بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار مسکن چین پس از چهار سال رکود؛

چین از کابوس بحران رکود مسکن بیدار می‌شود

فروش یک عمارت ۳۸ میلیون دلاری در شانگهای به نمادی از بهبود تدریجی بازار مسکن چین تبدیل شده است. در حالی که جنگ تجاری ادامه دارد، تحلیلگران از پایان بحران عمیق املاک خبر می‌دهند؛ بحرانی که رشد اقتصادی را به‌شدت تضعیف کرده بود.

کد خبر: ۲۰۶۲۶۴۰

۱۲ خرداد ۱۴۰۴

به گزارش اقتصاد آنلاین، نشریه اکونومیست در گزارشی به نشانه‌های خروج تدریجی چین از بحران رکود مسکن پرداخته است. این نشریه در گزارش خود آورده است: اقتصاد چین طی شش ماه گذشته تحت فشار‌های شدید قرار گرفته و جنگ تجاری اعصاب را فرسوده کرده است. تنش‌های ناشی از تعرفه‌ها هنوز به پایان نرسیده‌اند. در ۲۹ مه، اسکات بسنت، وزیر خزانه‌داری، اعلام کرد که مذاکرات در جریان «متوقف» شده و دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور، شکایت کرد که چین «به‌طور کامل توافق اولیه برای کاهش تعرفه‌ها» را که در ۱۲ مه در ژنو حاصل شده بود، نقض کرده است.

با این حال، حتی در شرایطی که جنگ تجاری ادامه دارد، دو عامل باعث دلگرمی چین شده‌اند. اول اینکه اقتصاد این کشور تاکنون مقاوم باقی مانده است. برآورد‌های رشد بخش خصوصی برای سال ۲۰۲۵ همچنان در بازه ۴ تا ۵ درصد قرار دارند. دوم اینکه یکی از کابوس‌های بزرگ اقتصادی چین به نظر می‌رسد رو به پایان است: رکود شدید در بخش املاک.

نشانه‌هایی از رونق در بازار لوکس شانگهای

برای درک بهتر این موضوع، می‌توان به خانه‌ای در منطقه چانگ‌نینگ شانگهای نگاه کرد. این خانه که در منطقه‌ای محصور قرار دارد، با الهام از معماری سنتی آلمانی طراحی شده و دارای باغ جلویی بزرگی است؛ مشخصه‌ای که مختص محله‌های اشرافی شهر است. اما آنچه واقعاً توجه را جلب می‌کند، قیمت این ملک است. در تاریخ ۲۷ مه، این ملک به قیمت خیره‌کننده ۲۷۰ میلیون یوان (۳۸ میلیون دلار) فروخته شد و در رسانه‌های چینی بازتاب گسترده‌ای یافت.

با قیمت هر متر مربع ۵۰۰ هزار یوان، این فروش یکی از گران‌ترین معاملات اخیر بازار مسکن بوده است. اینکه ثروتمندان حاضر به پرداخت چنین مبلغی هستند، به‌عنوان نشانه‌ای از پایان احتمالی بحران عظیم و طولانی‌مدت املاک چین تلقی می‌شود.

سقوط سهم املاک در تولید ناخالص داخلی

گمانه‌زنی‌ها درباره بازگشت بازار در مهمانی‌های شام، اتاق‌های هیئت‌مدیره و نشست‌های برنامه‌ریزی دولتی افزایش یافته است. این هیجان چندان غیرمنتظره نیست. به‌طور کلی، بخش املاک در آستانه سقوط در سال ۲۰۲۰ حدود ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌داد. این سهم اکنون به ۱۵ درصد یا کمتر رسیده که نشان‌دهنده فشار شدید این رکود بر رشد اقتصادی است.

تأثیر روانی کاهش قیمت مسکن بر شهروندان عادی قابل چشم‌پوشی نیست. در سال ۲۰۲۱ حدود ۸۰ درصد از ثروت خانوار‌ها در دارایی‌های ملکی بود؛ اما این رقم اکنون به ۷۰ درصد کاهش یافته است. صد‌ها شرکت توسعه‌دهنده ورشکسته شده‌اند و بدهی‌های پرداخت‌نشده فراوانی باقی مانده است. کاهش اعتماد عمومی نیز یکی از دلایل تقاضای ضعیف مصرف‌کنندگان محسوب می‌شود.

کاهش محدودتر فروش در سال جاری

با اینکه بازار همچنان در حال افت است، برای نخستین بار از زمان آغاز بحران، می‌توان به‌طور منطقی از احتمال پایان آن سخن گفت. در چهار ماه نخست سال ۲۰۲۵، ارزش فروش خانه‌های نوساز کمتر از ۳ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است. این در حالی است که این افت در سال ۲۰۲۴ معادل ۱۷ درصد بود.

به گفته تحلیلگران مؤسسه رتبه‌بندی اس‌اند‌پی گلوبال، پیش‌بینی می‌شود حجم معاملات در ادامه سال نیز تنها اندکی کاهش یابد.

