قفل سیاست مسکن میان تسهیلات بانکی و پروژه‌های بزرگِ حاشیه‌ای/ مسیر سخت مستاجران

آزادسازی زمین‌های دولتیِ درون‌بافت و مشارکت بخش خصوصی اگر چه در طرح مسکن استیجاری مورد تاکید دولت قرار گرفته است و به گفته کارشناسان می تواند مسیر خانه دار شدن مستاجران را راحت تر کند اما نکته ای که حائز اهمیت است این است که سیاست مسکن در ایران سال‌ها میان دو قطب تسهیلات بانکی و پروژه‌های بزرگِ حاشیه‌ای نوسان کرده است.

کد خبر: ۲۱۱۷۹۹۰

۱۷ بهمن ۱۴۰۴

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ مؤثرترین مسیر برای خانه‌دار شدن مستاجران در ایران، تبدیل زمین دولتیِ حبس‌شده در محدوده شهر و روستا به پروژه‌های کوچکِ قابل ساخت با سند شش‌دانگ، زمان‌بندی سخت‌گیرانه و مدل مشارکت با بخش خصوصی است؛ رویکردی که می‌تواند بدون اتکا به ترازنامه بانک‌ها، عرضه واقعی ایجاد کند و هم‌زمان هزینه آماده‌سازی را از ارزش‌افزوده همان اراضی تامین کند.

سیاست مسکن در ایران میان دو قطب تسهیلات بانکی و پروژه‌های بزرگِ حاشیه‌ای

سیاست مسکن در ایران سال‌ها میان دو قطب تسهیلات بانکی و پروژه‌های بزرگِ حاشیه‌ای نوسان کرده است. اما تجربه تورم مزمن نشان می‌دهد که تزریق اعتبار، اگر هم‌زمان به افزایش عرضه در مکان درست متصل نباشد، عمدتاً به رشد قیمت دارایی و تشدید شکاف مالک-مستاجر می‌انجامد. داده‌های تجمیعی بازار در سال ۱۴۰۳ نیز از همین الگو حکایت دارد: در تهران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به حوالی ۱۰۵ میلیون تومان گزارش شده و رشد اجاره در بسیاری از کلان‌شهر‌ها بالاست (برآورد‌های تجمیعی منتشرشده در گزارش‌های بازار ۱۴۰۳). در چنین شرایطی، حتی اگر وام‌ها افزایش یابد، نسبت وام به قیمت ملک کوچک می‌ماند و خانوار مستاجر از نقطه ورود به مالکیت دورتر می‌شود.

متوسط قیمت مسکن در تهران به ۱۲۰ میلیون تومان رسید

اگر چه در تازه ترین گزارش های میدانی متوسط قیمت مسکن در تهران به ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است. هر چند که مرکز آمار و گزارش های بانک مرکزی این عدد را تایید نمی کنند.

اگر این رشد قیمت مسکن در تهران در یک ماه گذشته را مورد تایید قرار داد باید گفت خانه دار شدن مستاجران باز هم یک مساله اساسی خواهد بود.

پس نقطه شروعِ بهترین روش برای خانه‌دار شدن مستاجران باید از جایی باشد که بیشترین اثر اهرمی را دارد: زمینِ داخل یا چسبیده به بافت. هر سیاستی که به‌جای شکستن انحصار زمین و فعال‌سازی ساخت در مکان مناسب، صرفاً بر تامین مالی تکیه کند، در تورم بالا به احتمال زیاد به بازی با متغیر‌های اسمی تبدیل می‌شود، نه حل مسئله مالکیت.

برای مستاجر، سند شش‌دانگِ قطعه یک مزیت نهادی ایجاد می‌کند: خانواده وارد بازی سرمایه‌گذاری ساخت می‌شود، نه صرفاً خریدار نهاییِ واحد گران. برای دولت نیز مزیت، خروج از بنگاه‌داری ساخت و ورود به تنظیم‌گری و آزادسازی زمین است. اگر این واگذاری‌ها درون بافت یا دقیقاً مجاور آن انجام شود، هزینه زیرساخت سرانه (شبکه آب، برق، گاز، دسترسی، مدرسه و درمان) به‌مراتب کمتر از توسعه لکه‌های دورافتاده خواهد بود و ریسک تبدیل پروژه به شهرک خوابگاهی کاهش می‌یابد.

