پیش‌بینی بازار اجاره در سال اسب/ آیا نرخ‌ها دوباره صعودی می‌شود؟

بازار اجاره در بهمن با رشد ۳۲ درصدی کمترین تورم را در میان ۱۲ گروه کالایی ثبت کرد، اما ورود به فصل جابه‌جایی، احتمال جبران عقب‌ماندگی از تورم و هیجانات بازار ملک می‌تواند چشم‌انداز افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵ را تقویت کند.

کد خبر: ۲۱۲۳۰۰۵

۰۸ اسفند ۱۴۰۴

گزارش اقتصادآنلاین به نقل از ایسنا، هم‌زمان با ثبت کمترین رشد سالانه تورم اجاره طی سه سال گذشته، خانوار‌های مستاجر نگران افق چهار ماه آینده هستند. به نظر می‌رسد برخلاف هیجانات بازار‌های طلا و ارز، بازار اجاره به دلیل عبور از فصل جابه‌جایی زمستان آرام‌تری را نسبت به دیگر بخش‌ها سپری کرده است. اما سوال اساسی این است که این آرامش می‌تواند در سال اسب (۱۴۰۵) ادامه یابد؟

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در بهمن ماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد، در بین ۱۲ گروه اصلی کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارها، تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره با ثبت رقم ۳۲.۳ درصد، از سایر گروه‌ها کمتر بوده است و مسکن رکورددار کمترین میزان رشد قیمت در این ماه شده است. این در حالی است که تورم سالانه در ماه مذکور ۴۷.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۶۸.۱ درصد اعلام شد.

به این ترتیب، نه تنها بازار مسکن و اجاره‌بها کمترین میزان تورم نقطه به نقطه را در میان سایر گروه‌های کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوار‌ها به خود اختصاص داده‌اند، بلکه در بازه زمانی مورد اشاره (بهمن ۱۴۰۴)، کمترین سطح تورم نقطه به نقطه در این بازار در مقایسه با بیش از سه سال گذشته، نیز به ثبت رسیده است.

تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴ در حالی به سطح ۳۲.۳ درصد کاهش یافته است که این میزان در بهمن ماه ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ماه ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ماه ۱۴۰۱ معادل ۴۱.۶ درصد بوده است.

براساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴، به سطح ۲.۲ درصد و تورم سالانه این شاخص نیز به ۳۴.۷ درصد رسیده است. سطح ۳۴.۷ درصدی تورم سالانه شاخص اجاره مسکن نیز کمترین میزان تورم این شاخص در ۳۲ ماه اخیر (از خرداد ماه ۱۴۰۲) تاکنون است.

عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می‌کند و در افزایش هیجانی اجاره بها اثرگذار است

در حالی‌که تورم عمومی (نقطه به نقطه) بهمن ماه به ۶۸.۱ درصد رسیده، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصدی اجاره، کمتر از نصف تورم عمومی است. همچنین تورم ماهانه شاخص اجاره بهمن ماه ۲.۲ درصد گزارش شده که در برابر تورم عمومی ماهانه ۹.۴ درصدی نشان دهنده فاصله توجه بین تورم اجاره با تورم همه کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارهاست. تورم عمومی سالانه نیز ۴۷.۵ درصد گزارش شده که با فاصله قابل توجه، از تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه (۳۴.۷درصد)، بیشتر است.

اثر هم‌جهت قیمت مسکن و تورم بر بازار اجاره

با این وجود، رفتار ادوار گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد روند رشد قیمت در هر دو بخش فروش و اجاره‌بها از الگوی ثابتی پیروی نمی‌کند. به طور مثال بهمن سال ۱۴۰۳ نرخ رشد اجاره در کشور ۴۱ درصد بود در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد به ثبت رسید.

قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم جهت بر اجاره بها دارند. بررسی روند این شاخص‌ها حاکی از آن است که در بلندمدت نرخ رشد اجاره‌بها در تطابق با تورم عمومی قرار دارد. اما این به معنای تطابق کامل این دو شاخص در کوتاه مدت نیست و طبیعی است که تغییرات کوتاه مدت تحت تاثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نویز خواهد بود به عنوان نمونه در برخی سالها میزان رشد اجاره بها به مراتب کمتر از تورم در سالهای دیگر بیش از نرخ تورم است.

معمولا عوامل مختلفی بر رشد اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد که شامل قیمت مسکن، نرخ تورم، سودآوری بازار‌های موازی، سود بانکی، میزان ساخت و ساز، تعداد و متراژ واحد‌های عرضه شده متناسب با تقاضای بازار مسکن است. در مواردی عوامل روانی، هیجانات بازار، قوانین مالیاتی و ... نیز بر بازار اجاره اثر می‌گذارد. به طور کلی اجاره بها تابعی از دو متغیر تورم مسکن و تورم عمومی است.

