پیام قدرت اول خاورمیانه برای پایتخت ایران / هشداری از سوی منطقه برای ایران

ایران با جمعیتی بیش از ۸۵ میلیون نفر و فشارهای ساختاری مزمن اقتصادی، با بحران تأمین مسکن روبه‌رو است، جایی که قیمت‌ها نه بر اساس عرضه و تقاضای ساخت‌و‌ساز منطقی، بلکه تحت تأثیر سفته‌بازی، نقدینگی سرگردان و انتظارات تورمی افزایش می‌یابد. در مقابل، امارات، با جمعیتی حدود ۹.۵ میلیون نفر (که بخش اعظم آن را مهاجران تشکیل می‌دهند)، توانسته است با رویکردی جهانی، بازار ملک خود را به یک کالای صادراتی و امن برای سرمایه‌گذاران تبدیل کند.

کد خبر: ۲۰۹۱۳۷۳

۱۴ مهر ۱۴۰۴

به گزارش اقتصادآنلاین، قدرت خرید و کیفیت زندگی در امارات، به‌ویژه در شهرهایی مانند دبی و ابوظبی، یکی از بالاترین‌ها در منطقه محسوب می‌شود. دستمزدهای بالاتر نسبت به میانگین منطقه، مالیات پایین یا صفر، و دسترسی آسان به خدمات مدرن شهری، فرصت خرید خانه، خودرو و کالاهای مصرفی را برای ساکنان فراهم می‌کند. علاوه بر این، زیرساخت‌های پیشرفته، امکانات تفریحی و فرهنگی متنوع، امنیت بالا و خدمات بهداشتی با استاندارد جهانی، امید به زندگی مطلوب و سطح رفاه بالا را برای شهروندان و مهاجران ایجاد کرده است. این ترکیب از قدرت خرید و کیفیت زندگی، امارات را به یکی از مقاصد جذاب برای زندگی و سرمایه‌گذاری در سطح خاورمیانه تبدیل کرده است.

بازار مسکن ایران و امارات دو داستان کاملاً متفاوت را روایت می‌کنند. در ایران، تورم بالا، نوسانات ارزی و کمبود سرمایه‌گذاری باعث شده خرید خانه برای بسیاری از خانواده‌ها به چالشی جدی تبدیل شود، در حالی که در امارات، به ویژه در شهرهایی مانند دبی و ابوظبی، رونق ساخت‌وساز، پروژه‌های لوکس و ورود سرمایه‌گذاران خارجی، بازار مسکن را به یک فضای جذاب و رقابتی بدل کرده است. این تفاوت‌ها، تصویر روشنی از شرایط اقتصادی، سیاست‌های شهری و فرصت‌های سرمایه‌گذاری در دو کشور ارائه می‌دهد.

فراز و فرودهای بازار مسکن دبی در گذر زمان

دبی طی چند دهه گذشته تحولات چشم‌گیری در بازار مسکن خود تجربه کرده است. از اواخر دهه نود میلادی، این شهر با سرمایه‌گذاری‌های عظیم در پروژه‌های زیرساختی، هتل‌ها، برج‌های سر به فلک کشیده و مناطق مسکونی لوکس، خود را به یکی از مراکز تجاری و گردشگری منطقه تبدیل کرده است. بازار مسکن دبی بارها شاهد چرخه‌های رونق و رکود بوده است؛ از بحران مالی جهانی در سال ۲۰۰۸ گرفته تا کاهش موقت قیمت‌ها در سال‌های پس از آن، همه نشان‌دهنده حساسیت بازار به تغییرات اقتصادی جهانی و سیاست‌های داخلی بوده‌اند. سیاست‌های مالیاتی، مقررات بانکی و قوانین جذب سرمایه‌گذاران خارجی نقش مهمی در شکل‌دهی این بازار داشته‌اند و ورود میلیاردرها و سرمایه‌گذاران خارجی، به ویژه در دوره‌های پس از بحران‌ها، باعث افزایش سریع قیمت‌ها و ایجاد تقاضای پایدار شده است. در کنار این عوامل، رشد جمعیت و مهاجرت طبقه متوسط و تحصیل‌کرده به دبی نیز به شکل‌گیری تقاضای واقعی برای خانه و ایجاد زیرساخت‌های خدماتی و آموزشی کمک کرده است.