نکته کلیدی که باید به آن اضافه شود این است که آزادسازی زمین بدون سامانه شفاف اعلان و تخصیص می‌تواند به رانت تبدیل شود. بنابراین، بهترین نسخه اجرایی باید از ابتدا بر انتشار عمومی فهرست اراضی قابل واگذاری، کاربری، مساحت، وضعیت حقوقی، زمان‌بندی و قیمت‌گذاری قاعده‌مند تکیه کند؛ و تخصیص را به معیار‌های قابل راستی‌آزماییِ فاقد مسکن بودن، سابقه سکونت/اشتغال محلی، و توان مشارکت در ساخت گره بزند.

مدل عملیاتی دو خانواده، پنج طبقه، دو سال: چرا جواب می‌دهد و چگونه باید تنظیم‌گری شود

قلب ساز و کار پیشنهادی این است: هر قطعه زمین با شرط ساخت پنج طبقه در دو سال، به دو خانواده فاقد مسکن واگذار شود؛ سپس این دو خانواده از طریق قرارداد مشارکت، ساخت را با بخش خصوصی انجام دهند و هر کدام مالک یک واحد شوند. این مدل، اگر درست تنظیم شود، از نظر اقتصادی هم‌راستاسازی انگیزه‌ها ایجاد می‌کند: خانواده‌ها انگیزه دارند پروژه متوقف نشود، شریک سازنده انگیزه دارد سریع بسازد و بفروشد/تحویل دهد، و دولت با شرط زمانی مانع احتکار زمین می‌شود.

اما برای اینکه این مدل در مقیاس ملی کار کند، چند تنظیم‌گر کلیدی لازم است

نخست، تعریف دقیق خروجی پروژه: از پنج طبقه، چند واحد برای دو خانواده است و سهم سازنده چیست؟ بهترین پاسخ، انعطاف‌پذیر، اما قاعده‌مند است: سهم طرفین بر مبنای ارزش روز زمینِ واگذار شده + هزینه ساخت + سود متعارف تعیین شود، نه چانه‌زنی موردی.

دوم، قفل ضدسفته‌بازی: خانواده‌های دریافت‌کننده تا مدت مشخص (مثلاً ۵ سال پس از صدور پایان‌کار) حق فروش بدون پرداخت عوارض بازپس‌گیری ارزش‌افزوده یا مالیات تنظیمی نداشته باشند تا هدف خانه‌دار شدن مستاجر به کسب سود فوری منحرف نشود.

سوم، ضمانت اجرا: اگر در مهلت دو سال پیشرفت فیزیکی به حداقل‌های مشخص (مثلاً اسکلت/سفت‌کاری) نرسد، زمین به دولت بازگردد یا به پروژه‌گردان دیگری منتقل شود؛ البته با حفظ حقوق هزینه‌های انجام‌شده تحت نظارت کارشناسی تا نااطمینانی حقوقی ایجاد نشود.

چهارم، استاندارد‌های فنی و شهری: شرط پنج طبقه باید با ظرفیت معبر، پارکینگ، ایمنی آتش، و تاب‌آوری سازه‌ای سازگار باشد. مزیت درون‌بافت این است که شبکه خدمات تا حدی موجود است، اما الزاماً کافی نیست؛ لذا باید هم‌زمان حق توسعه (تراکم) به‌صورت هدفمند اعطا شود: یعنی تراکم تشویقی فقط در قطعاتی داده شود که یا زیرساخت کافی دارند یا سازنده/پروژه سهمی از ارتقای زیرساخت را می‌پردازد. در غیر این صورت، تراکمِ بدون زیرساخت به افت کیفیت زیست و مقاومت اجتماعی منجر می‌شود.

