زنگ خطر در بازار مسکن / جهش دوبرابری قیمت مسکن در راه است؟

همزمان با افزایش نرخ ارز، برخی فعالان بازار مسکن از احتمال جهش قیمتی و «فرصت خرید» سخن می‌گویند؛ اما بررسی‌های میدانی و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد بازار مسکن همچنان در رکود به‌سر می‌برد و قیمت‌ها بیش از آنکه تابع دلار باشد، تحت تأثیر هزینه‌های ساخت، توان خرید خانوار و شرایط اقتصادی قرار دارد.

کد خبر: ۲۱۲۱۷۷۷

۰۳ اسفند ۱۴۰۴

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از مهر، همزمان با رشد قابل توجه نرخ ارز از اواسط آذرماه، تحرکات تازه‌ای در فضای روانی بازار مسکن شکل گرفت. در هفته‌های اخیر برخی فعالان فروش ملک در فضای مجازی با انتشار آگهی‌هایی مدعی شده‌اند که در حالی‌که قیمت دلار به محدوده ۱۶۰ هزار تومان رسیده، مسکن همچنان بر مبنای دلار ۸۰ هزار تومانی معامله می‌شود و از این منظر «فرصت خرید» ایجاد شده است. این گروه با تأکید بر احتمال شکل‌گیری موج جدید قیمتی، خریداران را به ورود فوری به بازار ترغیب می‌کنند.

با این حال، بررسی‌های میدانی و اظهارات کارشناسان نشان می‌دهد واقعیت‌های بازار مسکن با این فضاسازی‌ها فاصله معناداری دارد. به گفته تحلیلگران، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به‌سر می‌برد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود؛ به‌گونه‌ای که اکنون سومین سال رکود این بازار در حال سپری شدن است. در چنین شرایطی، نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایه‌های جدید را کاهش داده، بلکه موجب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است.

کارشناسان معتقدند در دوره‌های بی‌ثباتی، سرمایه‌گذاران تمایل دارند منابع خود را به بازار‌های نقدشونده‌تر منتقل کنند تا در صورت بروز شوک‌های جدید، امکان تصمیم‌گیری سریع‌تری داشته باشند. از این رو، برخلاف برخی ادعا‌ها درباره آغاز موج صعودی، شواهد موجود حکایت از احتیاط گسترده در سمت تقاضای سرمایه‌ای دارد.

طبق آمار میدانی فعالان بازار، در ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحد‌های کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشان می‌دهد تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل می‌دهد و خبری از تحرک جدی در واحد‌های بزرگ‌متراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، رشد هزینه‌های زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحد‌های کوچک‌تر محدود کرده است.

افزایش هزینه ساخت و تورم مانع رونق شد

به گفته فعالان صنعت ساختمان، رشد بهای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینه‌های تأمین مالی، فشار قابل توجهی بر سازندگان وارد کرده است. در صورتی که این روند ادامه یابد و همزمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایه‌گذاری و حتی توقف برخی پروژه‌های جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که می‌تواند در میان‌مدت بر عرضه مسکن اثرگذار باشد.

در مقابل، برخی کارشناسان با اشاره به الگوی رفتاری سنوات گذشته معتقدند بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج می‌شود و افزایش معاملات را تجربه می‌کند. با این حال، شواهد زمستان امسال نشان می‌دهد بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامی‌های اخیر، محدودیت‌های اینترنتی و سایه نااطمینانی‌های سیاسی در وضعیت رکودی باقی مانده و رونق فصلی مورد انتظار محقق نشده است.

از منظر تحلیلی، کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که بازار خرید و فروش مسکن معمولاً با تأخیر نسبت به تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. در مقابل، بازار اجاره مسکن سریع‌تر به تورم پاسخ می‌دهد و افزایش هزینه‌ها ابتدا در این بخش نمایان می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نیز حاکی از آن است که رشد نرخ اجاره‌بها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک رخ می‌دهد و می‌تواند به‌عنوان شاخصی پیش‌نگر برای تحولات آتی بازار خرید و فروش مورد توجه قرار گیرد.

بر این اساس، اگرچه رشد نرخ ارز و افزایش هزینه‌های ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمت‌ها را دارد، اما تداوم رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانی‌های اقتصادی، مانع از شکل‌گیری جهش فوری در بازار مسکن شده است. به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیر‌های کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته باشد؛ متغیر‌هایی که تعیین‌کننده مسیر بازار در سال پیش‌رو خواهند بود.

قیمت مسکن دیگر با دلار سنجیده نمی‌شود

در این راستا، منصور غیبی کارشناس بازار مسکن درباره برخی آگهی‌های منتشرشده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» اظهار کرد: مدتی است در فضای مجازی آگهی‌هایی منتشر می‌شود که مدعی‌اند با دلار ۱۶۰ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و اکنون بهترین زمان خرید ملک است، حتی نمونه‌هایی مانند فروش ویلای یک میلیارد تومانی در ورامین نیز با همین ادبیات تبلیغ می‌شود.

وی افزود: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمی‌توان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده، اما برخی همچنان تلاش می‌کنند همان الگو را احیا کنند و به نوعی به طبل گرانی مسکن بکوبند که این رویکرد، هم تحلیل اشتباه است و هم مصرف‌کننده را دچار خطای تصمیم‌گیری می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اینکه گفته شود، چون قیمت دلاری مسکن ۸۰ هزار تومان است باید دو برابر شود، تحلیل درستی نیست. نمی‌توان گفت آپارتمان ۲۰۰ میلیونی باید ناگهان ۴۰۰ میلیون تومان شود. این مدل محاسبه دیگر مبنای علمی ندارد و القای جهش قریب‌الوقوع قیمت‌ها، فضای سوداگری ایجاد می‌کند و مصرف‌کننده را سردرگم می‌سازد.