کاهش مازاد عرضه در کلانشهر‌ها

یکی از بزرگ‌ترین مشکلات، ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی بدون فروش بود. در سال گذشته، تا ۸۰ میلیون واحد بلااستفاده باقی مانده بودند. اکنون در شهر‌های رده اول نظیر پکن، شانگهای، گوانگژو و شنژن، این مشکل در حال کاهش است.

طبق داده‌های شرکت CRIC، در پایان ژانویه، موجودی انباشته شرکت‌های توسعه‌دهنده در این شهر‌ها با نرخ فروش فعلی، حدود ۱۲.۵ ماه زمان نیاز داشت تا به فروش برسد. این رقم در ژوئیه ۲۰۲۴ نزدیک به ۲۰ ماه بود و اکنون به میانگین ۱۰ ماهه سال‌های ۲۰۱۶ تا ۲۰۱۹ در صد شهر بزرگ چین نزدیک‌تر شده است. به عبارت دیگر، مازاد عرضه دیگر آن‌چنان هولناک به نظر نمی‌رسد.

افزایش تقاضا برای خانه‌های لوکس در شانگهای

رونق دوباره شانگهای نشان‌دهنده همین روند است. از فوریه تا آوریل، حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، در هر ماه اندکی افزایش یافته است؛ مسئله‌ای که این شهر را به یکی از معدود شهر‌هایی تبدیل کرده که قیمت خانه در آن به‌طور سالانه رشد داشته است.

کنترل‌هایی درباره اینکه چه کسی می‌تواند خانه بخرد و چند واحد مجاز به خرید است، همچنان برقرارند. اما به گفته خانم فنگ، مشاور املاک، خانه‌های لوکس به‌سرعت فروش می‌روند. او می‌گوید که احتمالاً قیمت خانه‌های معمولی در سال جاری به افزایش ادامه خواهد داد، اما ارزش خانه‌های بسیار گران‌قیمت با سرعت بیشتری در حال رشد است.

دلایل بازگشت بازار از رکود

چه عواملی پایان روند نزولی بازار را رقم زده‌اند؟ بخشی از آن به گذر زمان مربوط است. مطالعه‌ای از صندوق بین‌المللی پول درباره سقوط قیمت مسکن در جهان بین سال‌های ۱۹۷۰ تا ۲۰۰۳ نشان می‌دهد که میانگین زمان لازم برای طی یک چرخه سقوط، چهار سال است.

مقامات پکن در میانه سال ۲۰۲۰ با محدود کردن دسترسی توسعه‌دهندگان به منابع اعتباری، حباب مسکن را آغاز به تخلیه کردند و در پایان همان سال، نگرانی‌ها درباره توان بازپرداخت غول‌های توسعه‌دهنده شدت گرفت.

اما علاوه بر گذشت زمان، دولت اکنون مصمم‌تر از همیشه برای پایان دادن به رکود عمل می‌کند. دولت‌های محلی تشویق شده‌اند تا زمین‌های بلااستفاده و خانه‌های اضافه را با درآمد حاصل از اوراق قرضه ویژه خریداری کنند. برخی از آنها برای خرید خانه یارانه می‌پردازند. برنامه‌ای برای بازسازی محله‌های فرسوده نیز می‌تواند تقاضا برای یک میلیون خانه جدید ایجاد کند.

بانک مرکزی در ماه مه نرخ بهره را کاهش داد و نرخ وام مسکن برای خریداران جدید را پایین آورد. به گفته گُو شان از مؤسسه تحقیقاتی Hutong Research در پکن، این اقدامات موجب افزایش فعالیت خرید و فروش مسکن شده‌اند.

بحران عمیق در شهر‌های کوچک؛ شکاف نابرابری در بازار مسکن چین

در وِنژو، شهری صنعتی در سواحل جنوب شرقی چین، کاهش قیمت‌ها همچنان شدید است. ساکنان محلی می‌گویند جنگ تجاری با آمریکا اعتماد عمومی را متزلزل کرده است. آقای ژو، صاحب یک رستوران در این شهر، می‌گوید آمار رسمی نتوانسته تخفیف‌های سنگینی را که در بعضی پروژه‌های نوساز اعمال شده ثبت کند؛ تخفیف‌هایی که در برخی مناطق به بیش از ۵۰ درصد می‌رسند. او رکود در بخش تولید و جنگ تجاری آقای ترامپ را مقصر می‌داند.

به احتمال زیاد، بحران مسکن در شهر‌های ثروتمند و بزرگ مانند شانگهای به پایان رسیده است، اما در شهر‌های کوچک‌تری مثل وِنژو ممکن است مدت بیشتری ادامه یابد. طبق برآورد مؤسسه S&P، قیمت مسکن نوساز در شهر‌های درجه‌یک در سال جاری ثابت خواهد ماند و در سال آینده ۱ درصد افزایش خواهد یافت. اما در شهر‌های درجه سه و پایین‌تر، قیمت‌ها امسال ۴ درصد و در سال آینده ۲ درصد کاهش خواهد یافت. شهر‌های کوچک پر از خانه‌های بدون مشتری‌اند. چین در حال رهایی از کابوس مسکن خود است، اما حزب کمونیست باید اطمینان یابد که فقط عمارت‌های گران‌قیمت شانگهای جذاب به نظر نمی‌رسند.