تامین مالی بدون بانک: فروش/اجاره املاک تجاری و بازیافت ارزش افزوده برای آماده‌سازی

یکی از نقاط قوت این پیشنهاد، جدا کردن حل مسئله از ترازنامه بانک‌ها است. در اقتصاد تورمی و با محدودیت‌های اعتباری، بانک‌محوری دو پیامد دارد: هم ریسک خلق نقدینگی و فشار تورمی را بالا می‌برد، هم به‌دلیل نسبت پایین وام به قیمت مسکن، اثر مالکیت‌زایی را محدود می‌کند. جایگزین هوشمندانه، تامین مالی آماده‌سازی از خودِ پروژه‌های زمین‌پایه است.

ایده واگذاری املاک تجاری در همان محدوده‌ها به بخش خصوصی با قیمت مناسب برای تامین هزینه‌های آماده‌سازی، از جنس تامین مالی مبتنی بر ارزش زمین است. در عمل، شما دو منبع دارید: یک) ارزش‌افزوده ناشی از تغییر وضعیت زمین از راکد دولتی به قابل ساخت با سند شش‌دانگ. دو) درآمد پایدار/یک‌باره از قطعات یا پهنه‌های تجاری-خدماتی (فروش، اجاره بلندمدت، یا مشارکت بهره‌برداری). اگر این درآمد‌ها در یک حساب مشخص و قابل حسابرسی تجمیع شود و فقط برای زیرساخت محلی (معبر، شبکه، فضای عمومی، مدرسه، ایمنی) هزینه شود، پروژه هم از نظر مالی خوداتکا می‌شود و هم از نظر اجتماعی پذیرش‌پذیرتر.

در نسخه بهینه، دولت لازم نیست ارزان‌فروشی کند؛ بلکه باید قیمت‌گذاری هوشمند انجام دهد: زمین مسکونی را با شرط ساخت و محدودیت فروش به خانوار‌های هدف واگذار کند (عملاً یارانه در قالب حق توسعه/زمین)، و در مقابل، پهنه‌های تجاری را رقابتی و شفاف عرضه کند تا رانت منفی ایجاد نشود. این ترکیب، معادله را به نفع مستاجر حل می‌کند: یارانه دقیقاً جایی می‌نشیند که مصرفی است (واحد مسکونی خانوار هدف)، نه جایی که می‌تواند به سوداگری تبدیل شود.

چرا داخل بافت یا چسبیده به بافت شرط موفقیت است: اقتصاد زیرساخت، زمان دسترسی و هزینه اجتماعی

زمین‌های دورافتاده و بایر، راه‌حل پایدار نیستند. از منظر اقتصاد شهری، فاصله از بافتِ فعال یعنی افزایش هزینه تعمیم زیرساخت، افزایش هزینه رفت‌وآمد، افت دسترسی به بازار کار، و در نهایت کاهش مطلوبیت سکونت؛ نتیجه هم معمولاً یا خالی‌ماندن واحدهاست یا انتقال فشار هزینه به خانوار (زمان و پول)؛ بنابراین اگر هدف خانه‌دار شدن مستاجران است، باید واحد در جایی تولید شود که زندگی روزمره قابل انجام باشد.

از منظر دولت نیز توسعه برون‌زا معمولاً به معنی قبض زیرساختی بزرگ در سال‌های بعد است: نگهداشت شبکه، حمل‌ونقل عمومی، خدمات شهری، و حتی هزینه‌های اجتماعی ناشی از جدایی فضایی طبقات درآمدی. در مقابل، توسعه درون‌بافت/مجاور بافت مزیت‌های مشخص دارد: استفاده از ظرفیت موجود شبکه، فعال‌سازی زمین‌های رهاشده یا کم‌بازده، کاهش زمان تحویل، و کاهش تعارضات مالکیتی ناشی از تملک‌های وسیع در خارج شهر.

