تغییر شرایط قراردادهای اعتباری یا refinance چیست؟

اصطلاح refinance یا به اختصار «refi» به فرآیند بازنگری و جایگزینی شرایط یک قرارداد اعتباری فعلی، معمولاً در رابطه با وام یا وام مسکن اشاره دارد.

کد خبر: ۸۰۲۹۰۷

۱۵ مهر ۱۴۰۲

هنگامی که کسب‌وکار یا فردی تصمیم به تغییر شرایط یکی از تعهدات اعتباری خود می‌گیرد، عملا به دنبال ایجاد تغییرات مطلوب در نرخ بهره، برنامه زمانی بازپرداخت یا سایر شرایط مندرج در قرارداد خود است. در صورت تایید، وام‌گیرنده قرارداد جدیدی دریافت می‌کند که جایگزین توافق اولیه می‌شود.

وام‌گیرندگان اغلب زمانی که نرخ‌های بهره بازار به طور قابل توجهی تغییر می‌کنند و ممکن است صرفه‌جویی‌های بالقوه‌ای را در بازپرداخت بدهی آن‌ها با یک توافق جدید ایجاد کنند، به دنبال تغییر شرایط بدهی خود بروند.

نکات کلیدی

تغییر شرایط بدهی زمانی اتفاق می‌افتد که شرایط یک وام فعلی مانند نرخ‌های بهره، زمان‌بندی پرداخت یا سایر شرایط آن، اصلاح شود.

زمانی که نرخ‌های بهره کاهش می‌یابند، وام‌گیرندگان معمولا به دنبال تغییر شرایط بدهی خود می‌روند.

تغییر شرایط بدهی شامل ارزیابی مجدد وضعیت اعتباری و توانایی بازپرداخت یک شخص یا کسب و کار می‌شود.

وام‌های مصرفی خاصی که اغلب وام‌گیرندگان به دنبال تغییر شرایط آن‌ها می‌روند شامل وام‌های رهنی، وام خودرو، و وام‌های دانشجویی می‌شوند.

نحوه عملکرد تغییر شرایط قراردادهای اعتباری

مصرف‌کنندگان عموماً به دنبال تغییر شرایط برخی تعهدات بدهی خود هستند تا شرایط استقراض مطلوب‌تری را بدست آورند، که این رفتار اغلب در پاسخ به تغییر شرایط اقتصادی روی می‌دهد. اهداف رایج تغییر شرایط قراردادهای اعتباری شامل کاهش نرخ بهره ثابت برای کاهش اقساط در طول عمر وام، تغییر مدت زمان وام یا تغییر وام مسکن با نرخ بهره ثابت به وام مسکن با نرخ قابل تنظیم (ARM) یا بالعکس می‌شوند.

وام‌گیرندگان همچنین ممکن است به دلیل بهبود مشخصات اعتباری خود، تغییرات ایجاد شده در برنامه‌های مالی بلندمدت خود یا پرداخت بدهی‌های فعلی خود با تلفیق آن‌ها در یک وام کم‌هزینه‌تر، به دنبال تغییر شرایط قراردادهای تجاری خود بروند.

رایج‌ترین انگیزه تغییر شرایط قراردادهای اعتباری، تغییر محیط نرخ بهره است. از آنجایی که نرخ‌های بهره دوره‌ای هستند، بسیاری از مصرف‌کنندگان پس از کاهش نرخ‌های بهره، به دنبال تغییر شرایط قراردادهای اعتباری خود می‌روند. سیاست پولی ملی، چرخه‌های اقتصادی و رقابت در بازار می‌توانند از عوامل کلیدی افزایش یا کاهش نرخ بهره برای مصرف‌کنندگان و کسب‌وکارها باشند.

هشدار

تبعیض در زمینه وام مسکن غیرقانونی است. اگر فکر می‌کنید به دلیل نژاد، مذهب، جنسیت، وضعیت تأهل، استفاده از کمک‌های دولتی، ملیت، ناتوانی یا سن با تبعیض مواجه شده‌اید، می‌توانید اقداماتی را در این زمینه انجام دهید. یکی از این اقدامات، ارسال گزارشی به اداره حمایت مالی از مصرف‌کنندگان یا وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده (HUD) است.

این عوامل می‌توانند بر نرخ بهره تمام انواع محصولات اعتباری، از جمله وام‌های غیرگردان و کارت‌های اعتباری گردان تأثیر بگذارند. در محیطی با نرخ بهره فزاینده، بدهکارانی که محصولاتی با نرخ بهره متغیر دارند، در نهایت بهره بیشتری پرداخت خواهند کرد. برعکس این موضوع در محیطی با نرخ بهره نزولی صادق است.

