قیمت مسکن در تهران ۶۷ درصد بالا رفت/ ادعای سازمان امور مالیاتی یا واقعیت بازار؟

گزارش‌ها حاکی از افزایش قابل توجه قیمت مسکن در تهران است، به طوری که میانگین قیمت املاک در دفترچه معاملات سازمان امور مالیاتی ۶۷ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است، اما فعالان بازار مسکن معتقدند آثار کامل گرانی‌های اخیر ارز هنوز در بازار نمایان نشده است.

کد خبر: ۲۱۳۵۶۹۰

۱۴ ارديبهشت ۱۴۰۵

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از روزنامه اطلاعات، آگهی‌های فروش املاک تجاری و مسکونی نیز در همین شبکه‌ها افزایش یافته و قیمت‌ها نسبت به روزهای پایانی سال گذشته کاملا صعودی است. با این وجود برخی فعالان بازار هرگونه افزایش قیمت املاک را تکذیب می کنند و معتقدند سایه رکود بر معاملات ملکی همانند پارسال، سنگینی می کند.

در سوی دیگر این بازار، افزایش تأیید شده وغیرقابل انکار قیمت انواع مصالح ساختمانی باعث شده تا هزینه ساخت و ساز واحدهای مسکونی در تمام نقاط کشوربالا برود. کارشناسان می گویند کاهش تولید فولاد و محصولات پتروشیمی به دلیل حملات هوایی دشمن به واحدهای صنعتی و قطع واردات برخی از نهادهای اولیه صنعت ساختمان در شرایط محاصره دریایی ایران به همراه رشد دستمزد نیروی کار، هزینه ساخت مسکن را حدود ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع گران کرده است.

بررسی‌‎های میدانی نشان می دهد، زمستان پارسال میانگین قیمت ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در سراسر ایران حدود۳۰میلیون تومان بود. این رقم غیر از هزینه های خرید زمین است. این رقم برای استفاده از مصالح معمولی در ساخت واحدهای مسکونی محاسبه شده و چنانچه کیفیت مصالح ساختمانی به کار رفته در واحدهای مسکونی افزایش یابد، هزینه ساخت نیز افزایش می یابد.

هم اینک قیمت هر شاخه تیرآهن نمره ۱۶ در بازار از ۱۳ میلیون تومان در اسفند پارسال به حدود ۱۸ میلیون تومان رسیده و تیرآهن نمره ۱۸ نیز در بازار حدود ۲۱میلیون تومان قیمت دارد. این رقم در اسفند پارسال ۱۵ میلیون تومان بود. قیمت حلب ۱۷ کیلویی قیرساختمانی هم از ۴۳۰ هزارتومان در اسفند ۱۴۰۴ به ۶۵۰ هزار تومان در حال حاضر رسیده و رول ۱۰ متری ایزوگام که پارسال ۹۰ هزار تومان قیمت داشت، اکنون در بازار ۱۳۵ هزار تومان معامله می شود. همین رشد قیمت را می توان در بازار سیم و کابل و لوله پلاستیکی مشاهده کرد.

به این ترتیب ، گرانی مصالح ساختمانی به عاملی برای رشد قیمت واحدهای نوساز در بازار تبدیل شده و به گواه گزارش‌های رسمی، قیمت معامله واحدهای مسکونی نوساز در حال صعود است. به عنوان نمونه در دفترچه «ارزش معاملات» سازمان امور مالیاتی که مبنای محاسبه عوارض دریافتی این سازمان است، میانگین قیمت املاک شهر تهران ۶۷ درصد نسبت به ارقام ۱۴۰۴ افزایش پیدا کرده است.

از سوی دیگر با وجود آنکه مراجع رسمی از جمله بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار ایران مدت‌هاست گزارشی از تحولات این بازار منتشر نکرده‌اند، با استناد به ادعای دلالان می توان جهش قیمت مسکن در ماههای اخیر را ارزیابی کرد.

داوود حسینی مدیر یکی از آژانس‌های بزرگ معاملات املاک تهران در همین رابطه می گوید: در تهران میانگین قیمت اسمی هر مترمربع مسکن در پاییز ۱۴۰۴ حدود ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان بود که نسبت به بهار قبلی حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داشت، ولی الان همین رقم در ۲ ماه سپری شده از سال ۱۴۰۵ به ۱۵۰ میلیون تومان رسیده که بیانگر ۲۵ درصد رشد نسبت به پاییز گذشته است.

حسینی می گوید: هنوز آثار گرانی اخیر قیمت ارز در بازار مسکن نمایان نشده و تا شروع فصل نقل و انتقالات مسکن حداقل یک ماه زمان باقیست. به گفته وی، با احتساب این دو عامل محرّک بسیار بعید است که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تابستان امسال کمتراز ۱۷۰ میلیون تومان باشد.