هیجان رکوردشکن در برج‌های دبی

براساس گزارشی از نشریه اکونومیست، در دبی، پرهیز از هیجان‌زدگی در بازار مسکن کار آسانی نیست. تقریبا روزی نیست که خبر از اعلام یک پروژه جدید به گوش نرسد. تبلیغات خانه‌ها در بیلبوردهای سراسر شهر به چشم می‌خورند. گسترش بی‌پایان شهر و برج‌های سر به فلک کشیده نشان‌دهنده همین شور و شوق فعالیت هستند؛ شلوغی ترافیک گواهی دیگری بر این ادعاست.

ورود افراد جدید هم قیمت‌ها را صعودی می‌کند و هم تراکم جاده‌ها را بالا می‌برد. بر اساس گزارش دویچه بانک، قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز شهر دبی طی ۵ سال گذشته ۱۲۲ درصد (به دلار) افزایش یافته است. این رشد، دبی را در میان ۶۹ شهر بررسی‌شده، پس از ریاض در جایگاه دوم قرار می‌دهد.

[ \text{رشد قیمت مترمربع آپارتمان در مرکز دبی (۵ سال اخیر)} = ۱۲۲% \text{ (به دلار)} ]

قیمت‌های مسکن اکنون ۲۰ درصد بالاتر از اوج قبلی خود در سال ۲۰۱۴ هستند. این نشان می‌دهد که بازار کنونی از دوره رونق پیشین نیز فراتر رفته است. در سال منتهی به ماه اوت، مجموع فروش املاک در دبی به ۴۴۱ میلیارد درهم (معادل ۱۲۰ میلیارد دلار) رسید. این رقم، یک‌سوم بیشتر از کل فروش در مدت مشابه سال ۲۰۲۴ میلادی است که نشان‌دهنده یک رکوردشکنی بزرگ در حجم معاملات است. نشریه اکونومیست گزارش می‌دهد که آیا این میزان خیره‌کننده از رشد، فراتر از واقعیت نیست؟

[ \text{حجم فروش املاک در سال منتهی به اوت} = ۴۴۱ \text{ میلیارد درهم} \approx ۱۲۰ \text{ میلیارد دلار} ]
[ \text{رشد حجم فروش نسبت به سال قبل} = \frac{۱}{۳} \times \text{فروش سال قبل} ]

کاهش فرصت‌های طلایی و هشدارهای اشباع

این ثبت رکوردهای پیاپی، باعث شده است تا هشدارهایی در خصوص افت احتمالی قیمت‌ها و دغدغه‌هایی درباره اشباع بازار (عرضه بیش از اندازه) مطرح شود. با وجود این به نظر می‌رسد چنین نگرانی‌هایی اغراق‌شده هستند و میزان تقاضا همچنان ثابت است و شرکت‌های ساختمانی نیز منضبط‌تر عمل می‌کنند.

بازار مسکن این امارات، بالاخره به مرحله بلوغ خود رسیده است. با این حال، با نگاهی به تاریخ پرفرازونشیب دبی از رونق‌ها و سقوط‌های عظیم، باید پذیرفت که هیچ رکودی بی‌سابقه نبوده است. اکنون، مشاوران املاک هشدار می‌دهند که دیگر «فرصت‌های دمِ‌دست» که جرقه‌ رونق کنونی را زدند، در دسترس نیستند و میلیاردرهای روسی که در پی آغاز جنگ اوکراین به بازار آمده بودند، خرید را متوقف کرده‌اند؛ تعداد غول‌های تجاری هند و ستارگان بالیوود که به دنبال پناهگاهی با تنها چند ساعت فاصله از بمبئی هستند، محدود شده است و شمار سرمایه‌داران نوظهور ارزهای دیجیتال نیز دیگر آنقدر زیاد نیست. علاوه بر این، افزایش شدید هزینه‌های زندگی در امارات، به‌ویژه گران شدن بی‌رویه یک نوشیدنی وارداتی یا یک پیراهن تابستانی، ممکن است باعث شود جاذبه دبی برای طبقه متوسط کمرنگ شود.

