هشدار به متقاضیان پیش‌خرید مسکن / خریداران مراقب این ریسک‌های حقوقی باشند

کارشناسان حقوقی هشدار می‌دهند پیش‌خرید واحدهای در حال ساخت بدون بررسی اسناد و قرارداد، می‌تواند خریداران را با خسارت مالی و پرونده‌های قضایی روبه‌رو کند.

کد خبر: ۲۱۵۰۰۸۰

۲۱ تير ۱۴۰۵

پیش‌فروش ساختمان یکی از رایج‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. بسیاری از افراد برای کاهش هزینه خرید مسکن، اقدام به پیش‌خرید واحد‌های در حال ساخت می‌کنند. اما در کنار این فرصت، ریسک‌های حقوقی قابل توجهی نیز وجود دارد که در صورت ناآگاهی می‌تواند منجر به ضرر‌های مالی و پرونده‌های قضایی طولانی شود.

به همین دلیل، قانون‌گذار با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان چارچوب مشخصی برای تنظیم قرارداد‌های پیش‌فروش تعیین کرده است تا از حقوق خریداران و فروشندگان حمایت شود.

برای آگاهی بیشتر از قانون پیش‌فروش ساختمان، با رمضانعلی عابدی، معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان به گفت‌وگو پرداختیم.

عابدی درباره مقوله پیش‌فروش ساختمان از نظر قانونی توضیح داد: پیش‌فروش ساختمان به قراردادی گفته می‌شود که بر اساس آن، فروشنده متعهد می‌شود واحدی را که هنوز تکمیل نشده یا در حال ساخت است، در زمان مشخص و با شرایط معین به خریدار تحویل دهد. این نوع معامله به دلیل ماهیت آینده‌محور خود، نیازمند دقت حقوقی بسیار بالاتری نسبت به معاملات قطعی ملک است.

الزام قانونی ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان اضافه کرد: یکی از مهم‌ترین نکات در معاملات پیش‌فروش، رسمی بودن قرارداد است.

وی ادامه داد: بر اساس قانون؛ قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و قرارداد‌های عادی، اعتبار حقوقی ضعیف‌تری دارند.

عابدی با بیان اینکه تنظیم قرارداد در بنگاه املاک جایگزین سند رسمی نیست، گفت: ثبت رسمی قرارداد از طریق دفاتر رسمی زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می‌شود و این موضوع نقش مهمی در کاهش دعاوی حقوقی دارد.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان در پاسخ به این سوال که چرا قرارداد عادی در پیش‌فروش ساختمان خطرناک است، اظهار کرد: بسیاری از اختلافات ملکی ناشی از قرارداد‌های عادی و ناقص است.

مهم‌ترین ریسک‌های قرارداد عادی

عابدی با اشاره به مهم‌ترین ریسک‌های قرارداد عادی عنوان کرد: عدم شفافیت تعهدات، نبود ضمانت اجرای قوی، دشواری در اثبات حقوق در دادگاه، امکان فروش ملک به چند نفر از جمله این ریسک‌ها هستند.

وی با بیان اینکه در قرارداد رسمی از پشتوانه قانونی قوی‌تری برخوردار است، افزود: مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد پیش‌فروش درج شود شامل مشخصات کامل طرفین معامله، اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده باید به‌صورت دقیق و بدون ابهام درج شود، از جمله: نام و نام خانوادگی، کد ملی، نشانی و شماره تماس. این اطلاعات در صورت بروز اختلاف، نقش کلیدی در پیگیری حقوقی دارند.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان با تاکید بر اینکه مشخصات دقیق ملک مورد پیش‌فروش نیز باید ذکر شود، گفت: در قرارداد باید تمام جزئیات ملک ذکر شود: پلاک ثبتی، طبقه و شماره واحد، متراژ دقیق، وضعیت پارکینگ و انباری، مشاعات ساختمان و تعداد طبقات پروژه. هرگونه ابهام در این بخش می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات جدی شود.

وی با اشاره به ضرورت ثبت مشخصات فنی و مصالح ساختمانی نیز گفت: یکی از بخش‌های مهم و کمتر مورد توجه خریداران، مشخصات فنی ساختمان است. در قرارداد باید مشخص شود، نوع اسکلت ساختمان، کیفیت مصالح، امکانات رفاهی و سیستم‌های تأسیساتی به چه صورت است، این موضوع از کاهش کیفیت ساخت در آینده جلوگیری می‌کند.

شایع‌ترین دلایل اختلافات مالی در پیش فروش

عابدی با اشاره به ضرورت ثبت نحوه پرداخت ثمن معامله نیز توضیح داد: نحوه پرداخت باید کاملاً شفاف باشد:مبلغ کل معامله، پیش‌پرداخت اقساط و زمان‌بندی پرداخت و نیز مشخصات چک‌ها یا سفته‌ها باید دقیقا مشخص باشد، عدم شفافیت در این بخش، یکی از شایع‌ترین دلایل اختلافات مالی در پیش‌فروش است.

وی با اشاره به ضرورت ثبت زمان تحویل و تعهدات سازنده عنوان کرد: در قرارداد باید زمان دقیق تحویل واحد مشخص شود.همچنین لازم است، جریمه تأخیر در تحویل، تعهدات سازنده در تکمیل پروژه، وضعیت سند نهایی و ضمانت اجرا‌های ضروری در قرارداد پیش‌فروش ذکر شود.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان با بیان اینکه یک قرارداد حرفه‌ای باید دارای ضمانت اجرا باشد، گفت: وجه التزام، حق فسخ، جریمه تأخیر، شرایط حل اختلاف را دربرگیزد چراکه این موارد باعث افزایش امنیت حقوقی قرارداد می‌شود.

اشتباهات رایج خریداران در پیش خرید آپارتمان

عابدی با اشاره به اشتباهات رایج خریداران در پیش‌خرید آپارتمان نیز بیان کرد: اعتماد صرف به بنگاه املاک اشتباه است، بنگاه صرفاً واسطه معامله است و مرجع تنظیم سند رسمی محسوب نمی‌شود.

وی با انتقاد از عدم مطالعه مفاد قرارداد توسط خریداران ساختمان‌های در دست ساخت نیز گفت: بسیاری از خریداران بدون بررسی دقیق، قرارداد را امضا می‌کنند. همچنین باید توجه داشت توافق شفاهی از نظر حقوقی ارزش اثباتی محدودی دارد و باید حتماً مکتوب شود.

معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری گلستان با اشاره به اینکه پیش‌فروش ساختمان اگر به‌درستی و بر اساس قانون انجام شود، می‌تواند یک سرمایه‌گذاری امن و هوشمندانه باشد، افزود: اما بی‌توجهی به الزامات قانونی و تنظیم قرارداد‌های غیررسمی، ریسک‌های جدی مالی و حقوقی ایجاد می‌کند.

وی در پایان خطاب به کسانی که قصد پیش خرید ملک دارند، توصیه کرد: قرارداد پیش‌فروش حتماً رسمی تنظیم شود، تمام جزئیات فنی و مالی در قرارداد درج شود، از مشاوره حقوقی تخصصی قبل از امضا استفاده شود، رعایت این اصول، ضامن امنیت معامله و آرامش خاطر خریدار و فروشنده خواهد بود.