زمین فراوان به معنای مسکن فراوان است؟/ ملکی: ساخت یک میلیون مسکن بدون توجه به تقاضای واقعی اشتباه است

مشاور مالی و اقتصادی وزیر راه و شهرسازی به تشریح پیچیدگی‌های حوزه مسکن از دو منظر ماهیت بخش مسکن و سیاستگذاری حوزه مسکن، پرداخت.

کد خبر: ۲۱۵۸۴۴۴

۳۰ مرداد ۱۴۰۵

بهروز ملکی، مشاور مالی و اقتصادی وزیر راه و شهرسازی و صاحب‌نظر بخش مسکن، در همایش آینده صنعت ساختمان که در حاشیه نمایشگاه صنعت ساختمان برگزار شد با اشاره به پیچیدگی‌های حوزه مسکن گفت: مسکن کالایی زمان‌بر و سرمایه‌بر است و از سوی دیگر، کالایی مکان‌محور محسوب می‌شود؛ به این معنا که نیاز به مسکن در یک استان را نمی‌توان در استان یا حتی شهر دیگری تأمین کرد.

وی افزود: مسکن کالایی با تقاضای ناهمگون است و به زیرساخت و خدمات وابسته است؛ بنابراین هر ساختمان مسکونی بلافاصله به «مسکن» تبدیل نمی‌شود. همچنین هویت در مسکن مسئله‌ای خاص است و این کالا، ماندگار و بلندمدت محسوب می‌شود. عمر طولانی مسکن باعث می‌شود تصمیم‌های اشتباه در این حوزه، آثار خود را برای سال‌های طولانی بر جای بگذارد.

ملکی اظهار کرد: مسکن در خلأ سیاست‌گذاری نمی‌شود و با همه وجوه زندگی و مختصات زندگی انسان‌ها به‌طور اجتناب‌ناپذیر مواجه است.

این صاحب‌نظر بخش مسکن با بیان اینکه این انگاره که مسئولیت دولت برابر با تأمین مسکن برای همه است، اشتباه است، گفت: این تصور که زمین بدهیم، مشکل مسکن حل می‌شود، نیز نادرست است؛ چراکه زمین فراوان مساوی با مسکن فراوان نیست و زمین نیز لزوماً به معنای زمین قابل سکونت نیست.

وی ادامه داد: برای قابل سکونت بودن زمین، کاربری، دسترسی، زیرساخت و خدمات باید مناسب باشد و حتی جنس خاک نیز اهمیت دارد. گاهی هزینه‌های آماده‌سازی زمین به اندازه‌ای است که با هزینه ساخت برابری می‌کند؛ بنابراین باید درباره زمین با احتیاط صحبت کرد.

ملکی با اشاره به تجربه شهر‌های جدید گفت: در سال‌های گذشته سرمایه‌گذاری زیادی روی شهر‌های جدید انجام داده‌ایم، اما در نهایت باید دید چه میزان جمعیت در آنها مستقر شده است. تخمین زده می‌شود که این رقم بیش از یک‌ونیم میلیون نفر نیست.

وی افزود: وجود انبوه زمین‌های خالی و همچنین واحد‌های مسکونی خالی به معنای اتلاف منابع است. نه‌تنها بسیاری از زمین‌ها خالی هستند، بلکه بخشی از واحد‌های مسکونی نیز خالی مانده‌اند. حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد واحد‌های مسکونی در شهر‌های جدید خالی است.

این کارشناس حوزه مسکن درباره الگوی ساخت‌وساز نیز گفت: گاهی گفته می‌شود نباید مسکن کوچک بسازیم، چون با شأن خانوار ایرانی تناسب ندارد؛ اما کسانی که این حرف را می‌زنند، درد بی‌مسکنی را نکشیده‌اند. وقتی بعد خانوار کاهش یافته و خانوار‌های یک یا دو نفره افزایش پیدا کرده‌اند، دیگر نمی‌توان الگوی سابق ساخت‌وساز را ادامه داد.

ملکی ادامه داد: حجم بالایی از ساخت‌وساز در کشور ما به واحد‌های بالای ۱۵۰ مترمربع اختصاص دارد، در حالی که بسیاری از خانوار‌ها استطاعت خرید چنین مسکنی را ندارند. بزرگ‌سازی مسکن به معنای خارج کردن آن از استطاعت خانوار است.

وی با اشاره به مطرح شدن نیاز سالانه به ساخت یک میلیون واحد مسکونی گفت: باید پرسید این یک میلیون واحد در کجا، برای چه کسانی و با چه قدرت خریدی باید ساخته شود؟ آیا تحولات جمعیتی نیز در این محاسبات لحاظ شده است؟

ملکی با اشاره به تجربه کشور‌های دیگر اظهار کرد: تجربه ژاپن در دهه ۱۹۹۰ و چین در سال‌های اخیر نشان داده است که ساخت انبوه بدون توجه به تقاضای واقعی می‌تواند به ایجاد حجم بالایی از خانه‌های خالی منجر شود.

وی درباره سکونتگاه‌های غیررسمی نیز گفت: تا زمانی که سکونتگاه‌های غیررسمی را به رسمیت نشناسیم، نمی‌توانیم مسئله آنها را به‌درستی حل کنیم.

این صاحب‌نظر بخش مسکن همچنین با اشاره به سیاست‌های مالیاتی و قیمت‌گذاری گفت: اینکه با مالیات جلوی قیمت را بگیریم یا از طریق نرخ‌گذاری به دنبال کنترل بازار باشیم، موضوع جدیدی نیست و باید درباره اثربخشی این سیاست‌ها با دقت بیشتری صحبت کرد.

ملکی افزود: در حوزه مسکن، انگاره‌های دیگری نیز وجود دارد که باید مورد بازنگری قرار گیرند؛ از جمله مسکن روستایی، بافت‌های فرسوده، نظام ارجاع، مقررات ملی ساختمان و سایر سیاست‌های مرتبط با این بخش.

وی در جمع‌بندی سخنان خود گفت: پیچیدگی‌های حوزه مسکن از دو دسته نشأت می‌گیرد؛ نخست، پیچیدگی‌های ذاتی و اجتناب‌ناپذیری که از ماهیت بخش مسکن ناشی می‌شود و دوم، پیچیدگی‌هایی که حاصل انگاره‌های ناصحیح و سیاست‌گذاری‌های نادرست است.

ملکی ادامه داد: سیاست‌گذار در مسیری قرار گرفته است که ناگزیر از اصلاح آن است.

وی با اشاره به تدوین طرح جامع مسکن در وزارت راه و شهرسازی گفت: در این وزارتخانه، طرح جامع مسکن در دو فاز طراحی شده است تا نقشه راهی باشد که پیچیدگی‌های این بخش را تا حد امکان لحاظ کند؛ موضوعی که سال‌ها بر زمین مانده بود.