سه موتور محرک اصلی تقاضای مسکن در دبی

با این حال، تقاضا در حال حاضر همچنان پرقدرت به نظر می‌رسد. بر اساس برآوردهای موقت مشاور «هنلی و پارتنرز»، جمعیت میلیونرهای امارات امسال با افزایش ۹۸۰۰ نفری مواجه خواهد شد؛ رشدی که بیش از هر جای دیگر در جهان است. در واقع، سال گذشته دبی رکوردی تازه در فروش املاکی به ارزش ۱۰ میلیون دلار یا بیشتر ثبت کرد. با وجود این، عامل اصلی افزایش قیمت خانه‌، ورود اقشار کم‌درآمدتر است. جمعیت امارات به ۱۱ میلیون نفر رسیده است؛ یعنی یک‌پنجم بیشتر از سال ۲۰۲۰. تازه‌واردها جوان‌تر و تحصیل‌کرده‌تر از موج‌های پیشین هستند و سریع‌تر صاحب‌خانه می‌شوند.

کارگزاران املاک، مشتریان خود را شامل این گروه‌ها توصیف می‌کنند: ساکنان بریتانیایی که از افت کیفیت زندگی در کشورشان ناراضی‌اند؛ کارآفرینان آفریقایی که دبی را برای سکونت و مدیریت کسب‌وکار خود در کشورهایشان برگزیده‌اند و اروپایی‌هایی که به دنبال یک پناهگاه یا بهشت مالیاتی هستند.

درحالی‌که ثروتمندان بسیار ثروتمند تنها گهگاه وارد امارات می‌شوند و رفت و آمد دارند، تازه‌واردها واقعا زندگی خود را در اینجا شکل می‌دهند. تعداد مشترکان برق و آب مسکونی که توسط شرکت برق و آب دبی تامین می‌شوند، از سال ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴، ۲۴ درصد افزایش یافته است. همچنین شرکت عوارض جاده‌ای در سه‌ماه اول سال ۲۰۲۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش ۹ درصدی در تعداد خودروهای ثبت‌شده گزارش کرده است.

درس‌های سیاست‌گذاران از رکودهای گذشته

با وجود افزایش قیمت‌ها، خرید ملک در دبی همچنان نسبتا مقرون‌به‌صرفه است. طبق گزارش کارشناسان، خرید، مالکیت و فروش یک ملک ۲ میلیون دلاری در این شهر ارزان‌تر از بانکوک، لندن، بمبئی یا نیویورک است. نسبت وام مسکن به درآمد نیز در میان ارزان‌ترین‌ها در جهان قرار دارد. در ژوئیه، رهبران امارات برنامه‌ای برای خریداران بار اول (خانه‌اولی‌ها) معرفی کردند که هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و امکان دسترسی به پروژه‌های جدید را فراهم می‌کند.

نسل جدید خریداران باعث شده بازار مسکن کمتر جنبه سرمایه‌گذاری پیدا کند؛ کمتر از ۵ درصد خریداران اکنون ملک خود را یک سال پس از خرید می‌فروشند، درحالی‌که این رقم در سال ۲۰۱۴، ۱۷ درصد بود. سازندگان بزرگ‌تر که از رکودهای گذشته آسیب دیده‌اند نیز محتاط‌تر شده‌اند. موسسه رتبه‌بندی مودیز گزارش می‌دهد که بسیاری در سال‌های اخیر برنامه‌های پرداخت خود را تغییر داده‌اند و اکنون هنگام خرید تا ۸۰ درصد ارزش ملک را دریافت می‌کنند، درحالی‌که این رقم در سال ۲۰۲۰ حدود ۵۰ درصد بود و این تغییر باعث شده جریان نقدی آنها در طول ساخت پایدارتر شود.

