پیش‌بینی مهم از آینده بازار مسکن / خریداران وارد بازار مسکن شوند یا منتظر بمانند؟

بازار مسکن در وضعیتی قرار گرفته که نه نشانی از رونق دارد و نه چشم‌انداز روشنی از ثبات؛ شرایطی که می‌تواند مسیر این بازار را ناگهان تغییر دهد.

کد خبر: ۲۱۱۰۰۸۳

۰۹ دی ۱۴۰۴

به گزارش اقتصادآنلاین، در شرایطی که دلار و طلا طی ماه‌های اخیر رشد قابل‌ توجهی را تجربه کرده‌اند، بازار مسکن همچنان در رکودی عمیق به سر می‌برد. بسیاری از تحلیلگران معتقدند این بازار به‌ عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد، از سایر بازارها عقب مانده و به‌نوعی به «بازار جامانده» تبدیل شده است، بازاری که هر لحظه ممکن است در واکنش به تحولات سیاسی و اقتصادی، مسیر متفاوتی را در پیش بگیرد.

رکود مزمن و سرمایه‌گذاری‌های متوقف‌ شده

حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، با اشاره به تداوم رکود چندساله در بازار مسکن می‌گوید: کاهش سرمایه‌گذاری، افت شدید نقدشوندگی و افزایش هزینه‌های ساخت، اجازه شکل‌گیری رشد پایدار را از این بازار گرفته است. به گفته او، تا زمانی که احساس امنیت اقتصادی و سیاسی به کشور بازنگردد و سیاست‌های بودجه‌ای با توان مالی مردم همخوان نشود، نباید انتظار تحرک جدی در بازار مسکن داشت.

مسکن در سایه نااطمینانی سیاسی

به اعتقاد محتشم، بازار مسکن پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز وارد سومین سال رکود خود شده بود، رکودی که نمونه‌های مشابه آن در دهه‌های گذشته نیز تجربه شده است. او یادآور می‌شود که در دوره‌هایی مانند سال‌های ۹۱ تا ۹۶ نیز بازار مسکن چند سال در رکود باقی ماند و پس از آن، قیمت‌ها متناسب با رشد دلار جهش پیدا کرد. به همین دلیل، او معتقد است فاصله فعلی میان قیمت مسکن و سایر دارایی‌ها نمی‌تواند برای مدت طولانی پایدار بماند.

جنگ ۱۲روزه و تشدید بی‌اعتمادی در بازار

به گفته این فعال حوزه ساخت‌وساز، جنگ ۱۲روزه نقش مهمی در تعمیق رکود ایفا کرده است. ناامنی سیاسی موجب کاهش سرمایه‌گذاری و خروج نقدینگی از بازار مسکن شده و سرمایه‌ها را به سمت بازارهای نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز سوق داده است. حتی در برخی موارد، مالکان برای حفظ امنیت شخصی ناچار به ترک محل سکونت شده‌اند؛ موضوعی که رکود معاملات را تشدید کرده است.

افزایش هزینه‌ها و کاهش توان تولید

محتشم تأکید می‌کند: در کنار رکود معاملات، هزینه نهاده‌های ساختمانی، دستمزد نیروی کار و خدمات ساختمانی به‌ شدت افزایش یافته است. این در حالی است که تقاضای مؤثر در بازار وجود ندارد و همین موضوع باعث شده قیمت تمام‌ شده مسکن بالا برود، بدون آنکه امکان فروش مناسب فراهم باشد. به گفته او، ادامه این روند می‌تواند به کاهش جدی تولید و حتی توقف پروژه‌های ساختمانی منجر شود.

مسکن بازاری وابسته به ثبات سیاسی

از نگاه این عضو انجمن انبوه‌سازان، آینده بازار مسکن بیش از هر چیز به وضعیت سیاسی کشور گره خورده است. در صورت کاهش تنش‌ها و بازگشت امنیت سرمایه‌گذاری، احتمال بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن وجود دارد؛ بازاری که به دلیل پیوند گسترده با صنایع مختلف، نقش مهمی در اقتصاد دارد. اما در صورت تشدید تنش‌ها، نه‌تنها خبری از رشد قیمت نخواهد بود، بلکه احتمال افت بیشتر نیز وجود دارد.

بودجه، مالیات و بن‌بست تولید

محتشم با اشاره به لایحه بودجه ۱۴۰۵ می‌گوید: بخش قابل‌توجهی از بودجه‌های عمرانی عملاً محقق نمی‌شود، چرا که هزینه‌های جاری دولت بخش عمده منابع را می‌بلعد. در چنین شرایطی، اتکای بیشتر به درآمدهای مالیاتی بدون افزایش واقعی درآمد مردم، اجرای بودجه را با چالش جدی روبه‌رو می‌کند.

خانه‌های خالی در اختیار چه کسانی است؟

او درباره مالیات بر خانه‌های خالی توضیح می‌دهد که بخش عمده این واحدها در اختیار نهادهای عمومی، بانک‌ها و سازمان‌هاست، نه اشخاص حقیقی. به گفته محتشم، مالکان واقعی معمولاً یا واحد خود را می‌فروشند یا وارد بازار اجاره می‌کنند و بنابراین فشار اصلی کمبود عرضه از سوی نهادهای بزرگ ایجاد می‌شود.

این فعال حوزه مسکن با اشاره به افزایش معاملات واحدهای کوچک و میان‌متراژ (۵۰ تا ۷۵ متر) می‌گوید بیشترین تحرک بازار مربوط به این واحدهاست؛ به‌ویژه در مناطق میانی و جنوبی شهر. کاهش قدرت خرید باعث شده تقاضا به سمت واحدهای ارزان‌تر سوق پیدا کند، در حالی که واحدهای بزرگ و لوکس همچنان بدون مشتری مانده‌اند.

او در پایان هشدار می‌دهد: با توجه به کاهش عرضه و تداوم تقاضا در بازار اجاره، بعید است قیمت‌ها کاهش یابد. حتی با وجود سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره‌بها، تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد رشد واقعی اجاره‌ها به ۳۰ تا ۴۰ درصد رسیده و احتمال تکرار این روند در سال آینده نیز وجود دارد، مگر آنکه ثبات سیاسی و اقتصادی به بازار بازگردد.