به بهانه تحولات اخیر بازار مسکن؛

معرفی جامع صنعت انبوه سازی

بازار مسکن در ایران همواره به عنوان یکی از بازارهای مورد توجه و قابل سرمایه‌گذاری در فرهنگ ایرانیان قرار داشته است. سرمایه‌گذاران مسکن همیشه عقیده داشته‌اند که هیچگاه خانه و زمین به آن‌ها خیانت نمی‌کند و به همین دلیل به خرید و سرمایه‌گذاری بر روی این بخش روی می‌آورده‌اند.

کد خبر: ۸۲۱۰۹۶

۰۴ بهمن ۱۴۰۲

به گزارش اقتصاد آنلاین، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان  می گوید در کشوری که به راحتی اعلام می‌کنیم ۴۰ درصد تورم در کشور وجود دارد، به طور قطع این ۴۰ درصد تورم تاثیر خود را روی تمام بازارها می‌گذارد؛ کمااین‌که در سال آینده هم تورم در اقتصاد ما بازیگر اصلی است و متاسفانه اقداماتی هم که تا به امروز انجام شده، منتج به کاهش تورم نشده است و یا اساسا اگر کاهشی هم صورت گرفته، چشم‌گیر نبوده است. از سوی دیگر وزیر راه با بیان اینکه کاهش قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در برخی فازها تا ۴۰ درصد هم بوده است، گفته شاید این خبر برای برخی بد باشد اما برای اکثریت جامعه خبری خوب است و ادامه دادن که مسکن کالایی برای سوداگری نیست بلکه کالایی برای استفاده عموم مردم است و هرچه بتوانیم از ابزارهای خود استفاده میکنیم تا این کاهش قیمت اتفاق بیافتد و کار درست نیز همین است. امیدواریم بتوانیم ثبات قیمت مسکن را در کوتاه مدت و ادامه کاهش قیمت را در قدم بعدی کل کشور اجرا کنیم. با این مقدمه مروری بر وضعیت مسکن و صنعت انبوه سازی در بورس خواهیم داشت:

تاریخچه صنعت انبوه سازی و املاک

در سال 1307 برای اولین بار قانون مدنی املاک و مستغلات در ایران تصویب شد و قوانینی در مورد خرید و اجاره در ایران به اجرا درآمد. در دهه 40 به دلیل گسترش شهرنشینی و مهاجرت ایرانیان از روستاها به شهرها نخستین شروع صنعت انبوه سازی در کشور کلید خورد و تقاضای مسکن افزایش یافت. این فرایند تا زمان جنگ تحمیلی ادامه پیدا کرد اما جنگ موجب رکود در بازار مسکن شد. در دولت سازندگی دوباره ساخت و ساز افزایش یافت و صنعت انبوه سازی رشد چشمگیری پیدا کرد. پس از آن نیز شرایط گوناگون کشور همچون تحریم‌ها موجب فراز و فرودهایی در این صنعت شده است، اما صنعت انبوه سازی همچنان یکی از صنایع مورد توجه در بازار بورس ایران به حساب می‌آید.

در سال 1384 برای اولین بار صنعت انبوه سازی وارد بورس ایران شد و روندی خنثی را تا سال 1389 طی کرد اما با افزایش تورم و رویدادهای سیاسی و اقتصادی روند صعودی در سهام این گروه شروع شد و اولین پیک گروه در دی ماه سال 1392 زده شد.

گروه انبوه سازی املاک و مستغلات که متشکل از سهم های مختلف است و سهم های این گروه در حوزه انبوه سازی و املاک، ساخت مسکن، سرمایه گذاری های مرتبط با پروژه های عمرانی و...است که در ادامه به بررسی گروه و  شاخص  انبوه سازی می پردازیم.

اولین شرکت پذیرفته شده که زیرمجموعه گروه انبوه سازی املاک و مستغلات است، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران بود که پس از کسب مجوز از بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار در سال 1377، با نماد «وساخت» در بازار سرمایه پذیرش شد؛ معاملات شرکت سرمایه گذاری ساختمان ایران هم اکنون در بازار اول (تابلوی اصلی) بورس در حال انجام است.

نمادهای گروه انبوه سازی در بازار سرمایه:

نمادهای بورسی گروه صنعت انبوه‌سازی، املاک و مستغلات، در سه زیرگروه «پیمانکاری املاک و مستغلات»، «املاک و مستغلات با ملک خود یا لیزینگ شده» و «سایر فعالیت‌های املاک و مستغلات» قرار می‌گیرند. در جدول زیر شرکت‎های فعال در این صنعت را مشاهده می‌کنید که در ابتدای بهمن ماه میان منفی های بازار ، تقریبا متعادل و مثبت داد و ستد شده اند.