سیاستگذاران امارات از تجربه رکودهای گذشته دبی درس‌های ارزشمندی گرفته‌اند. تغییرات مقرراتی جدید قرار است به ثبات بیشتر بازار مسکن کمک کنند، حتی اگر در کوتاه‌مدت موجب کاهش تقاضا شوند. مقامات سخت‌گیری در زمینه مبارزه با پول‌شویی را افزایش داده‌اند؛ اکنون برای خرید نقدی، ارائه مدرکی درباره منبع تامین مالی الزامی است و کارگزاران موظفند فروش نقدی بیش از ۵۵ هزار درهم را گزارش کنند. علاوه بر این، افتتاح حساب‌های امانی برای پروژه‌های پیش‌فروش الزامی شده است و سازندگان تنها پس از تکمیل بخشی از پروژه می‌توانند به وجوه دسترسی داشته باشند. بازار مسکن دبی که زمانی آزاد و بی‌قید بود، اکنون کمی محتاط‌تر شده است؛ اما این تغییر می‌تواند خبر خوشایندی برای صاحبان خانه و سرمایه‌گذاران باشد و به پایداری بازار کمک کند.

نیروهای محرک قیمت: تورم داخلی در برابر ثبات ارزی و مالیات صفر

تفاوت اساسی در مکانیسم قیمت‌گذاری مسکن در این دو کشور، ناشی از ساختارهای کلان اقتصادی حاکم بر آن‌هاست.

اقتصاد ایران: قیمت‌گذاری تحت سلطه تورم و ارز

در ایران، تورم عمومی و انتظارات تورمی، موتور اصلی رشد قیمت‌ها در بازار ملک است. مسکن از یک نیاز صرف، به یک پناهگاه در برابر کاهش ارزش پول ملی تبدیل شده است.

عوامل تورمی:

تورم نقدینگی: رشد مستمر نقدینگی در جامعه، بدون پشتوانه کافی در تولید واقعی، بخش قابل توجهی از آن به سمت دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن سرازیر می‌شود.

نوسانات نرخ ارز: از آنجایی که بخش عمده‌ای از مصالح ساختمانی، تجهیزات صنعتی و تکنولوژی‌های نوین وارداتی هستند، افزایش نرخ دلار یا یورو مستقیماً بر هزینه تمام شده ساخت (COC) تأثیر می‌گذارد. این امر باعث می‌شود حتی در دوران رکود ساخت‌وساز، قیمت تمام شده واحد تکمیل شده برای سازنده افزایش یابد.

رکود ساخت‌و‌ساز و کمبود عرضه: افزایش مستمر هزینه زمین، بوروکراسی طولانی و عدم دسترسی آسان به تسهیلات بانکی، باعث کاهش انگیزه ساخت‌وساز منطقی شده است. وقتی عرضه جدید کاهش می‌یابد، قیمت واحدهای موجود جهش پیدا می‌کند.

اثر بر قدرت خرید

حتی در شرایط رکود در حجم معاملات، قیمت‌ها به دلیل انتظارات تورمی کاهش نمی‌یابند، بلکه به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوار، حجم معاملات به شدت کم می‌شود. نسبت قیمت متوسط خانه به متوسط درآمد خانوار در تهران به سطوح بی‌سابقه‌ای رسیده است، به طوری که دهه‌ها پس‌انداز برای قشر متوسط نیز برای خرید یک واحد کفایت نمی‌کند.

امارات: ثبات، جذابیت مالی و جذب سرمایه خارجی

دبی و ابوظبی با اتکا به درآمد حاصل از نفت (در گذشته) و تنوع‌بخشی اقتصادی (در حال حاضر)، سیستمی را پایه‌ریزی کرده‌اند که سرمایه‌گذاری را تشویق می‌کند.

ثبات ارزی: درهم امارات به دلار آمریکا وابسته است. این وابستگی، ریسک نوسان ارزی را برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی به صفر می‌رساند. سرمایه‌گذاری که از اروپا، آسیا یا آمریکا پول وارد می‌کند، اطمینان دارد که ارزش دارایی او در مقابل ارز ملی خود به طور ناگهانی کاهش نخواهد یافت.

سیستم مالیاتی صفر: مهم‌ترین محرک، نبود مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax) بر فروش ملک است. این بدان معناست که بازده خالص سرمایه‌گذاری بسیار بالاتر از بازدهی در بازارهای رقیب اروپایی است.

تسهیلات سرمایه‌گذاری: ارائه ویزاهای اقامتی بلندمدت (مانند ویزای طلایی یا ویزای بازنشستگی) در قبال سرمایه‌گذاری در املاک، یک اهرم قدرتمند برای تزریق پول نقد به بازار است.

