قرارداد تنظیم و به دفاتر اسنادرسمی ارسال نمایند. سوم، از طریق خودکار بری که تحت شرایط خاص و با تاییدات برخط از دستگاه‌های مختلف قابل انجام است.

آیا این قانون مشکلات صدور سند مالکیت را نیز برطرف کرده است؟

بله، هدف سوم از تصویب این قانون رفع موانع صدور سند مالکیت است. به‌ویژه در مواردی نسبت به اسناد اصلاحات اراضی مانعی برای صدور سند وجود داشته، این قانون به‌گونه‌ای طراحی شده که موانع صدور سند برداشته شده و امکان صدور اسناد مالکیت فراهم شده است.

در تبصره ۹ ماده ۱۰ این قانون برای اراضی کشاورزی شرایطی برای صدور سند پیش‌بینی شده است. در این باره توضیح می‌دهید؟

طبق تبصره ۹ ماده ۱۰، اراضی کشاورزی که تا قبل از تصویب این قانون به صورت مفروض بوده‌اند، با هر مساحت و قید کاربری کشاورزی، به شرطی که متقاضی مالک قطعات مجاور نباشد، امکان صدور سند رسمی دارند. این به این معناست که فرد نمی‌تواند ملکی را که مثلاً ۱۰ هزار متر است به ده قطعه تقسیم کند و برای هر قطعه درخواست سند جداگانه بدهد. تنها قطعاتی که پیش از تصویب این قانون به‌صورت مفروض ایجاد شده‌اند، مشمول این قانون خواهند شد.

در خصوص املاک آپارتمانی که در کمیسیون‌های ماده ۹۹یا ۱۰۰ جریمه خورده‌اند، چه تدابیری در نظر گرفته شده است؟

یکی از مشکلات موجود در این زمینه، صدور پایان کار برای ساختمان‌هایی بود که جریمه یا اصلاحات از سوی کمیسیون‌های مواد ۹۹ و ۱۰۰ شهرداریها، برایشان تعیین شده بود. در این قانون، تبصره شش ماده ۱۰ و همچنین ماده ۱۴ برای حل این مشکل پیش‌بینی شده است. بر اساس این مواد، اگر ملکی به دلیل عدم پرداخت جریمه یا انجام اصلاحات نتوانسته بود پایان کار بگیرد، شهرداری‌ها موظفند با قید جریمه قسمت‌های اختصاصی و عمومی در پایانکار آن را صادر کنند؛ سپس، ادارات ثبت اسناد بر اساس این پایان کار، اسناد مالکیت را صادر می‌کنند.

آیا این قانون مشکلات مربوط به شهرداری‌ها را هم حل کرده است؟

بله، یکی از مشکلات عمده در گذشته این بود که شهرداری‌ها امکان صدور جواز ساخت و پایان کار به صورت الکترونیکی را نداشتند. این قانون به‌گونه‌ای طراحی شده است که هم جواز ساخت و هم پایان کار به‌صورت الکترونیکی صادر شود و همچنین امکان صدور این اسناد با قید جرایم در آنها فراهم شود.

این نکته مورد تأکید است که یکی از اهداف کلی این قانون، تسهیل در نقل و انتقال رسمی اموال غیرمنقول است. برای مثال، تبصره دو ماده سه قانون این امکان را فراهم کرده است که با ایجاد قرارداد‌های یکسان و شروط ثابت، امکان تنظیم قرارداد از طریق پلتفرم‌های خصوصی و دولتی با مجوز مهیا شود.

در خصوص املاک فاقد سند که قبل از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ ایجاد شده‌اند، چه تدابیری اندیشیده شده است؟

یکی از مسائل مهم این بود که پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، نقل و انتقالات عادی انجام نگیرد و برای افرادی که قبل از راه‌اندازی سامانه نقل و انتقال عادی کرده‌اند و تاکنون سند مالکیت دریافت نکرده‌اند، پیش‌بینی شده که تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه، ثبت‌نام کرده و سپس اقدام به تعیین تکلیف اسناد خود کنند. این افراد می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت، دفتر اسناد رسمی یا مراجع قضائی نسبت به تعیین تکلیف سند خود اقدام کنند. این مهلت دو ساله است و تمدید نخواهد شد.

