بازار مسکن ترمز برید / پیش‌بینی جهش‌های بزرگتر طی ماه‌های آینده

بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر وارد مرحله‌ای تازه از التهاب شده و بسیاری از مستاجران با افزایش فشار اقتصادی و محدودیت شدید در انتخاب واحد مناسب روبه‌رو هستند.

کد خبر: ۲۱۰۱۷۷۸

۳۰ آبان ۱۴۰۴

به گزارش اقتصادآنلاین، بازار اجاره مسکن در ایران طی ماه‌های اخیر با تکانه‌های قابل‌ توجهی همراه بوده و بخش بزرگی از خانوارها تحت فشار مضاعف قرار گرفته‌اند. مشاهدات میدانی نشان می‌دهد که در اغلب مناطق شهری، به‌ ویژه پایتخت نرخ اجاره با سرعتی بالا در حال رشد است و مستاجران هنگام تمدید قرارداد یا جست‌وجوی واحد جدید با دشواری‌های جدی مواجه‌اند. در نتیجه، بخش قابل‌ توجهی از درآمد خانوارها صرف هزینه اجاره می‌شود و قدرت مالی آن‌ها کاهش چشمگیری یافته است.

گزارش‌های موجود حاکی از آن است که میانگین اجاره‌بها در سطح کشور در نیمه دوم سال با رشد ۱۵ تا ۲۰ درصدی همراه بوده و احتمال افزایش بیشتر در ماه‌های پایانی سال نیز وجود دارد. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که هم‌زمان با شروع مدارس و دانشگاه‌ها، بالا رفتن تقاضا و نوسانات ارزی، بازار اجاره در فصول پاییز و زمستان معمولاً با شتاب قیمتی بیشتر مواجه می‌شود.

دلایل جهش دوباره اجاره

کارشناسان اقتصادی تأکید می‌کنند که مجموعه‌ای از عوامل در تشدید رشد اجاره‌بها نقش دارند؛ از جمله افزایش مداوم قیمت مسکن، تورم عمومی، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و محدودیت عرضه واحدهای اجاری. نبود سیاست‌های حمایتی مؤثر از مستاجران نیز باعث شده فشار روانی و مالی این گروه از جامعه افزایش یابد و امکان برنامه‌ریزی بلندمدت برای زندگی کاهش پیدا کند.

همزمان بسیاری از مالکان با استناد به رشد قیمت ملک و افزایش هزینه‌های نگهداری، تمایل دارند نرخ اجاره را بالا ببرند. این رویکرد در شرایطی که قدرت خرید خانوارها کاهش یافته، فشار بیشتری بر مستاجران به‌ ویژه خانواده‌های کم‌درآمد و جوانان وارد می‌کند و زمینه‌ساز چالش‌های اجتماعی تازه می‌شود.

نقش تورم پنهان و جهش هزینه‌های خدمات ساختمانی

بخشی از تحلیلگران معتقدند که نوسانات ارزی و تورم غیررسمی نیز به طور مستقیم بر بازار اجاره اثر می‌گذارد. هزینه تعمیرات، خدمات ساختمانی و نگهداری ملک در ماه‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته و همین موضوع موجب می‌شود مالکان بخشی از این هزینه‌ها را در قالب اجاره بیشتر از مستاجران دریافت کنند.

آمارهای رسمی نیز این روند را تأیید می‌کند: رشد متوسط اجاره در کشور طی شش‌ماهه دوم بین ۱۵ تا ۲۰ درصد ثبت شده و برآوردها نشان می‌دهد در ماه‌های نزدیک به پایان سال احتمال رشد بیشتر وجود دارد. افزایش تقاضای فصلی نیز به این روند دامن می‌زند.

کمبود واحدهای اجاری و رقابت شدید مستاجران

یکی از عوامل مؤثر بر شرایط فعلی بازار، کمبود واحدهای اجاری، به‌ویژه واحدهای کوچک و میان‌رده است. کاهش عرضه باعث شده رقابت میان مستاجران افزایش یابد و مالکان با تکیه بر این وضعیت، توان مطالبه اجاره‌های بالاتر را پیدا کنند.

از سوی دیگر، گرایش برخی سرمایه‌گذاران به خرید واحدهای کوچک برای اجاره کوتاه‌ مدت نیز فشار عرضه بلند مدت را کاهش داده و مسیر را برای افزایش قیمت‌ها هموار کرده است.

تأثیر سیاست‌های مالیاتی بر رفتار بازار

تغییرات اخیر در قوانین مالیاتی، به‌خصوص مالیات بر خانه‌های خالی، با هدف افزایش عرضه واحدهای اجاری طراحی شده؛ اما در کوتاه‌مدت می‌تواند تقاضا برای واحدهای موجود را بالا ببرد و مستاجران را با چرخش محدودیت در گزینه‌های انتخابی و رشد قیمت‌ها مواجه کند. این وضعیت نشان می‌دهد اجرای سیاست‌ها باید با زمان‌بندی دقیق و تدابیر مکمل همراه باشد.