فرمول بازدهی ساده در امارات: اگر سرمایه‌گذار ملکی به ارزش (V) خریداری کند، بازده اجاره سالانه ((R)) بدون کسر مالیات است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، این بازده پس از مالیات کسر می‌شود.

مصرف‌کننده نهایی ایرانی در برابر سرمایه‌گذار جهانی

بازار تقاضا در دو محیط، کاملاً عملکرد متفاوتی دارد و این تفاوت، ساختار قیمت‌ها را شکل می‌دهد.

وابستگی به نیازهای زیستی و محدودیت‌های قدرت خرید

در ایران، بازار مسکن در درجه اول یک بازار مصرفی است.

مصرف‌کننده نهایی: بیش از ۹۰ درصد از معاملات واقعی، به منظور سکونت صورت می‌گیرد. این مصرف‌کننده با افزایش فاصله درآمد و قیمت، از بازار خارج می‌شود. زمانی که یک خانوار نتواند اقساط ماهانه یا ودیعه رهن را بپردازد، بازار از لحاظ تعداد تراکنش دچار رکود می‌شود.

سفته‌بازی داخلی: سفته‌بازی داخلی نیز عمدتاً توسط افرادی صورت می‌گیرد که دارایی‌های نقدی خود را به دارایی‌های ملکی تبدیل می‌کنند تا از تورم در امان بمانند (Hedging against Inflation)، نه لزوماً برای بازدهی اجاره‌ای یا رشد سریع.

اثر رکودی: رکود در ایران به معنای توقف خرید مصرف‌کننده نهایی است، اما به دلیل ماهیت تورمی دارایی، قیمت‌ها همچنان سفت و سخت باقی می‌مانند یا به آرامی افزایش می‌یابند که این وضعیت، رکود توأم با تورم (Stagflation) در بخش مسکن را ایجاد می‌کند.

بازار بین‌المللی مسکن به‌عنوان دارایی سودآور جهانی

در دبی، مسکن به عنوان یک دارایی سرمایه‌ای جهانی تلقی می‌شود که از نوسانات داخلی محافظت شده است.

تقاضای سرمایه‌گذاری خارجی: بخش قابل توجهی از معاملات (برخی برآوردها بیش از ۵۰ درصد در مناطق خاصی از دبی) توسط سرمایه‌گذاران غیرمقیم انجام می‌شود. این سرمایه‌گذاران دلایل متعددی برای خرید دارند:

سرمایه‌گذاری در املاکی که عملکردشان مستقل از بازارهای اصلی آن‌هاست.

کسب بازدهی اجاره‌ای مناسب بدون پرداخت مالیات بر آن.

دبی به عنوان قطب تجاری و توریستی، جذابیت ویژه‌ای برای مالکیت دارایی دارد.

پروژه‌های پیش‌فروش

بسیاری از سرمایه‌گذاران، پروژه‌هایی را که هنوز ساخته نشده‌اند (Off-Plan)، خریداری می‌کنند. این امر جریان نقدینگی عظیمی را به توسعه‌دهندگان تزریق می‌کند، که این پول صرف ساخت پروژه‌های جدید می‌شود و چرخه رونق را ادامه می‌دهد.

رابطه تقاضا و قیمت

اگر تقاضای داخلی برای سکونت کاهش یابد، تقاضای بین‌المللی می‌تواند با افزایش حجم معاملات، قیمت‌ها را بالا نگه دارد یا حتی رشد دهد. این بازار به طور موثری از چرخه معیوب رکود تقاضای مصرف‌کننده داخلی جدا شده است.

زیرساخت‌ها و شهرسازی: تفاوت بین نیاز و لوکس‌گرایی

رویکرد دولت‌ها به توسعه شهری و زیرساخت‌ها تأثیر مستقیمی بر جذابیت بازار ملک دارد.

چالش‌های زمین و محدودیت‌های زیرساختی

در ایران، توسعه شهری اغلب واکنشی به نیازهای فوری جمعیتی است، نه یک برنامه‌ریزی بلندمدت و جهانی.