غیبی ادامه داد: بازار مسکن از بازار‌های موازی مانند ارز و طلا بی‌تأثیر نیست، اما اثرپذیری آن مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان می‌دهد؛ بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمی‌دهد.

وی گفت: همواره تأکید ما این بوده که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرف‌کننده، بازار سرمایه‌گذاری صرف نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمی‌توان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت سنجید.

مسکن مصرفی قابل تحلیل با نگاه سوداگرانه نیست؛ توصیه مهم به خریداران

این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانه‌ای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمت‌های جدید انجام می‌شود.

غیبی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته اظهار کرد: هیچ آمار رسمی و تأییدشده‌ای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشد‌های بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دوره‌های رکود که بازار پیش‌خور افزایش قیمت داشته، نهایت کاهش ثبت‌شده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده که در مقایسه با رشد‌های قبلی عدد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود.

وی افزود: طرح ادعا‌هایی مانند ریزش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، فاقد پشتوانه تحلیلی است. وقتی تورم سالانه بخش مسکن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برآورد می‌شود، چگونه می‌توان از کاهش ۶۰ درصدی سخن گفت؟ این نوع اظهارات بیشتر موجب نگرانی و بلاتکلیفی خریداران می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد؛ از صدور دستور نقشه تا ساخت و تحویل به مصرف‌کننده، یک خط تولید تعریف می‌شود که در آن افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینه‌های جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمام‌شده آپارتمان دارد؛ بنابراین افزایش هزینه‌های تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضه‌شده نشان می‌دهد.

غیبی خاطرنشان کرد: بر اساس برآورد‌های میدانی شخصی، طی یک‌ونیم تا دو ماه اخیر حدود ۳۱ تا ۳۳ درصد افزایش قیمت در برخی بخش‌های بازار مسکن مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی است.

وی تأکید کرد: ما تشویق به رفتار هیجانی و شتاب‌زده نمی‌کنیم و نمی‌گوییم امروز نخرید فردا گران‌تر می‌شود؛ بلکه توصیه می‌کنیم تحلیل قیمت مسکن را از نرخ دلار جدا کنیم و بر مبنای توان مالی، نیاز مصرفی و واقعیت‌های اقتصادی تصمیم بگیریم. اگر امکان خرید وجود دارد، تعویق آن به امید ارزانی قابل‌توجه، تصمیم منطقی نیست.

هزینه ساخت مسکن ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع

این کارشناس بازار مسکن گفت: جمع‌بندی آن است که بازار مسکن مسیر خود را بر اساس متغیر‌های درونی و هزینه‌های تولید طی می‌کند. انتظار ریزش‌های سنگین یا جهش‌های صرفاً دلاری، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمی‌دهد و خریداران باید با نگاه واقع‌بینانه و مبتنی بر نیاز مصرفی وارد بازار شوند.

غیبی درباره هزینه ساخت مسکن یادآور شد: در شرایط فعلی، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. زمانیکه یک آپارتمان ۱۰۰ متری متوسط می‌خرید، انتظار دارید امکانات و کیفیت ساخت مطلوبی داشته باشد؛ این انتظارات، باعث می‌شود واحد نهایی نزدیک به ۳۰ میلیارد تومان تمام شود.

وی با اشاره به وضعیت فایل‌های عرضه‌شده در بازار گفت: با وجود نگرانی‌های ناشی از تبلیغات و تحلیل‌های غیررسمی، تقاضای واقعی برای خرید مسکن همچنان وجود دارد. تقاضا از سوی خریدارانی است که منابع مالی پایدار دارند و قصد مصرف شخصی و سکونت دارند، نه برای سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت. این تقاضای مؤثر موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود، زیرا فایل‌های عرضه‌شده محدود و مشتریان واقعی به دنبال واحد‌های با کیفیت هستند.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: از سوی دیگر، فروشندگان در انتظار شرایط سیاسی و اقتصادی و تعطیلات نوروز هستند و به‌طور همزمان نمی‌توانند اقدام به فروش کنند. این محدودیت زمانی و روانی باعث می‌شود فایل‌های موثر برای خرید کاهش یابد و به‌تبع آن قیمت‌ها افزایش پیدا کند.

غیبی گفت: در ماه‌های پایانی سال، معمولاً فرهنگ خرید و تغییر متراژ واحد‌های مسکونی افزایش می‌یابد؛ یعنی خانوار‌ها در تلاشند واحد‌های کوچک‌تر خود را به واحد‌های بزرگ‌تر تبدیل کنند. این رفتار، همراه با تقاضای موثر محدود، یکی دیگر از دلایل فشار بر قیمت‌ها و گرانی مسکن در بازار فعلی است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: با وجود تبلیغات و تحلیل‌های غیرواقعی درباره کاهش یا افزایش شدید قیمت‌ها، توصیه ما به خریداران این است که اگر منابع مالی پایدار دارند، خرید مسکن را به تأخیر نیندازند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد فایل‌های موثر محدود هستند و تقاضای واقعی موجب ثبات و حتی افزایش نسبی قیمت‌ها شده است.