در صورتی که افراد نتوانند در این مهلت اقدامات لازم را انجام دهند، چه اتفاقی خواهد افتاد؟

اگر فردی نتواند در این مدت دو ساله ثبت‌نام کند یا پس از ثبت‌نام اقدامات لازم را انجام دهد، مدارک و مستندات او ابطال نمی‌شود، اما در صورت تغییر وضعیت ملک (مثلاً ملی شدن، دولتی شدن، یا اخذ سند مالکیت توسط دیگری)، اسناد عادی آن فرد دیگر قابل استناد برای آنها نخواهد بود.

پس از تصویب این قانون، وضعیت اجرای آن چگونه بوده است؟

پس از تصویب این قانون، طبق تدبیر ریاست محترم قوه قضاییه، تصمیم گرفته شد که یک شورا تحت عنوان "شورای راهبری اجرای قانون الزام" تشکیل که جلسات آن در معاونت اول قوه قضاییه و زیر نظر او برگزار می‌شود. اعضای این شورا شامل معاونین رئیس قوه قضاییه و نمایندگان تام‌الاختیار دستگاه‌های مختلف هستند. این دستگاه‌ها شامل وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی، راه و شهرسازی، دادگستری، امور اقتصاد و دارایی، کشور همچنین سازمان‌هایی مانند سازمان ثبت اسناد، سازمان امور مالیاتی، سازمان تامین اجتماعی، بنیاد مسکن، بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و بانک مرکزی هستند. این شورا به‌طور هفتگی و مستمر جلسات خود را در شنبه هر هفته برگزار می‌کند.

چه دستگاه‌ها و سازمان‌هایی در این شورا نقش دارند و چگونه با هم همکاری می‌کنند؟

این شورا همکاری مستمر ۶ وزارتخانه و ۴ سازمان را شامل می‌شود. وزارتخانه‌هایی همچون راه و شهرسازی، کشور، اقتصاد و دارایی، جهاد کشاورزی، صمت و دادگستری، به‌همراه سازمان‌هایی مانند سازمان ثبت اسناد، امور مالیاتی، تامین اجتماعی، بنیاد مسکن، بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران، و بانک مرکزی در این شورا عضویت دارند و تکالیف مشخصی را بر عهده دارند. همکاری این دستگاه‌ها در سه بخش اصلی تقسیم می‌شود: ۱) دستگاه‌هایی که در تدوین آیین‌نامه‌ها مشارکت دارند، ۲) دستگاه‌هایی که در اجرا قانون شراکت دارند و ۳) دستگاه‌هایی که در حوزه فناوری همکاری می‌کنند.

برای اجرای قانون نیازمند تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی هستیم. چه تعداد آیین‌نامه برای این قانون پیش‌بینی شده و وضعیت تصویب آنها چگونه است؟

طبق قانون، برای اجرای این قانون ۱۴ آیین‌نامه پیش‌بینی شده است. شش آیین‌نامه از این ۱۴ آیین‌نامه باید به تصویب قوه قضاییه و هشت آیین‌نامه دیگر به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید. تا به امروز، چهار آیین‌نامه از شش آیین‌نامه‌ای که باید توسط قوه قضاییه تصویب می‌شد، تصویب و ابلاغ شده است. این آیین‌نامه‌ها شامل نحوه اتصال مشاورین املاک به سامانه ثبت الکترونیکی، چگونگی ثبت‌نام ادعا‌ها در سامانه، نحوه مستندات برای ثبت‌نام و رسیدگی به ادعا‌ها هستند. همچنین، دو آیین‌نامه دیگر در قوه قضاییه آماده شده‌اند و در حال بررسی هستند.

در هیئت وزیران، هشت آیین‌نامه باید به تصویب برسد. یکی از این آیین‌نامه‌ها، مربوط به بیمه اموال غیرمنقول است که باید دسترسی آن از طرف بیمه مرکزی ابلاغ شود. آیین‌نامه دیگر مربوط به تکالیف سازمان امور مالیاتی و بنیاد مسکن در صدور اسناد است. همچنین، بحث پایان کار ساختمان‌ها، دستور نقشه و امکان تنظیم تفکیکی ساختمان‌ها نیز در دستور کار هیئت دولت قرار دارد. در مجموع، پیش‌نویس‌های تمامی این آیین‌نامه‌ها توسط سازمان ثبت اسناد با همکاری دستگاه‌های مربوطه تهیه شده است و در حال بررسی در هیئت دولت هستند.