وضعیت عملکرد شاخص گروه انبوه سازی نشان میدهد یک اصلاح موقت در پیش است:

شاخص گروه انبوه سازی متاثر از رفتار و روند همه سهم های گروه است. روند صعودی بازار سهام از آبان‌ماه سال گذشته استارت خورد. نمادهای صنعت انبوه سازی نیز از این روند مستثنی نبودند. رالی صعودی بازار تا میانه اردیبهشت‌ماه ادامه داشت و موج A شکل گرفت.

در یک سناریو شمارش محتمل پس از تکمیل موج A تا اردیبهشت 1402، و رسیدن به محدوده 20000 واحد ،موج B شروع شده است که به صورت مثلث یا فلت شکل خواهد گرفت و هنوز تمام نشده است. لذا مقاومت نزدیک محدوده سقف مهم قبل در 20000 واحد است و مطابق پیش بینی روند یک اصلاح موقت برای گروه رخ خواهد داد و از محدوده 15000 واحد مجدد تقاضا افزایش خواهد یافت.

نگاهی به آمار معاملات مسکن تا مهرماه سال جاری:

در 7 ماه نخست امسال 20 هزار و 957 معامله در بازار مسکن تهران انجام شده که نسبت به مدت مشابه 1401 افتی 63 درصدی را نشان می‌دهد.

به عبارتی طیق امار رسمی کشور در سه ماهه اول این سال، متاثر از تحولات قیمتی بازار سایر دارایی‌ها به ویژه نرخ ارز در بازار غیررسمی، سکه، طلا و خودرو، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده شهر تهران با رشد مثبت ماهانه مواجه شده است.

در خصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران، در فصل بهار سال 1402 می‌توان عنوان کرد تداوم رشد متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده و در عین حال کاهش قابل توجه حجم معاملات از ویژگی‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این فصل بوده است.

از تیرماه سال جاری با برقراری ثبات در بازار ارز و اقدامات موثر انجام‌شده درباره افزایش عرضه مسکن، از فشارهای تورمی بازار مسکن کاسته شد که این موضوع نشان از بازگشت آرامش نسبی به این بازار است. مجموع این عوامل موجب شد تا شاهد رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در سه ماه فصل تابستان باشیم؛ به گونه‌ای که رشد مزبور در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور به ترتیب معادل منفی ۲.۲، منفی یک و منفی ۶ دهم درصد بوده است. مجموع این عوامل موجب شد تا شاهد رشد منفی ماهانه متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در 3 ماه فصل تابستان باشیم؛ به گونه‌ای که رشد مزبور در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور به ترتیب معادل 2.2-، 1.0- و 0.6- درصد بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد با این حال در مهر ماه تورم مسکن برابر با 1 درصد به ثبت رسیده و تعداد معاملات به بالاترین سطح 4 ماه اخیر دست پیدا کرده است. اتفاقی که می‌تواند نشان‌دهنده رشد تقاضا در بازار مسکن باشد. لازم به توضیح است که مطابق با آخرین آمار موجود، در مهرماه سال 1402 متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران بعد از تجربه رشد منفی در سه ماه متوالی مجدداً با رشد مثبت هرچند اندک مواجه شده است؛ در عین حال حجم معاملات بازار مسکن در این ماه نسبت به شهریورماه به میزان 20 درصد افزایش یافته است.

به طور کلی دولت در سال 1402 اقداماتی را برای کاهش فشار بر بازار مسکن انجام داد که از جمله آن‌ها می‌توان به افزایش محدودیت‌ها برای خرید مسکن به عنوان سرمایه‌گذاری و افزایش تسهیلات وام مسکن با شرایط مناسب برای افراد اشاره کرد. همچنین، ساخت مسکن مهر برای افراد با درآمد کم نیز می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند.

آمار تحولات مسکن در آبانماه سال 1402:

گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آبانماه سال 1402  که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی ها و سیاسیت های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

بر اساس این گزارش در آبانماه سال ،1402 تعداد آپارتمانهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 14.7 درصد افزایش و  55.1 درصد کاهش نشان میدهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران  757.7 میلیون ریال بود که حاکی از کاهش 0.4 درصدی نسبت به ماه قبل میباشد.

حجم معلاملات مسکن در آبان ماه در تهران 3593 واحد  مسکونی بوده است.

مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن را بشناسیم، می‌توانیم به موارد زیر اشاره کنیم:

۱.مصالح

هر چه قیمت مصالح افزایش یابد، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. البته این رابطه به صورت معکوس نیز وجود دارد و هنگامی که مسکن دچار رونق می‌شود، درخواست برای مصالح نیز افزایش می‌یابد و در نتیجه قیمت مصالح نیز افزایش می‌یابد.