به منظور تغییر شرایط قراردادهای اعتباری، وام‌گیرنده باید همراه با درخواست خود به وام‌دهنده فعلی یا وام‌دهنده جدید مراجعه و درخواست وام جدیدی را تکمیل کند. تغییر شرایط وام‌ها متعاقباً شامل ارزیابی مجدد شرایط اعتباری و وضعیت مالی فرد یا یک کسب‌وکار می‌شود. وام‌های مصرفی که معمولاً مصرف‌کنندگان به دنبال تغییر شرایط آن‌ها می‌روند شامل وام‌های رهنی، وام خودرو و وام‌های دانشجویی هستند.

کسب‌وکارها همچنین ممکن است به دنبال تغییر شرایط وام‌های رهنی املاک تجاری خود باشند. بسیاری از سرمایه‌گذاران تجاری ترازنامه شرکت‌های خود را از نظر وجود وام‌های تجاری صادر شده از سوی وام‌دهندگان که ممکن است از نرخ‌های بهره پایین‌تر بازار یا نمایه اعتباری بهبود یافته شرکت سود ببرند، ارزیابی می‌کنند.

انواع روش‌های تغییر شرایط قراردادهای اعتباری

برای تغییر شرایط قراردادهای اعتباری گزینه‌های مختلفی وجود دارد. نوع وامی که وام‌گیرنده تصمیم به درخواست آن می‌گیرد به نیازهای وام‌گیرنده بستگی دارد. برخی از این گزینه‌های تغییر شرایط قراردادهای اعتباری عبارتند از:

تغییر شرایط نرخ بهره و مدت وام

این نوع تغییر شرایط وام رایج‌ترین نوع آن است. تغییر شرایط نرخ بهره و مدت وام زمانی اتفاق می‌افتد که وام اصلی با دریافت وام جدیدی که مستلزم پرداخت بهره کمتر است پرداخت و جایگزین شود.

تغییر شرایط به شکل برداشت وجه نقد

برداشت وجه نقد زمانی استفاده می‌شود که ارزش دارایی پایه‌ای که به عنوان وثیقه وام استفاده شده است افزایش یافته باشد. این معامله شامل برداشت ارزش یا ارزش ویژه دارایی در ازای مبلغ وام بالاتر (و اغلب با نرخ بهره بالاتر) می‌شود.

به‌عبارت دیگر، وقتی ارزش دارایی روی کاغذ افزایش می‌یابد، می‌توانید به جای فروش آن، با دریافت وامی با مبلغ بیشتر به آن ارزش دسترسی پیدا کنید. این گزینه کل مبلغ وام را افزایش می‌دهد اما در عین حال به وام گیرنده امکان دسترسی فوری به پول نقد را نیز فراهم می‌کند در حالی که همچنان مالکیت دارایی در دستان وام‌گیرنده باقی می‌ماند.

تغییر شرایط به شکل پرداخت بخشی از وام به شکل یکجا

این روش به وام گیرنده اجازه می‌دهد که بخشی از وام را برای دستیابی به نسبت وام به ارزش (LTV) کمتر یا کاهش مبلغ اقساط وام به صورت یکجا پرداخت کند.

تغییر شرایط وام با تلفیق

در برخی موارد، وام تلفیقی ممکن است راه موثری برای تغییر شرایط وام باشد. هنگامی که سرمایه‌گذاری وام واحدی را با نرخی بهره پایین‌تر از میانگین نرخ بهره فعلی‌ خود در چندین محصول اعتباری مختلف دریافت می‌کند، گفته می‌شود که از روش تغییر شرایط وام با تلفیق وام‌ها در یک وام واحد استفاده کرده است.

این نوع تغییر شرایط وام مستلزم آن است که مصرف‌کننده یا کسب‌وکار برای وام جدید با نرخ بهره پایین‌تر درخواست ارائه دهد و سپس بدهی‌های فعلی خود را با این وام جدید بپردازد و برای بخش باقی مانده از کل اصل مبلغ وام‌های خود نرخ بهره بسیار پایین‌تری بپردازد.

مزایا و معایب تغییر شرایط قراردادهای اعتباری

مزایا

می توانید مبلغ اقساط ماهانه وام مسکن خود را کاهش دهید و نرخ بهره کمتری دریافت کنید.

می‌توانید نرخ بهره قابل تنظیم را به یک نرخ بهره ثابت تبدیل کنید و از پیش‌بینی‌پذیری و امکان پس انداز احتمالی ناشی از آن بهره‌مند شوید.

می‌توانید مبلغی وجه نقد را برای تامین یک نیاز مالی مبرم به دست آورید.

می‌توانید مدت وام خود را کاهش دهید، که این موضوع به شما اجازه می‌دهد تا در کل بهره پرداختی برای آن پس انداز کنید.

معایب

اگر مدت وام شما به مدت زمان اولیه خود بازنشانی شود، ممکن است کل بهره‌ای که در طول عمر وام پرداخت می‌کنید بیشتر از میزان پس اندازی شود که به دلیل بهره‌مندی از نرخ بهره پایین‌تر به دست آورده‌اید.