بحران زمین شهری: محدودیت‌های شدید منابع زمین قابل توسعه (به دلیل قوانین دولتی یا موانع طبیعی در شهرهای بزرگ)، باعث افزایش افسارگسیخته قیمت زمین به عنوان عامل اصلی قیمت مسکن شده است.

تأمین منابع زیرساختی: پروژه‌های انبوه سازی دولتی (مانند مسکن ملی) اغلب در مراحل اولیه با مشکلات جدی در تأمین زیرساخت‌های اساسی مانند آب، گاز، برق و دسترسی به جاده‌ها مواجه می‌شوند. این امر هزینه‌های جانبی توسعه را افزایش داده و جذابیت این پروژه‌ها را کاهش می‌دهد.

تمرکز اصلی بر خانه سازی برای قشری است که توانایی مالی محدودی دارد، اما اغلب کیفیت ساخت، امکانات رفاهی و نزدیکی به مراکز خدماتی در این پروژه‌ها فدای سرعت ساخت می‌شود.

امارات: شهرسازی جهانی و تجربه زندگی لوکس

امارات، به ویژه دبی، از ابتدا خود را نه به عنوان یک کشور، بلکه به عنوان یک برند جهانی تعریف کرده است.

معماری نمادین و زیرساخت‌های پیشرفته: سرمایه‌گذاری‌های عظیم در ساخت آسمان‌خراش‌های نمادین (برج خلیفه)، جزایر مصنوعی (نخل جمیرا) و زیرساخت‌های حمل‌ونقل هوشمند (مترو دبی) نه تنها نیاز داخلی را برطرف می‌کند، بلکه یک جاذبه توریستی و تجاری ایجاد می‌کند که سرمایه‌گذاران را به مالکیت جذب می‌کند.

توسعه در زمینه‌های تفریحی و تجاری: توسعه‌دهندگان در امارات، پروژه‌هایی با کاربری ترکیبی (Mixed-Use) ارائه می‌دهند که شامل مراکز خرید درجه یک جهانی، هتل‌های مجلل، مناطق آزاد تجاری و امکانات ورزشی است. مسکن در این اکوسیستم، بخشی از یک سبک زندگی بسیار مطلوب است.

اقتصاد ساخت و ساز پایدار: با توجه به جریان نقدینگی قوی، تأمین مالی برای پروژه‌های بزرگ مقیاس بسیار آسان‌تر است و می‌توانند پروژه‌هایی با استانداردهای بسیار بالا را به سرعت تکمیل کنند.

شفافیت و دسترسی به خدمات: مدرن و سریع در برابر پیچیده و زمان‌بر

تسهیلات اداری و شفافیت قانونی عامل تعیین‌کننده‌ای در جذب سرمایه بین‌المللی است.

پیچیدگی‌های بوروکراتیک و عدم شفافیت

سیستم حقوقی و اداری در ایران، به ویژه در معاملات ملکی، می‌تواند برای سرمایه‌گذار خارجی (و گاهی داخلی) دلسرد کننده باشد.

فرآیندهای دست‌وپاگیر: انتقال سند، اخذ مجوزهای ساخت، ثبت قراردادها و فرآیندهای مرتبط با وام بانکی اغلب نیازمند کاغذبازی‌های طولانی، مراجعه به چندین نهاد دولتی و زمان‌بر بودن است.

ابهام قانونی در برخی معاملات: علی‌رغم تلاش‌ها، هنوز ابهاماتی در خصوص مالکیت‌های خاص یا نحوه اجرای برخی از قراردادهای پیش‌فروش وجود دارد که ریسک سرمایه‌گذاری را بالا می‌برد.

سیستم پرداخت: انتقال وجه و تسهیلات اعتباری در ایران به دلیل تحریم‌ها و پیچیدگی‌های داخلی، برای سرمایه‌گذاران خارجی بسیار دشوار است.

سادگی، سرعت و حاکمیت قانون مدرن

امارات از طریق یک سیستم حکمرانی دیجیتال و قوانین سرمایه‌گذاری باز، خود را به عنوان یک پلتفرم امن معرفی کرده است.

دیجیتالی‌سازی کامل فرآیندها: خرید و فروش ملک در دبی می‌تواند در عرض چند روز یا حتی کمتر از ۲۴ ساعت تکمیل شود. خدمات ثبت ملک، اخذ وام، و انتقال سند به شدت دیجیتالی شده‌اند.