یکی از آیین‌نامه‌هایی که توسط هیئت وزیران تصویب و ابلاغ شده، مربوط به نحوه وصول حقوق دولتی در دفاتر اسناد رسمی است. این آیین‌نامه از تاریخ ابلاغ، در دفاتر اسناد رسمی اجرایی شده است و این گامی مهم در جهت تسهیل اجرای این قانون بوده است.

یک بخش دیگر هم به تکالیف اجرایی بازمی‌گردد. در تکالیف اجرایی، حدود ۲۰ تکلیف را برای دستگاه‌های اجرایی مشخص شد. این تکالیف به طور دقیق برای هر دستگاه تعریف شده است. برای مثال، سازمان ثبت احوال باید گواهی حصر وراثت را به صورت برخط به ادارات ثبت ارسال کند. اخیراً سازمان ثبت احوال یک آیین‌نامه برای این موضوع توسط هیئت وزیران تصویب شده است و در حال راه‌اندازی سامانه‌ای است جهت ارسال این اطلاعات به صورت برخط است.

چه دستگاه‌هایی دیگر نیز مشمول این تکالیف هستند؟

علاوه بر سازمان ثبت احوال، دستگاه‌های مختلفی نظیر وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و شهرسازی هم موظف شده‌اند که اطلاعاتی را به صورت برخط برای سازمان ثبت ارسال کنند. به عنوان مثال، در مورد املاک غیرمنقول، تمامی تصمیمات دستگاه‌ها باید به صورت برخط و همراه با مختصات جغرافیایی ملک برای سازمان ثبت ارسال شود.

تمامی دستگاه‌ها شرایط لازم برای اجرای این تکالیف را دارند؟

برخی از دستگاه‌ها شرایط لازم را دارند و برخی هنوز در حال آماده‌سازی زیرساخت‌ها هستند. به طور مثال، وزارت جهاد کشاورزی نسبت به برخی از تصمیمات خود، مانند آراء کمیسیون‌های تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری امکان ارسال برخط را فراهم کرده است، اما این سیستم را برای آرای شورای اصلاحات اراضی یا هیئت هفت نفره راه‌اندازی نشده است. طبق توافقی که انجام گرفته، دستگاه‌ها باید تا شهریور این زیرساخت‌ها را تکمیل کنند.

در دستگاه قضایی نیز اقدامی برای ارسال اطلاعات به صورت برخط انجام شده است؟

بله، قوه قضائیه نیز موظف شده است که آرا صادره خود را در خصوص اموال غیرمنقول به صورت برخط و با مختصات جغرافیایی به سازمان ثبت ارسال کند. البته این مسئله به دلیل نبود زیرساخت‌های قبلی، با مشکلاتی همراه بوده است.

در رابطه با پیگیری و اجرای این تکالیف چه اقداماتی انجام می‌دهید؟

برای پیگیری این تکالیف، هر هفته جلسات شورای راهبری برگزار که در آن ۲۰ تکلیف اجرایی پیگیری می‌شود. تاکنون ۳۳ جلسه برگزار شده و ۲۱۶ مصوبه صادر شده است. هر مصوبه ناظر به یک تکلیف است که باید توسط دستگاه‌ها اجرا شود.

شهرداری‌ها نیز در این فرآیند دخیل هستند؟

بله، شهرداری‌ها هم در این فرآیند نقش دارند. بر اساس مصوبات، تمامی پایان‌کار‌ها و مجوز‌های ساخت باید به صورت الکترونیکی و از طریق برخط برای سازمان ثبت ارسال شود. به دلیل اینکه شهرداری‌ها پیش از این به صورت مستقل عمل می‌کردند، اطلاعات دقیقی در دسترس نبود، اما اکنون در حال جمع‌آوری این اطلاعات از ۱۴۵۰ شهرداری است. ۸۰۰ شهرداری این ظرفیت را ایجاد کرده‌اند یا در حال ایجاد آن هستند. شهرداری مشهد به عنوان پایلوت برای این طرح انتخاب شده است و تا پایان فروردین ماه، این طرح در شهرداری مشهد به اتمام می‌رسد. پس از رفع نواقص احتمالی، این طرح در سایر شهرداری‌هایی که امکان این کار را دارند، اجرایی خواهد شد.