۲.تجهیزات و حمل و نقل

برای ساخت مسکن نیاز به حمل و نقل مصالح وجود دارد بنابراین مواردی همچون کرایه بار، قیمت بنزین و گازوئیل و... می‌تواند بر هزینه تمام شده مسکن تاثیرگذار باشد. همچنین تجهیزاتی همچون جرثقیل نیاز لازم ساخت مسکن است و از این رو بررسی وضعیت کرایه و حمل و نقل این گروه تجهیزات و ماشین‌آلات نیز می‌تواند در تحلیل صنعت انبوه سازی موثر باشد.

۳.حقوق و دستمزد

بسیاری از هزینه‌های ساخت مسکن مربوط به دستمزدی می‌شود که کارفرما باید به مهندسین و کارگران پرداخت کند و از این جهت هرچه دستمزد بالاتری پرداخت کند، هزینه ساخت مسکن برای او بیشتر می‌شود. از طرف دیگر حقوق و دستمزد می‌تواند بر روی تقاضای بازار مسکن تاثیرگذار باشد به عنوان مثال اگر بیکاری و دستمزد پایین در جامعه وجود داشته باشد، خرید خانه یا اجاره برای اقشار گوناگون سخت می‌شود.

۴.تورم

به طور کلی میزان و درصد تورم در جامعه می‌تواند به یکی از شرایط اصلی در بررسی بازار مسکن  و تحلیل صنعت انبوه سازی تبدیل شود. تورم بر روی کالاهای گوناگون و مصرفی همچون خودرو می‌تواند به شدت بر قیمت مسکن نیز تاثیرگذار باشد. به دلیل اینکه از یک سو هزینه ساخت و ساز را افزایش می‌دهد و از طرف دیگر سرمایه‌گذاران بلندمدت به دنبال این هستند که هزینه ساخت یا نگهداری مسکن برای آن‌ها بیش از نرخ تورم باشد تا سرمایه‌گذاری آن‌ها توجیه اقتصادی داشته باشد. به همین دلیل تورم می‌تواند در چرخه‌های رونق و رکود بازار مسکن تاثیرگذار باشد.

۵.رویدادهای سیاسی

در سال‌های اخیر موارد گوناگونی بر گروه انبوه‌سازی تاثیرگذار بوده‌اند و البته بازار بورس از آن‌ها اثرپذیری داشته است. یکی از این موارد موضوع برجام بوده است. برجام از یک سو موجب کاهش نرخ ارز می‌شد که بر روی هزینه‌های تولید اثرگذاری داشت و از سوی دیگر فضای عمومی جامعه را تحت تاثیر قرار می‌داد. همچنین طرح‌های بزرگ دولت مثل مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن به شدت بر سهام گروه و تحلیل صنعت انبوه سازی تاثیرگذار بود، چراکه مجری بسیاری از این طرح‌ها، شرکت‌های حاضر در این گروه در بورس هستند.

۶.قیمت ارز

تاثیر قیمت ارز بر گروه املاک دو سویه است. از طرفی شاهد افزایش قیمت ارز می‌تواند موجب گرانی مصالح و افزایش هزینه تمام شده ساخت املاک شود و از سوی دیگر کاهش قیمت ارز می‌تواند موجب رونق کسب و کار شود و خرید املاک را زیاد کند که در نتیجه افزایش تقاضا را به همراه دارد. بنابراین برای بررسی تاثیر قیمت ارز باید شرایط کلی جامعه همچون قدرت خرید مردم را نیز در نظر گرفت.

علاوه بر نگاه سنتی به بازار مسکن و املاک در میان متفکران جدید نیز بحث مسکن به شدت مهم تلقی می‌شود. رابرت کیوساکی از افرادی است که بر روی سرمایه‌گذاری مسکن تاکید زیادی دارد و می‌گوید "به محض اینکه یک خانه خریدید آن را اجاره دهید و با سند آن یک وام بگیرید و خانه بعدی را بخرید". از این جهت افراد زیادی به دنبال سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستند، اما ممکن است که سرمایه کافی در این زمینه نداشته باشند. از این جهت بازار بورس به آن‌ها کمک می‌کند که در این زمینه وارد شوند. از سویی با خرید سهام نمادهای انبوه‌سازی و ساختمانی می‌توانند در سوددهی آن‌ها شریک شوند یا با بررسی صندوق‌های املاک و مستغلات بر روی آن‌ها سرمایه‌گذاری کنند. سرمایه گذاری در بازار فیزیکی املاک ایران، به دلیل نبود قوانین شفاف همچون مالیات بر خانه‌های خالی و یا نبود نقدینیگی کافی خرید ملک، ریسک‌های سیاسی و اقتصادی و مسائل جمعیتی می‌تواند  میتواند تحلیل دشواری داشته باشد. به همین دلیل سرمایه گذاری از طریق بازار سرمایه در صنعت انبوه سازی با هر میزان نقدینگی می تواند برای این دسته افراد مفید باشد و از  تورم سال جا نمانند.