مناطق آزاد حقوقی: امارات اجازه مالکیت کامل (Freehold) املاک توسط اتباع خارجی را در مناطق مشخصی فراهم کرده است. این امر به سرمایه‌گذار اطمینان می‌دهد که مالکیت ۱۰۰ درصد دارایی متعلق به اوست و هیچ نیاز به شریک محلی (Sponsor) نیست.

شفافیت در ثبت املاک: تمام معاملات در دفتر ثبت املاک دبی (Dubai Land Department - DLD) ثبت می‌شوند و دسترسی به سوابق مالکیت، نسبتاً شفاف است، که این امر اعتماد را به شدت تقویت می‌کند.

اقتصاد سیاسی بازار مسکن

تضاد مشاهده شده صرفاً اقتصادی نیست، بلکه بازتابی از رویکرد سیاسی دو کشور به اقتصاد جهانی است.

رویکرد ایران: تمرکز بر خودکفایی محدود و اقتصاد بسته

در ایران، با وجود تلاش‌ها برای کنترل بازار، عدم یکپارچگی سیاست‌های پولی و مالی، و تأثیرپذیری شدید از عوامل ژئوپلیتیکی (تحریم‌ها)، باعث شده است که مسکن به عنوان یک کالای غیرقابل قیمت‌گذاری منطقی عمل کند. سیاست‌گذاران عموماً در تلاش برای مهار تقاضای مصرف‌کننده داخلی هستند، اما ابزارهای آن‌ها (مانند وام‌های کم بهره یا کنترل‌های مقطعی قیمت) در برابر نیروی عظیم تورم و نقدینگی سرگردان ناکارآمدند. این امر منجر به تقسیم ناعادلانه دسترسی به مسکن و افزایش فقر مسکن می‌شود.

رویکرد امارات: تبدیل شدن به قطب خدمات مالی و سبک زندگی

امارات به طور آگاهانه تصمیم گرفت تا اقتصاد خود را از وابستگی صرف به نفت دور کرده و بر سه محور تجارت، خدمات مالی و گردشگری متمرکز شود. املاک و مستغلات، بخش محوری این استراتژی است.

مکانیسم جذب پول کثیف و پول سالم: یکی از نقدهای وارد بر بازار دبی، جذب سرمایه‌هایی است که ممکن است از مبادی شفاف نشأت نگرفته باشند. با این حال، دبی با ایجاد چارچوب‌های قانونی بسیار سخت‌گیرانه در حوزه مبارزه با پولشویی (AML) و شفاف‌سازی منبع مالی (Source of Funds)، توانسته است تا حد زیادی این نقدها را کاهش دهد و اطمینان دهد که جریان اصلی ورودی، سرمایه قانونی بین‌المللی است.

سرمایه‌گذاری در آینده: دبی هرگز پروژه‌های خود را برای مصرف‌کننده داخلی در نظر نگرفته است؛ بلکه طراحی شده‌اند تا برای سرمایه‌گذار سنگاپوری، چینی، روسی یا اروپایی جذاب باشند. این نگاه جهانی به مسکن تضمین‌کننده رونق مستمر است، زیرا تا زمانی که ثبات جهانی حفظ شود، جریان سرمایه به سمت مناطق امن و پربازده مانند دبی ادامه خواهد داشت.

تضاد بین رکود مسکن در ایران و رونق بی‌سابقه در امارات، درس‌های مهمی در مورد اهمیت ثبات کلان اقتصادی، سیاست‌های مالیاتی و یکپارچگی در سیستم‌های اداری به ما می‌دهد. در حالی که ایران با چالش تبدیل منابع نقدینگی به سرمایه‌گذاری مولد دست‌وپنجه نرم می‌کند و مصرف‌کننده نهایی را تحت فشار قرار داده است، امارات موفق شده است با باز کردن درهای خود به روی سرمایه جهانی، ایجاد زیرساخت‌های لوکس و تضمین بازدهی بدون ریسک مالیاتی، بازار مسکن خود را به یک ستاره در آسمان جهانی املاک تبدیل کند.