انصراف فروشندگان مسکن از قیمت‌های پیشنهادی قبلی مندرج در فایل مشاوران املاک نیز مؤید این مطلب است که بهای معاملات املاک در پایتخت سیر صعودی دارد. اسماعیل زمانی مدیر یکی دیگر از آژانس‌های بزرگ املاک تهران هم می‌گوید: در ماه‌های اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، به‌ویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۶۵ مترمربع بوده که اغلب در مناطق جنوبی و غربی تهران معامله شده‌اند.

وی می گوید: تمایل متقاضیان به خرید خانه در مناطق ۲، ۵، ۶، ۷ و ۲۲ تهران همچنان بالاست، اما قدرت خرید متقاضیان واقعی کمتر از بهای پیشنهادی فروشندگان در این مناطق است. زمانی می گوید: در مناطق ۱۲ و ۱۳ تهران که جزو هسته مرکزی پایتخت محسوب می‌شوند، قیمت املاک پیشنهادی همچنان پایین تر از سایر مناطق است.

به گفته وی، فرسودگی بافت این دو منطقه و ترافیک شهری به همراه دشواری تردد در معابر باریک آنها یکی از مهمترین دلایل ارزانی واحدهای مسکونی این دو منطقه است. با این حال حتی قیمت پیشنهادی فروشندگان املاک این مناطق نیز نسبت به زمستان پارسال بالا رفته و کسی راضی به فروش خانه با قیمت‌های قبلی نیست.

به موازات گرانی قیمت معاملات مسکن، هزینه اجاره بهای واحدهای مسکونی در حال افزایش است. آگهی های منتشره در کانال های الکترونیکی و فضای مجازی به وضوح رشد ۱۵ تا ۳۰ درصدی قیمت اجاره املاک نسبت به زمستان پارسال را نشان می دهد. این در حالی است که هنوز فصل نقل و انتقال مستأجران شروع نشده و انتظار می رود در ۲ ماه آینده میانگین هزینه اجاره بها در کلانشهرها و به ویژه تهران به مراتب افزایش بیشتری داشته باشد.

با این وجود برخی معتقدند افزایش نرخ اجاره‌خانه در آگهی‌های اینترنتی غیرواقعی است و هنوز بازار این حوزه درگیر تورم قیمتی جدید نشده است. داود بیگی‌نژاد نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هفته قبل به ایلنا گفت: قیمت‌های درج شده در آگهی‌های سکوهای اینترنتی با واقعیت بازار همخوانی ندارد، البته افزایش قیمت‌ها در تمام بازارها از جمله بازار مسکن غیر قابل انکار است اما نرخ درج شده در این آگهی‌های اجاره واقعی نیست.

وی ادامه داد: اساسا هنوز بازار اجاره وارد معاملات نشده و فصل جابه‌جایی مستأجران آغاز نشده است که قیمت‌ها و میزان افزایش قیمت مشخص شود و قطعا قیمت‌های آگهی‌های سایت‌های اینترنتی دستکاری شده است.

وی گفت: عده‌ای عامدانه با قیمت‌های غیر واقعی دست به انتشار آگهی‌های اجاره مسکن می‌زنند و در بازار هیچ قراردادی با این قیمت‌ها بین موجر و مستاجر منعقد نشده است ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود در این شرایط طرفین ترجیح می‌دهند قراردادها را تمدید کنند.

فرهاد تمدن معاون بازرگانی یکی از سکوهای اینترنتی املاک در واکنش به این ادعای نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران می گوید: رقابت تجاری بین واحدهای سنتی مشاوره املاک با سکوهای اینترنتی این حوزه نباید به کتمان واقعیات منجر شود. تمدن می گوید: کافی است به نزدیک ترین دفتر مشاور املاک محل خود مراجعه کنید تا رشد هزینه اجاره بهای مسکن نسبت به دو ماه گذشته را ببینید.

وی می‌افزاید: قطعاً تبلیغات اینترنتی آن چنان که باید و شاید نمی‌تواند در انحراف مسیر تورم اجاره بهای مسکن تأثیر داشته باشد زیرا واکنش منفی مستأجران به پیشنهادهای جدید قادر است مؤجران را به عقب نشینی از گران کردن اجاره بها وادار کند و خیلی سریع غیر واقعی بودن گرانی‌ها نمایان می‌شود. اگر در ۲ ماه گذشته چنین اتفاقی نیفتاده و شاهد عقد قراردادهای اجاره با قیمت‌های جدید هستیم، یعنی گرانی‌ها واقعی است.

وی می‌گوید: تعارض منافع تجاری سکوهای اینترنتی با مشاوران املاک سنتی باعث شده تا از هر فرصتی برای تخریب رویه‌های آسان خرید و اجاره املاک در اینترنت و به قیمت متهم کردن ما به سوداگری در بازار استفاده کنند، ولی همین مشاوران سنتی دائماً از اطلاعات مندرج در سکوهای اینترنتی برای اصلاح و به‌روزرسانی قیمت فایل‌های خود بهره می گیرند و حتی از ارقام مندرج در آگهی‌های اینترنتی هم فراتر می روند.!

