اقتصاد آنلاین گزارش می‌دهد؛

پیش‌فروش مسکن در بن بست؛ قانونی به زیان خریداران و سازندگان

سازمان ثبت اسناد و املاک در حالی در جدیدترین اطلاعیه خود پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت ساختمان را فقط با شناسه یکتا قابل ثبت رسمی دانسته است که کارشناسان بر این باور هستند که دولت و مجلس باید به موضوع اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان ورود جدی کنند چرا که معاملات پیش فروش این روز‌ها در بن بست کامل است.

کد خبر: ۲۱۳۶۶۶۹

۱۹ ارديبهشت ۱۴۰۵

به گزارش اقتصاد آنلاین؛ شوک به بازار مسکن این روزها به یک ضرورت تبدیل شده است و اگر قرار است رونقی هم به این بازار در این روزهای سخت و دشوار وارد شود باید از برخی قانون هایی که پیشتر به هر دلیلی تدوین شده اما موفق نبوده است در جهت رفع نواقص آن شتاب شود.

قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید، اما به علت وجود برخی مشکلات در حوزه اجرایی، عملیاتی نشد. از این رو اصلاح آن برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار بسیار ضروری و سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.

اگر چه این روزها نیز موضوع نبود نرخ تعدیل از مهمترین دلایل عدم ورود سازندگان به موضوع پیش فروش عنوان می شود.

ارسال اصلاح قانون پیش فروش ساختمان به مجلس در سال ۹۷

دیده نشدن این موارد اساسی و وجود این مشکلات باعث شد تا در سال ۹۷ قانون پیش فروش ساختمان برای اصلاح به مجلس شورای اسلامی عودت و کلیات آن به تصویب برسد، اما از آن زمان تاکنون تصویب نهایی و اجرایی شدن آن بر زمین مانده و در حال بلاتکلیفی است.

همین مساله و بلاتکلیفی، یکی از مواردی بود که می توانست مشکلات بخش عرضه و در نهایت تقاضا را کاهش دهد اما متاسفانه قانون پیش فروش مسکن به جای اینکه به بخش مسکن کمک کند در نهایت به ضرر صنعت ساختمان و در نهایت متقاضیان مسکن تمام شد.

قانون پیش فروش ساختمان هم به ضرر تولید و هم به ضرر خریداران

حال کارشناسان و تحلیلگران بخش مسکن بر این باور هستند که قانون پیش فروش ساختمان نه تنها تولید مسکن رونق نگرفت بلکه به دلیل قطع منابع مالی سازندگان تولید مسکن با یک رکود شدیدی مواجه شد.

آنها بر این باور هستند که در قانون پیش فروش ساختمان یک نگاه مجرمانه به مشاوران املاک شد و آنها از گردونه وصل کردن انبوه سازان به خریداران خارج شدند بنابراین قانون پیش فروش ساختمان بعد از گذشت سال ها نه به نفع خریدار و نه به نفع تولیدکننده عمل کرده است و نه تنها کمکی به خریداران مسکن نمی کند، انبوه سازان و سازندگان نیز نفعی از این قانون نمی برند.

این قانون نه فقط برای واحدهای مسکونی بخش خصوصی بلکه برای ساخت نهضت ملی مسکن نیز این روزها مشکلات عدیده ای ایجاد کرده است.

«ایرج رهبر» رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی با تاکید بر اینکه دولت باید در قراردادهای خود برای ساخت مسکن ملی با انبوه سازان تجدیدنظر کند گفته بود که هزینه ساخت مسکن ملی از متری ۱۰ میلیون به ۳۵ میلیون تومان رسیده است و همین مساله فشار مضاعفی بر متقاضیان و انبوه سازان وارد می کند.

دولت در قراردادهای مسکن ملی تجدیدنظر کند

او تاکید دارد که دولتمردان باید در خصوص قرارداد‌ها یک تجدیدنظر اساسی کنند. چرا که در قرارداد به موضوع فورس ماژور (جنگ و حوادث طبیعی) اشاره شده است که در صورت رخ دادن آن می‌توان در قیمت‌ها تجدیدنظر کرد.

دولت باید به این نکته توجه کند که بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی این مشکل رشد هزینه‌های ساخت را به دوش بکشد بنابراین اگر هدف این است که پروژه‌ها هر چه سریعتر به اتمام برسند باید دولتمردان توجه ویژه‌ای به تجدیدنظر در قرارداد و قیمت ساخت داشته باشند.

این اظهارات نشان می دهد که با این روند و قیمت‌ها هم متقاضیان و هم دولت متضرر خواهند شد و باید در خصوص ادامه کار به یک تعامل در قرارداد برسیم چرا که اگر قیمت‌ها آنالیز نشوند، روند ساخت مسکن ملی دچار وقفه‌های زیادی خواهند شد.

پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت ساختمان فقط با شناسه یکتا

حال سازمان ثبت اسناد و املاک در تازه ترین تصمیم خود به این نتیجه رسیده است که پیش‌فروش یا مشارکت در ساخت ساختمان فقط با شناسه یکتا قابل ثبت رسمی است.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتقد است که در پیش‌فروش ساختمان فروشنده متعهد می‌شود بنا را احداث یا تکمیل کرده و در موعد تعیین‌شده به خریدار تحویل دهد. این قرارداد زمانی شکل می‌گیرد که مالک یا مالکان زمین با فرد یا شرکت سازنده برای احداث بنا روی آن زمین به توافق برسند. از این پس تنظیم هر سند رسمی مرتبط با این املاک تنها با استفاده از همین شناسه یکتا امکان‌پذیر خواهد بود.

«فرشید پورحاجت» دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که آیا این روزها پیش فروش مسکن توسط انبوه سازان و سازندگان استقبال می شود؟ گفت: هر قانونی که وضع می شود یک سری مقدمات و موخرات برای اجرای آن نیاز است تا در جهت حفظ حقوق مردم، پیش فروش مسکن اجرایی شود. سوالی که این روزها مطرح است این است که با شرایطی که در اقتصاد کشور شکل گرفته است آیا سازندگان رغبتی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن و یا پیش فروش مسکن دارند؟

قراردادهای پیش فروش ثابت هستند و در آن ها شرایط تعدیل پیش بینی نشده

او ادامه داد: قراردادهای پیش فروش مسکن، قراردادهای ثابت هستند و در آن ها شرایط تعدیل پیش بینی نشده است. وقتی سازنده ها مبالغ زیادی از بابت قرارداد دریافت نکرده است و به محض هر گونه مشکلی باید طبق قرارداد مسکن را تکمیل و تحویل دهد آیا می تواند این قانون به کمک بخش مسکن بیاید؟

پورحاجت با تاکید بر اینکه پیش فروش مسکن در تمام دنیا یک ابزار مترقی برای سازندگان محسوب می شود خاطر نشان کرد: باید با صراحت گفت که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون کاملا بازدارنده در حوزه تولید مسکن شد و سازندگان در سال های دور اغلب با همین روش تامین نقدینگی می کردند.

معاملات مسکن را قفل کردند

او افزود: از این قانون در جهت پوشش نقدینگی بنگاه های تولیدی استفاده می شود. حالا قانونی وضع شده است بدون اینکه بدانیم ظرفیت های این قانون چه آسیب هایی به لحاظ ساختاری بر تولید مسکن کشور وارد می کند. از سویی قصد کردند که امنیت را برای خریداران مسکن ایجاد کنند اما از سوی دیگر معاملات مسکن را قفل کردند.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان تصریح کرد: سازنده های مسکن این روزها توان پیش فروش مسکن ندارند و ابزاری هم برای پیش فروش مسکن وجود ندارد. از سوی دیگر هم مردمی که قصد دارند در حالیکه تورم های سنگین وجود دارد خود را در پروژه ای سهیم کنند تا صاحب مسکن شوند از این موضوع محروم شده اند.

او تاکید کرد: نکته حائز اهمیت این است که مثال بسیار ساده ای در این روش تامین نقدینگی وجود دارد. یک واحد مسکونی پیش فروش می شود و بخشی از وجه نیز دریافت می شود و مقرر می شود بخش دیگر متناسب با پیشرفت فیزیکی دریافت شود. اما در میانه مسیر به یکباره تورم ۱۰۰ درصدی به پروژه تحمیل می شود. اما وقتی در قانون پیش فروش موضوع تعدیل دیده نمی شود این خلاء را چه کسی باید جبران کند؟

باید عدالت در قانون پیش فروش برای هر دو طرف لحاظ شود

پورحاجت ادامه داد: این مساله به این نقطه ختم می شود که اساسا آن پروژه یا تکمیل نمی شود و یا اگر تکمیل شود آن سازنده و انبوه ساز به افراد ورشکسته تبدیل می شوند. باید عدالت در قانون پیش فروش برای هر دو طرف لحاظ شود و نباید فقط یک سویه باشد.

او خاطر نشان کرد: بسیاری از انبوه سازان در تهران، تبریز، اهواز و مشهد تماس هایی در خصوص اینکه پیش فروش انجام داده ایم و حالا با یک تورم و افزایش قیمت شدید مصالح ساختمانی مواجه شده ایم و حالا توانایی انجام تعهدات را نداریم. پس در این جا نقش نهادهای حاکمیتی و دولت و مجلس بسیار پر رنگ تر از قبل خواهد بود تا تدبیری در این خصوص بیاندیشند.

حالا که با گذشت سال ها از تدوین و تصویب قانون پیش فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی، نه خریدار و نه تولیدکننده نفعی از آن نبرده اند، بهترین اقدام هم از سوی دولت و هم از سوی مجلس این است که تدبیری برای تدوین هر چه بهتر پیش فروش ساختمان اندیشیده شود و این قانون به نفع هر دو طرف اصلاح و اجرایی شود.