این نکته هم حائز اهمیت است و به واقع یکی از ویژگی‌های برجسته این قانون می‌باشد. برخلاف قوانین قبلی که بصورت سنتی اجرا می‌شد، این قانون کاملاً بر مبنای فناوری طراحی شده است. برای اجرای این قانون، ۶۹ تکلیف فناورانه پیش‌بینی شده که شامل راه‌اندازی سامانه‌ها و ایجاد سرویس‌های برخط برای دستگاه‌ها و تبادل اطلاعات بین آنها می‌شود. از این تعداد، ۳۴ تکلیف به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مربوط است و ۳۵ تکلیف دیگر مربوط به سایر دستگاه‌ها است.

چه سامانه‌هایی برای این قانون ایجاد شده است؟

یکی از مهم‌ترین سامانه‌هایی که برای این قانون باید ایجاد می‌شد، سامانه موضوع ماده ۱۰ یا همان سامانه ثبت ادعاست. این سامانه را به عنوان یک ابرسامانه است. فاز اول این سامانه در ۳۰ بهمن راه‌اندازی شد و فاز دوم آن تا پایان اردیبهشت، حداکثر قبل از هفته قوه قضائیه باید به بهره‌برداری برسد.

آیا تمام دستگاه‌ها زیرساخت‌های لازم برای این فناوری را دارند؟

برخی دستگاه‌ها توانسته‌اند زیرساخت‌های لازم را برای اتصال به سامانه‌ها ایجاد کنند. بعضی از دستگاه‌ها که قبلاً ظرفیت اتصال به سامانه‌ها را داشته‌اند، نیاز به بازطراحی و ارتقا دارند. برای مثال، سازمان امور مالیاتی که برخی بخش‌ها را نداشت و اکنون در حال تکمیل آن است. برخی دستگاه‌ها مثل تامین اجتماعی و شهرداری‌ها که هنوز سیستم‌های خود را ایجاد نکرده‌اند، در حال راه‌اندازی آن هستند. به طور کلی، دستگاه‌ها در حال کار برای تکمیل و ارتقای این سامانه‌ها هستند.

وضعیت پیگیری این تکالیف چگونه است؟

این تکالیف به صورت مستمر در شورای راهبری پیگیری می‌شود. امیدواریم که تا پایان شهریور، اکثر تکالیفی که در سه حوزه آیین‌نامه‌ها، اجرایی و فناوری داریم، به اتمام برسند و نهایی شوند. این کار نیاز به همکاری نزدیک با دستگاه‌های مختلف دارد و در حال حاضر در حال پیگیری تمامی جزئیات آن هستیم.

تا چه زمانی تکالیف فناوری به‌طور کامل اجرایی خواهند شد؟

به امید خدا، تا پایان نیمه اول سال، بیشتر تکالیف فناورانه این قانون به اتمام می‌رسد و بسیاری از سامانه‌ها به بهره‌برداری خواهند رسید. امیدواریم که تمام دستگاه‌ها به طور کامل به این سامانه‌ها متصل شوند و بتوانیم فرآیند‌های قانونی را به‌طور کامل و به‌صورت برخط اجرایی کنیم.

اخیراً شبهه‌ای مطرح شده مبنی بر اینکه کانون دفاتر اجازه نمی‌دهد روند اجرای قانون الزام ثبت سند رسمی به طور طبیعی و خوب طی شود! آیا مسئله این درست است؟

ابتدا باید بگویم که قانون‌گذار برای تنظیم سند رسمی سه روش مختلف تعریف کرده است. روش اول که همان ماده ۲ است، در دفاتر اسناد رسمی جاری است و در واقع هیچ بحثی درباره آن وجود ندارد.

از تیرماه سال گذشته این بخش در دفاتر اجرایی شده و هر کسی که بخواهد قراردادی تنظیم کند، اعم از تعهد به بیع یا طبق شرایط خاص که خودش بخواهد، می‌تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و آن را تنظیم کند بنابراین، این بخش از قانون به‌طور کامل اجرایی شده است.