هم‌چنین درون‌بافت به دولت اجازه می‌دهد رگولاتوری کیفیت را بهتر اعمال کند. وقتی پروژه‌ها خرد و متعدد و در بافت موجودند، نظارت مهندسی و کنترل مرحله‌ای امکان‌پذیرتر است تا پروژه‌های عظیمِ حاشیه‌ای که با تأخیر‌های طولانی و تغییرات مکرر پیمانکار مواجه می‌شوند. در نهایت، هر ماه تأخیر در ساخت، در اقتصاد تورمی یعنی جهش هزینه و خروج خانوار هدف از پروژه؛ پس مکان‌یابی درست، مستقیماً با قابلیت استطاعت پیوند دارد.

نقشه راه اجرا و ملاحظات حکمرانی: شفافیت اراضی، قرارداد‌های استاندارد و ضدفساد

برای اینکه این روش به بهترین روش تبدیل شود و نه یک طرح مقطعی، باید به سطح حکمرانی ارتقا یابد.

گام اول، شناسایی و اعلان عمومی اراضی دولتی و عمومی در محدوده‌های شهری و روستایی است؛ دستگاه‌هایی که زمین در اختیار دارند باید مکلف شوند اطلاعات را در یک سامانه واحد بارگذاری کنند و عدم همکاری، هزینه حکمرانی داشته باشد (بودجه‌ای، نظارتی یا حقوقی). تا وقتی موجودی زمین شفاف نشود، سیاست زمین به چانه‌زنی بین‌دستگاهی تقلیل می‌یابد.

گام دوم، استانداردسازی بسته واگذاری است: قطعه‌بندی منطبق با ضوابط، سند شش‌دانگ، دفترچه ضوابط ساخت (تعداد طبقات، پارکینگ، نما، انرژی، ایمنی)، و الگوی قرارداد مشارکت سه‌جانبه (خانواده‌ها، سازنده، نهاد ناظر). قرارداد باید سازوکار حل اختلاف سریع، جدول زمان‌بندی، و شاخص‌های پیشرفت فیزیکی داشته باشد. گام سوم، طراحی فیلتر‌های هدف‌گیری: فاقد مسکن بودن باید قابل راستی‌آزمایی باشد و با پایگاه‌های داده ثبتی، مالیاتی و ملکی کنترل شود تا منابع محدود به گروه هدف برسد.

گام چهارم، تنظیم‌گری بازار ثانویه: اگر خانوار‌ها بتوانند سریعاً حق خود را واگذار کنند، انگیزه سفته‌بازی افزایش می‌یابد. بنابراین، محدودیت انتقال کوتاه‌مدت یا اخذ عوارض بازپس‌گیری ارزش‌افزوده ضروری است، اما باید طوری طراحی شود که خانوار در شرایط اضطرار (فوت، بیماری، مهاجرت کاری) گرفتار قفل مطلق نشود.

گام پنجم، ارزیابی و مقیاس‌پذیری: اجرای پایلوت در چند شهر با تیپ‌های مختلف (کلان‌شهر، شهر متوسط، شهر کوچک، روستا‌های پرتقاضا) و انتشار عمومی نتایج (هزینه آماده‌سازی، زمان ساخت، رضایت خانوار، کیفیت) کمک می‌کند طرح از سطح شعار به سیاست مبتنی بر شواهد برسد.

جمع‌بندی اینکه بهترین روش برای خانه‌دار شدن مستاجران در ایران، در شرایط فعلی، نه وام بیشتر و نه گسترش بی‌قاعده حریم شهر‌ها است؛ بلکه آزادسازی زمین‌های دولتیِ درون‌بافت و کناربافت، قطعه‌بندی استاندارد با سند شش‌دانگ، واگذاری به خانوار‌های فاقد مسکن با شرط ساخت زمان‌مند، و تامین مالی آماده‌سازی از محل ارزش‌افزوده و پهنه‌های تجاری است. این روش اگر با شفافیت داده، قرارداد‌های استاندارد و ضمانت اجرای سخت‌گیرانه همراه شود، می‌تواند بدون فشار به شبکه بانکی، عرضه مصرفی واقعی تولید کند و مسیر مالکیت را برای مستاجر از حالت ناممکن به قابل دسترس تبدیل کند.