مسکن در ۱۴۰۵ ارزان می‌شود؟/ زمین و مصالح ساختمانی نقش کلیدی در بخش ساختمان

بخش ساختمان که از سه نهاده اصلی شامل «زمین»، «عوارض و مجوزها» و «مصالح و دستمزد» تشکیل می شود و نقش کلیدی دارند، نشان می دهد که هر کدام یک از این موارد هیچگاه همزمان با هم دچار افت قیمتی نمی شوند که بتوان انتظار این را داشت که مسکن ارزان شود.

کد خبر: ۲۱۲۷۵۹۶

۰۷ فروردين ۱۴۰۵

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ یکی از پرتکرارترین پرسش‌ها در ذهن متقاضیان مسکن این است که مگر نه اینکه خرید و فروش مسکن در رکود کامل است و جنگ در کشور رخ داده است پس چرا با وجود رکود سنگین و نبود خریدار، قیمت املاک کاهش پیدا نمی‌کند؟

در سال ۱۴۰۵ این است که آیا مسکن می تواند ارزان شود؟

اگر چه پاسخ به این پرسش تا حدودی سخت و دشوار به نظر می رسد اما باید تاکید کرد که شالوده اصلی هر تحلیل بازار مسکن و به طور مشخص در سال ۱۴۰۵ این است که آیا مسکن می تواند ارزان شود؟

در دانش اقتصاد، قیمت تمام شده یک کالا از مجموع هزینه‌های نهاده‌های تولید به دست می‌آید. دربخش ساختمان، سه نهاده اصلی شامل «زمین»، «عوارض و مجوزها» و «مصالح و دستمزد» نقش کلیدی دارند.

زمین در کلانشهرهای ایران همواره با محدودیت شدید و کمبود روبرو بوده و به خودی خود یک دارایی بی‌نظیر محسوب می‌شود. هر چند برخی منابع از وجود زمین در کشور به اندازه کافی و نرسیدن این زمین ها به مرحله ساخت انتقاد می کنند اما به هر سوی نقش اول بخش ساختمان را باید به زمین اعطا کرد.

از سوی دیگر، شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه خود، هر ساله هزینه صدور پروانه ساخت، تراکم و عوارض نوسازی را به شدت افزایش می‌دهند. این هزینه‌ها به صورت مستقیم بر قیمت تمام شده ملک سربار می‌شوند.

بخش سوم که شامل مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران است، بیشترین آسیب را از نوسانات اقتصادی می‌بیند. با توجه به افزایش تورم عمومی و همچنین شوک‌های اخیر درگیری‌های نظامی، هزینه تولید آهن، فولاد، سیمان و تجهیزات تاسیساتی به شکل خیره‌کننده‌ای بالا رفته است.

کارگران و سازندگان نیز برای جبران هزینه‌های زندگی خود، دستمزدها را افزایش داده‌اند. بنابراین، زمانی که ساخت یک متر مربع آپارتمان برای سازنده با هزینه‌های گزافی تمام می‌شود، او به هیچ عنوان حاضر نخواهد بود دارایی خود را با زیان و زیر قیمت تمام شده به بازار عرضه کند. این عامل، پدیده‌ای به نام «چسبندگی قیمت‌ها رو به پایین» را در بازار املاک ایران رقم زده است.

رکود بخش مسکن در ایران نمی تواند به معنای ارزانی باشد

شاید این یک اصل مهم در تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵ باشد. پس رکود بخش مسکن در ایران نمی تواند به معنای ارزانی باشد، بلکه صرفاً به معنای کاهش تعداد معاملات و خرید و فروش است.

در سال ۱۴۰۵ مسکن ارزان نخواهد شد

محسن رفیعی عضو اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران می تواند قیمت مسکن را در سال ۱۴۰۵ کاهش دهد؟ گفت: دلایل زیادی می توان نام برد که مسکن در سال ۱۴۰۵ نه تنها ارزان نخواهد شد بلکه می تواند افزایش هم پیدا کند. به هر حال هم دستمزدها و هم قیمت مصالح ساختمانی در سال آینده افزایش خواهد داشت.

او ادامه داد: برای پاسخ به این سوال باید اینطور پاسخ داد که اتفاقا در جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران زنجیره تامین مصالح ساختمانی به طور کاملا ملموس فلج شده است. ترس از بسته شدن راه‌های ارتباطی و کمبود سوخت، باعث احتکار گسترده آهن‌آلات، سیمان و سایر نهاده‌های پایه ساختمانی در انبارها شده است.

او با تاکید بر اینکه در دانش اقتصاد، قیمت تمام شده یک کالا از مجموع هزینه‌های نهاده‌های تولید به دست می‌آید افزود: در بخش ساختمان، سه نهاده اصلی شامل «زمین»، «عوارض و مجوزها» و «مصالح و دستمزد» نقش کلیدی دارند.

کمبود زمین در کلانشهرها

او ادامه داد: زمین در کلانشهرها همواره با کمبود مواجه بوده و این محدودیت شدید می تواند به کاهش عرضه آپارتمان منجر شود. به هر حال زمین به خودی خود یک دارایی بی‌نظیر محسوب می شود. پس وقتی زمین به عنوان یک کالای بی نظیر و مهم در بخش ساختمان با کمبود مواجه است و همواره رشد قیمت آن بر قیمت تمام شده تاثیرگذار بوده است.

ثبات تعرفه صدور پروانه ساختمانی در سال آینده تا خرداد

عضو اتحادیه املاک در پاسخ به این پرسش که تعرفه صدور پروانه ساختمانی در سال آینده تا خرداد ماه بدون تغییر خواهد ماند؟ گفت: اگر چه طبق اقدام وزارت کشور و دولت، تعرفه صدور پروانه ساختمانی تا خرداد ماه سال آینده بدون تغییر خواهد ماند. این اقدام می تواند تا حدودی بر هزینه های ساخت و ساز تاثیر مثبت بگذارد اما به هر حال معمولا اقدام برای دریافت پروانه ساختمانی از اواخر فروردین ماه شروع می شود و هر گونه ساخت و سازی هم از چند ماه بعد از آغاز سال صورت می گیرد.

او ادامه داد: شهرداری‌ها برای جبران کسری بودجه خود، هر ساله هزینه صدور پروانه ساخت، تراکم و عوارض نوسازی را به شدت افزایش می‌دهند. اما اینکه بگوییم چون تعرفه ها تا خرداد ماه بدون تغییر است پس مسکن ارزان می شود به هیچ وجه دقیق نیست. این هزینه‌ها به صورت مستقیم بر قیمت تمام شده ملک سربار می‌شوند.

حال می توان نتیجه گرفت که وقتی این سه عامل مهم در بخش مسکن کاهشی نیست نمی توان هم انتظار داشت که قیمت مسکن افت کند.