بخش دوم قانون که ماده سه است، مربوط به مشاورین املاک و اتصال آنها به دفاتر اسناد رسمی بود. این بخش از ۱۵ مرداد ماه اجرایی شد و تا امروز حدود ۴۴۱ هزار پیش‌نویس توسط مشاورین املاک تهیه شده است. این پیش‌نویس‌ها مربوط به قرارداد‌هایی است که بعد از لازم‌الاجرا شدن، توسط مشاورین املاک تنظیم شده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌شود.

آیا نگرانی‌ها یا چالش‌هایی در خصوص اجرای این قانون وجود داشت؟

بله، در ابتدا نگرانی‌هایی هم از طرف مشاورین املاک و هم دفاتر اسناد رسمی وجود داشت، به خصوص در مورد تبصره ۲ ماده ۳، اما در جلسات اولیه که برگزار شد، این موضوعات توسط شورای راهبری بررسی و روشن شد. به همین دلیل، بعد از آن، اجرای قانون بعد از رفع نگرانی‌های اتحادیه مشاورین املاک، کانون سردفتران و سایر پلتفرم‌ها، تحت نظر و راهبری شورای راهبری به‌طور جدی اجرا می‌شود. هیچ‌گونه تأثیری از بخش خصوصی یا دیگر گروه‌ها در روند تصمیم‌گیری‌ها و اجرای این قانون وجود ندارد.

بنابراین، شما معتقدید که روند اجرای قانون کاملاً در مسیر صحیح خود قرار دارد؟

بله، دقیقاً. اجرای این قانون به‌طور مصمم و با برنامه‌ریزی دقیق در حال انجام است و شورای راهبری نظارت کامل بر آن دارد. هرگونه شبهه‌ای در مورد دخالت‌های غیرضروری کاملاً بی‌اساس است.

اخیراً با توجه به برخی مسائل در زمینه آیین‌نامه‌ها و همکاری دستگاه‌های دولتی، سؤالاتی پیش آمده است. آیا می‌توانید توضیحی در این مورد ارائه دهید؟

روز شنبه جلسه‌ای با حضور معاون اول رئیس‌جمهور، جناب آقای دکتر عارف، برگزار شد. در این جلسه که اعضای شورای راهبری نیز حضور داشتند، موضوعات مختلفی از جمله آیین‌نامه‌ها، تکالیف اجرایی و مسائل فناوری مطرح شد. این موارد با ارائه گزارش در حضور وی بررسی و دستورات لازم برای دستگاه‌های اجرایی صادر شد.

درباره تجربیات قبلی مثل قانون حدنگار که از سال ۱۳۹۳ شروع شد و هنوز هم بسیاری از مراحل آن ناتمام است، آیا فکر می‌کنید که در مورد قانون الزام نیز ممکن است با تأخیر یا مشکلات مشابهی مواجه شویم؟

بله، تجربه قانون حدنگار نشان داد که یکی از عوامل اصلی تأخیر در اجرا، عدم تخصیص به‌موقع اعتبارات بود. این قانون از سال ۱۳۹۳ تصویب شد و لیکن در سال ۱۳۹۹ اعتبارات لازم برای اجرای آن تخصیص یافت. از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱، با ابلاغ اعتبارات جدید، سازمان ثبت و سازمان جنگل‌ها توانستند بخش عمده‌ای از اراضی ملی را کاداستر کنند. حالا اگر بخواهیم در مورد قانون الزام صحبت کنیم، باید بگویم که در این قانون کلیه دستگا‌ها نیازی به تخصیص اعتبارات برای اجرا ندارند. آنچه در اینجا مهم است، تعیین تکلیف مالکیت‌های عادی مردم است. در واقع، مردم باید معاملات خود را بصورت رسمی در سامانه ثبت کنند. البته در این فرآیند ممکن است برخی از اقدامات به‌طور کامل در مدت دو سال تکمیل نشود، اما قانون پیش‌بینی کرده که حق و حقوق مردم در این میان ضایع نشود.

آیا هزینه‌ای برای ثبت‌نام مردم در سامانه پیش‌بینی شده است؟

همان‌طور که اشاره کردید، هزینه ثبت‌نام در سامانه مربوط به دستگاه‌ها است و هیچ تعرفه‌ای برای ثبت‌نام در این سامانه پیش بینی نشده است. هزینه‌های اجرای این قانون، به‌ویژه در بخش همکاری دستگاه‌ها، از طرف دولت تأمین خواهد شد. این فرآیند بدون ایجاد فشار مالی اضافی بر دوش مردم خواهد بود.