این فعال تجاری در سکوهای اینترنتی املاک می افزاید: اکنون مساله رقابت ما با مشاوران سنتی مهم نیست. آنچه اهمیت دارد رشد ملموس بهای خرید و اجاره املاک مسکونی است که در ماههای آینده، متقاضیان واقعی این بازار را با مشکل روبرو می کند. تمدن می گوید: وقوع جنگ و بلاتکلیفی صلح به همراه بسته بودن بازار بورس اوراق بهادار، بسیاری از سرمایه گذاران را به سمت حوزه مسکن جلب کرده و ورود سرمایه‌های جدید به این بازار، واقعیتی است که می تواند وضعیت رکودی دو سال گذشته را تغییر دهد.

در تأیید این دیدگاه، رامین گوران اوریمی رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران دیروز گفت: از زمستان پارسال که سودآوری در بازارهای مالی نظیر ارز، طلا و سکه به مرز اشباع رسیده است، به وضوح شاهد نوسان قیمت املاک هستیم و مراجعه مردم برای خرید مسکن افزایش چشمگیری داشته است. وی گفت: به نظر می رسد در پساجنگ بازار مسکن رونق یابد.

وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در هفته‌های اخیر، متوسط قیمت ملک در پایتخت را حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرد. این فعال صنعت ساختمان با اشاره به اجرای پروژه های مسکن ملی گفت: این پروژه ها نیز با افزایش قیمت مواجه شده است.

پرهیز از انتشار آمار رسمی

بطور قطع پرهیز از انتشار آمار رسمی تغییرات بازار مسکن توسط بانک مرکزی، مرکز آمار ایران و وزارت راه وشهرسازی در بروز اختلاف نظر کارشناسان پیرامون گرانی‌های اخیر تأثیر دارد. هر سه منبع رسمی فوق حداقل ظرف یک سال و نیم گذشته هیچ گزارشی از تحولات آماری این حوزه منتشر نکرده اند و به بهانه‌های مختلف از انجام وظیفه قانونی خود طفره رفته اند.

برای آخرین بار مرداد سال ۱۴۰۳، بانک مرکزی گزارش تحولات ماهانه بازار معاملات مسکن شهر تهران را منتشر کرد؛ ماه‌ها قبل از آن نیز مرکز آمار روند انتشار داده‌های مربوط به قیمت و معاملات مسکن در استان‌ها را متوقف کرده بود. وزارت راه و شهرسازی نیز در انتشار این آمار تأخیری طولانی دارد. ادامه این تخلف مدیریتی در هر سه حوزه فوق می تواند فضای بروز رفتارهای سوداگرانه در بازار مسکن را فراهم کند.

مادامی که مردم از گزارش رسمی تغییرات قیمت مسکن بی اطلاع باشند، ناچارند به ادعای افراد غیررسمی در رسانه توجه کنند و چه بسا در این وضعیت با زیان مالی روبرو شوند. کارشناسان بازار می گویند: اعلام گزارش رسمی تحولات قیمت قطعی مسکن باعث شفافیت و کنترل انتظارات می‌شود و به همین دلیل عدم انتشار داده‌های رسمی هیچ توجیه‌فنی ندارد.

خلأ داده‌های قابل‌اتکا باعث شده است تا خریداران و مستأجران حاضر در بازار با چشم‌بسته اقدام به انجام معامله کنند؛ مؤجران و فروشندگان نیز از این خلأ اطلاعاتی بیمناکند و به همین دلیل با اضطراب و وسواس شدید معامله می‌کنند. همین تغییرات قیمتی پشت سرهم در پیشنهاد مؤجران و فروشندگان در فایل مشاوران املاک، مؤید تزلزل اطلاعات بازار است.

نیاز بازار به بانک اطلاعات

شکی نیست که بازار مسکن در تمامی شهرهای کشور به یک بانک اطلاعاتی یا مرجع رسمی ارزیابی نیاز دارد. وجود محلات متعدد با ویژگی‌های خاص اجتماعی در هر شهر و همچنین ارزش متفاوت املاک بر مبنای عمربنا و تجهیزات موجود در آن باعث گستردگی طیف قیمت مسکن در کشور شده که تصمیم‌گیری برای عرضه‌کنندگان و متقاضیان این بازار را دشوار کرده است. بنابر این ضرورت دارد تا نهادهای رسمی با انتشار به موقع گزارش تحولات بازار و تنوع بخشی به داده های خود، احتمال زیان بازیگران این بازار را کاهش دهند.

حتی نهادهای غیردولتی نظیر شهرداری‌ها می توانند با تشکیل بانک اطلاعات املاک هر منطقه، به انسجام داده های اطلاعاتی این بازار کمک کنند. چنین پیشنهادی حدود ۳ دهه قبل از سوی شهرداری تهران به اجرا گذاشته شد و اتفاقاً نتایج بسیار مطلوبی برای فروشندگان و خریداران و مستأجران داشت، ولی معلوم نیست به چه دلیل و تحت کدام فشار از ادامه اجرای آن جلوگیری شد.