اگر وام مسکن شما نرخ بهره ثابتی داشته باشد در صورت کاهش نرخ‌های بهره، نمی‌توانید از مزایای آن برخوردار شوید، مگر اینکه دوباره شرایط وام خود را تغییر دهید.

ممکن است حق مالکیت خود را در خانه خودتان کاهش دهید.

با کاهش مدت وام مبلغ اقساط ماهانه شما افزایش می‌یابد و باید هنگام تغییر شرایط وام هزینه‌های تسویه وام را بپردازید.

نمونه‌ای از تغییر شرایط قراردادهای اعتباری

در اینجا یک مثال فرضی از نحوه عملکرد تغییر شرایط قراردادهای اعتباری آورده شده است. فرض کنید جین و جان وام مسکن 30 ساله‌ای با نرخ بهره ثابت دارند. آن‌ها از زمانی که برای اولین بار در 10 سال پیش نرخ بهره خود را در نرخ ثابتی قفل کردند 8٪ بهره پرداخت کرده‌اند. به دلیل شرایط اقتصادی، نرخ بهره کاهش می‌یابد.

این زوج با بانک خود تماس می‌گیرند و متوجه می‌شوند که می‌توانند وام مسکن فعلی خود را با نرخ جدید 4 درصد بازپرداخت کنند. این موضوع به جین و جان اجازه می‌دهد تا نرخ بهره جدیدی را برای 20 سال آینده خود قفل کنند و در عین حال مبلغ اقساط ماهانه وام مسکن خود را کاهش دهند. اگر نرخ بهره دوباره در آینده کاهش یابد، ممکن است آنها بتوانند مجدداً برای کاهش بیشتر اقساط خود، مجدداً شرایط وام خود را تغییر دهند.

تغییر شرایط قراردادهای اعتباری شرکتی

تغییر شرایط قراردادهای اعتباری شرکتی فرآیندی است که شرکت‌ها از طریق آن سازمان‌دهی تعهدات مالی خود را با جایگزینی یا تجدید ساختار بدهی‌های فعلی خود تغییر می‌دهند. تغییر شرایط قراردادهای اعتباری شرکتی اغلب برای بهبود وضعیت مالی شرکت انجام می‌شود و همچنین در زمانی که شرکتی در مضیقه قرار می‌گیرد نیز ممکن است به کمک تجدید ساختار بدهی انجام شود. تغییر شرایط قراردادهای اعتباری شرکتی اغلب در صورت امکان شامل فراخوان اوراق قرضه قدیمی‌تری که شرکت صادر کرده است و انتشار اوراق جدید با نرخ بهره پایین‌تر می‌شود.

تغییر شرایط قراردادهای اعتباری دقیقا چه کاری انجام می‌دهد؟

تغییر شرایط وام مسکن، وام مسکن قدیمی شما را با وام مسکن جدیدی جایگزین می‌کند، وامی که مبلغ اصلی و نرخ بهره آن متفاوت از وام قدیمی است. وام‌دهنده وام مسکن قدیمی را با پرداخت وام جدید تسویه می‌کند و سپس فقط یک وام مسکن جدید برای شما باقی می‌ماند. معمولاً این وام شرایط مطلوب‌تری (نرخ بهره کمتر) نسبت به وام قبلی شما دارد.

چرا افراد به دنبال شرایط وام مسکن خود می‌روند؟

افراد به چند دلیل مختلف به دنبال تغییر شرایط وام مسکن خود می‌روند. دلیل اصلی تغییر شرایط وام مسکن دریافت شرایط وام مطلوب‌تر از قبل است. این وضعیت معمولاً به شکل نرخ بهره پایین‌تر وام مسکن شما دیده می‌شود که وام مسکن شما را ارزان‌تر می‌کند و در نتیجه مبلغ اقساط ماهانه شما را کاهش می‌دهد. دلایل دیگری نیز برای تغییر شرایط وام مسکن وجود دارند که شامل تغییر مدت وام مسکن یا برداش ارزش نقدی از ارزش ویژه دارایی برای استفاده برای مقاصد دیگر مانند پرداخت بدهی‌های دیگر یا بازسازی خانه شما می‌شوند.

آیا تغییر شرایط وام به اعتبار شما آسیب می‌زند؟

تغییر شرایط وام به امتیاز اعتباری شما آسیب می‌رساند، زیرا زمانی که شما به دنبال تغییر شرایط وام مسکن خود هستید، وضعیت اعتباری شما مجددا ارزیابی می‌شود. بااین حال، این وضعیت موقت است و امتیاز شما با گذشت زمان تنظیم می‌شود. علاوه‌بر این، اعتبار کلی شما ممکن است پس از تغییر شرایط وام بهبود یابد، زیرا بدهی کمتری خواهید داشت و اقساط ماهانه کمتری را برای وام مسکن خود پرداخت خواهید کرد.