آیا پیش‌بینی‌هایی برای تسریع در روند رسیدگی به پرونده‌ها و صدور اسناد مالکیت در نظر گرفته شده است؟

بله، در صورتی که روند ثبت‌نام در سامانه تکمیل شود، افراد باید پیگیری‌های لازم را انجام دهند تا مراحل قانونی به‌درستی طی شود، اما در صورتی که به هر دلیلی، مثل کمبود منابع یا تأخیر در فرآیند‌های اداری، سند مالکیت صادر نشود، قانون پیش‌بینی کرده است که حق مردم محفوظ خواهد ماند و این افراد می‌توانند تا ۸ سال در صورت نیاز در سامانه ماده ۱۰ نقل و انتقال خود را انجام دهند.

در نهایت، ما به عنوان مسئولان این حوزه تلاش می‌کنیم که این فرآیند به بهترین نحو پیش برود و همکاری دستگاه‌ها نیز برای تسهیل این اقدامات در دستور کار قرار دارد.

آیا مردم برای اجرای قانون الزام به ثبت سند رسمی باید هزینه‌ای پرداخت کنند؟

خیر، طبق قانون الزام به ثبت سند رسمی، هزینه‌های اجرای این قانون نباید بر دوش مردم باشد. در واقع، هزینه‌هایی که ممکن است به مردم تحمیل شود، مربوط به ثبت‌نام در قانون، تعیین تکلیف املاک و وضعیت ثبتی آنها است که مطابق تعرفه اخذ می‌شود که مبالغ ناچیزی است؛ با این حال، این هزینه‌ها نباید مانع اجرای قانون شوند و به هیچ وجه هزینه‌های اضافی برای مردم در نظر گرفته نشده است.

آیا ممکن است افراد سودجو از این سامانه سوءاستفاده کنند و به مردم وعده گرفتن سند بدهند؟

بله، ممکن است که برخی افراد سودجو از این شرایط سوءاستفاده کنند و به مردم وعده دهند که با بارگذاری مستندات در سامانه می‌توانند برای آنها سند تهیه کنند. اما اینگونه وعده‌ها واقعیت ندارند. تکلیف ما به عنوان مسئولان این است که از طریق رسانه‌ها و ابزار‌های آگاهی‌رسانی، مردم را از این موضوع مطلع کنیم.

اگر ملکی توسط وزارت راه و شهرسازی یا منابع طبیعی به عنوان اراضی ملی یا دولتی اعلام شود، آیا مردم باید برای پیگیری موضوع هزینه‌ای بپردازند؟

در صورتی که ملکی به عنوان ملی یا دولتی اعلام شود، این موضوع باید از طریق مراجع ذی‌ربط پیگیری شود. مردم برای تعیین تکلیف ملک خود در این زمینه باید از طریق شکایت در محاکم و مراجع ذیصلاح اقدام کنند و این پروسه مستقل از سامانه‌های ثبت سند است. بنابراین، هیچ هزینه اضافی برای مردم به منظور استفاده از این سامانه‌ها تحمیل نمی‌شود.

آیا تمامی املاک فاقد سند باید به سامانه ماده ۱۰ مراجعه کنند؟

بله، تمامی املاکی که وضعیت ثبتی مشخص ندارند، باید در سامانه موضوع ماده ۱۰ ثبت‌نام کنند. در حال حاضر حدود ۴ میلیون ملک در کشور وجود دارند که هنوز سند مالکیت برای آنها صادر نشده است. این افراد باید برای تعیین تکلیف ملک خود به سامانه مراجعه کنند تا وضعیت ملکشان مشخص شود.

آیا برای دریافت سند مالکیت، مردم باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند؟

بسته به وضعیت ملک در صورتی که ملکی به‌صورت عادی خریداری شده باشد، خریدار باید برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند همچنین اگر فروشنده از انتقال ملک امتناع کند، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه اقدامات لازم را انجام دهند، اما سامانه ماده ۱۰ به طور خاص مربوط به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک است و به هیچ وجه فرآیند دریافت سند مالکیت را به تأخیر نمی‌اندازد.