نبود شفافیت اطلاعاتی و زمینه‌سازی برای سودجویی

کارشناسان ضعف نظارت بر قراردادهای اجاره و نبود ثبت منظم قیمت‌ها در سامانه‌های رسمی را یکی از مشکلات اصلی بازار می‌دانند. این خلأ اطلاعاتی، زمینه را برای قیمت‌گذاری‌های غیرقابل پیش‌بینی و رفتارهای سودجویانه فراهم کرده و باعث می‌شود مستاجران در شرایط نابرابر مجبور به پرداخت هزینه‌های بالاتر شوند.

پیامدهای اقتصادی و اجتماعی افزایش اجاره

رشد دوباره اجاره می‌تواند تبعات گسترده‌ای برای اقتصاد و جامعه در پی داشته باشد؛ از جمله افزایش فشار مالی بر خانوارها، کاهش پس‌انداز، افت سرمایه‌گذاری، افزایش بار مالی بر دولت و بانک‌ها، و حتی مهاجرت داخلی به مناطق ارزان‌تر. این روند می‌تواند شکاف طبقاتی را افزایش دهد و نارضایتی اجتماعی را تشدید کند.

فعالان بازار می‌گویند فشار بر مستاجران به‌خصوص خانواده‌های کم‌درآمد و دانشجویان، می‌تواند موجب تغییر سبک زندگی و کاهش سطح رفاه عمومی شود. این گروه‌ها احتمالاً مجبور خواهند بود به مناطق دورتر و کم‌برخوردارتر نقل مکان کنند که این امر هزینه‌های حمل‌ونقل و زمان دسترسی به خدمات را افزایش می‌دهد و کیفیت زندگی را کاهش می‌دهد.

چرخه تورم و تداوم افزایش قیمت‌ها

بخشی از مالکان به دلیل تحمل هزینه‌های بالای نگهداری و تورم، اجاره‌ها را افزایش می‌دهند و این رفتار باعث تقویت چرخه افزایش مستمر قیمت‌ها می‌شود. در چنین وضعیتی، نبود سیاست‌گذاری مؤثر و عدم دخالت به‌موقع نهادهای دولتی، خطر ایجاد بی‌ثباتی دائمی را در بازار اجاره تقویت می‌کند.

راهکارهای پیشنهادی برای کنترل بحران

کارشناسان بر ضرورت تدوین بسته‌های حمایتی برای مستاجران تأکید دارند؛ بسته‌هایی شامل اعطای تسهیلات مالی، کنترل نرخ رشد اجاره و افزایش عرضه واحدهای اجاری. همچنین، شفاف‌سازی اطلاعات و ثبت دقیق قراردادها در سامانه‌های رسمی می‌تواند از شدت نوسانات بکاهد.

تجربه سایر کشورها نیز نشان می‌دهد ایجاد سامانه‌های شفاف، ارائه وام‌های کوتاه‌مدت به مستاجران و حمایت از سرمایه‌گذاران برای تولید و عرضه واحدهای اجاری نقش مؤثری در مدیریت بازار دارد و امکان پیش‌بینی بهتر قیمت‌ها را فراهم می‌کند.

چشم‌انداز پیش‌ِرو

کارشناسان معتقدند افزایش عرضه واحدهای کوچک و میان‌رده در مناطق شهری پرجمعیت، می‌تواند رقابت ناسالم در بازار را کاهش دهد و در نهایت به تعادل بازار کمک کند. همکاری میان دولت و بخش خصوصی برای توسعه بخش مسکن اجاری نیز از ملزومات اساسی مدیریت نوسانات آینده است.

در صورتی که سیاست‌گذاران نتوانند اقداماتی فوری برای کنترل رشد اجاره و حمایت از مستاجران انجام دهند، احتمال تشدید فشار اقتصادی بر خانوارها و بروز بحران‌های اجتماعی در برخی مناطق وجود دارد. این وضعیت حتی می‌تواند به گسترش تقاضای غیررسمی برای مسکن و ایجاد مشکلات پیچیده‌تر شهری منجر شود.

پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد بازار اجاره در ماه‌های پایانی سال بار دیگر با افزایش قابل توجه قیمت‌ها روبه‌رو خواهد شد و مستاجران باید با دقت بیشتری برای تمدید قرارداد یا انتخاب واحد جدید اقدام کنند. تدوین سیاست‌های حمایتی هوشمند و مداخله هدفمند دولت تنها مسیر کاهش فشار اقتصادی و حفظ ثبات نسبی بازار اجاره است.