با توجه به اینکه مکانیزم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه ی سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته بازی خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.

علاوه بر عامل تورم، میزان عرضه مسکن و عوامل روانی یا فصلی نیز در اثرگذاری بر بازار مسکن قابل چشم‌پوشی نیستند.

با کمبود آپارتمان‌های کوچک مواجهیم

طی سال‌های اخیر تولید مسکن از یک سو کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی‌توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره‌ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحد‌های کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم.

طی سال‌های اخیر بیش از ۵۰ درصد واحد‌های مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع داشته‌اند، اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحد‌های کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.

از سوی دیگر عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می‌کند و در افزایش هیجانی اجاره بها اثرگذار است. به نظر می‌رسد عامل کاهنده نرخ اجاره بها در نیمه دوم سال، عبور از پیک جابه‌جایی خانوار‌ها باشد. تورم مسکن اجاره در بهمن امسال ۳۲.۳ درصد بوده در حالی که این شاخص در سه ماهه تابستان به ترتیب ۳۶.۶، ۳۵.۷ و ۳۶ درصد اعلام شد. معمولاً تابستان به عنوان فصل اوج جابه‌جایی شناخته می‌شود و در این زمان، قیمت اجاره‌ها به حداکثر خود می‌رسد.

جاماندگی مسکن از طلا و ارز

همچنین اگر وزن سایر شاخص‌ها از جمله تورم عمومی و رشد بازار‌های موازی مثل طلا و ارز را در نظر بگیریم احتمال تشدید تورم اجاره بها در سال آینده وجود دارد. از ابتدای سال ۱۴۰۳ تا ۲۱ بهمن ۱۴۰۴ قیمت دلار ۱۶۲ درصد، طلا ۴۹۲ درصد و مسکن در تهران تنها ۵۳ درصد رشد کرده است.

از سوی دیگر با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن این بازار معمولا با فاصله زمانی به سایر متغیر‌های اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. شاخص دیگر، هیجانات مقطعی بازار مسکن است. با وجود رکود دو ساله، بازار ملک رفتار متفاوتی سه ماه اخیر داشته است. مشاوران املاک می‌گویند که ظرف سه ماه قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان در تهران بین ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد کرده است. برای واحد‌های نوساز، محله‌های محبوب و مناطق پرمعامله نرخ‌های رشد بیشتری هم به ثبت رسیده و گفته می‌شود برخی مالکان از فروش امتناع می‌کنند؛ لذا سه عامل ورود به فصل جابه‌جایی، جبران جاماندگی و هیجانات مقطعی می‌تواند فرضیه افزایش شاخص اجاره‌بها از نیمه بهار تا پایان تابستان آینده را پررنگ کند.

یک کارشناس: انتظارات تورمی در بازار مسکن وجود دارد

تورج سرباز - حقوق‌دان و عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک - در تحلیل وضعیت بازار اجاره در ماه‌های پیش‌رو به ایسنا گفت: انتظارات تورمی معمولاً در ماه‌های پایانی سال بر بازار مسکن اثرگذار است و روند قیمت‌ها متناسب با شرایط تورمی همان سال و چشم‌انداز اقتصادی سال آینده شکل می‌گیرد. بر این اساس، احتمال افزایش قیمت‌ها در اسفندماه وجود دارد و این روند می‌تواند تا نیمه نخست سال آینده نیز ادامه پیدا کند.

وی با اشاره به سیاست‌های تنظیمی بازار اجاره اظهار کرد: تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که ابزار‌هایی مانند تعیین سقف رشد اجاره‌بها به‌تنهایی و بدون همراهی سایر عوامل اقتصادی، اثرگذاری محدودی دارند. در سال‌های اخیر نیز با وجود اعلام نرخ‌های پیشنهادی برای رشد اجاره، بازار در عمل تحت تأثیر شرایط واقعی عرضه و تقاضا و متغیر‌های کلان اقتصادی حرکت کرده است.

سرباز در ادامه و با اشاره به تحولات بازار ارز و طلا در تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن افزود: بازار مسکن در شرایط فعلی در انتظار ثبات و کاهش تنش‌های اقتصادی و منطقه‌ای است. اگرچه در مقاطع اخیر رشد قیمت‌ها ادامه داشته، اما التهابات داخلی و خارجی تا حدی از شتاب‌گیری هم‌زمان بازار مسکن با سایر بازار‌های دارایی جلوگیری کرده است.

وی تأکید کرد: در صورت ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش تنش‌ها، امکان شکل‌گیری رونق نسبی در بازار مسکن وجود دارد؛ در غیر این صورت، احتمال تداوم رکود تورمی که در سال‌های اخیر بر این بازار حاکم بوده، همچنان مطرح خواهد بود.