ماجرای ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در حریم شهرها/ اراده‌ای برای آزادسازی زمین نیست!
در حالی‌که وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن ادعا می‌کنند «زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد»، آمار رسمی نشان می‌دهد بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در حریم شهر‌های کشور وجود دارد. زمین‌هایی که نه در خدمت تولید مسکن قرار گرفته‌اند و نه در چرخه توسعه شهری فعال شده‌اند.
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ در حالی‌که وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن ادعا می‌کند «زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد»، آمار رسمی نشان می‌دهد بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در حریم شهر‌های کشور وجود دارد. زمین‌هایی که نه در خدمت تولید مسکن قرار گرفته‌اند و نه در چرخه توسعه شهری فعال شده‌اند. با حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت، همین زمین‌های خاموش نیز از دسترس سیاست‌گذاران خارج می‌شود و بزرگ‌ترین منبع عرضه زمین و تامین مالی مسکن، در عمل از کار می‌افتد.
دولت به تازگی با ارائه لایحه‌ای به مجلس، به دنبال حذف ماده ۵۰ برنامه هفتم پیشرفت است؛ ماده‌ای که دولت را موظف می‌کرد بخشی از اراضی دولتی را برای توسعه سکونت‌گاه‌ها در شهر‌های کوچک، روستا‌ها و مناطق مرزی اختصاص دهد. این ماده قرار بود بدون اتکا به بودجه عمومی، از محل ارزش‌افزوده زمین‌های دولتی، منابع مالی لازم برای زیرساخت‌ها و خدمات شهری را تامین کند. اکنون با پیشنهاد دولت برای حذف آن، مسیر عرضه زمین به دهک‌های پایین و مدل تامین مالی زمین‌پایه در عمل متوقف می‌شود؛ در حالی‌که طبق آمار رسمی، بیش از ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در حریم شهرها بلااستفاده مانده است. کارشناسان این اقدام را عقب‌نشینی از عدالت فضایی، تثبیت احتکار زمین‌های دولتی و افزایش شکاف قیمتی در بازار مسکن می‌دانند؛ تصمیمی که می‌تواند اهداف کلیدی برنامه هفتم در حوزه مسکن را بی‌اثر کند.
زمین هست، اما اراده‌ای برای آزادسازی نیست
مطابق تحلیل‌های رسمی سازمان ملی زمین و مسکن، بیش از ۶۰ درصد حریم شهر‌های کشور در مالکیت دولت است و بخش عمده آن نیز زمین موات محسوب می‌شود؛ یعنی زمین‌هایی که نه کشاورزی در آن صورت می‌گیرد و نه کاربری عمومی دارند. تنها ۵۰ هزار هکتار از این اراضی که در محدوده‌های شهری قرار دارند، در صورت قیمت‌گذاری حداقلی متری ۱۰ میلیون تومان، می‌تواند بیش از پنج‌هزار همت سرمایه برای توسعه زیرساخت و خدمات شهری آزاد کند.
با این حال، دولت به‌جای فعال‌سازی این ظرفیت، مسیر قانونی آن را مسدود کرده است. ماده ۵۰ در برنامه هفتم پیشرفت، دولت را موظف می‌کرد حداقل ۰.۲ درصد از اراضی کشور را برای توسعه سکونت‌گاه‌های جدید اختصاص دهد و امکان واگذاری ۹۹ساله زمین به متقاضیان را فراهم سازد. این ماده نه‌تنها باری بر بودجه عمومی نداشت، بلکه با مدل «تامین مالی زمین‌پایه»، هزینه آماده‌سازی و زیرساخت را از محل ارزش‌افزوده همان اراضی تامین می‌کرد.
اکنون با حذف این ماده، دولت از پاسخگویی درباره منابع زمین عقب‌نشینی کرده و یکی از معدود مسیر‌های واقعی تأمین زمین و مسکن برای اقشار متوسط و کم‌درآمد را از میان برداشته است.
از مدیریت زمین تا احتکار ساختاری
به باور کارشناسان، سازمان ملی زمین و مسکن به‌جای ایفای نقش تنظیم‌گر، به انباشت‌کننده زمین تبدیل شده است. این سازمان بیش از یک‌میلیون و هشتصد هزار هکتار زمین در اختیار دارد، اما تنها حدود ۷.۵ درصد آن در محدوده‌های شهری قرار گرفته است. در نتیجه، دولت با نگه‌داشتن حجم عظیمی از زمین‌های بلااستفاده، به‌طور غیرمستقیم از گرانی زمین منتفع می‌شود و ساخت‌وساز برای دهک‌های پایین در عمل ناممکن می‌شود.
اگر چه علی نبیان مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن تاکید دارد که سازمان ملی زمین و مسکن محتکر زمین نیست و زمین هایی در اختیار دارد که هم در محدوده شهر و هم در حریم شهرها است. بسیاری از پهنه های تهران به هر حال مساحتی از آن در حریم و یا بالای ۱۸۰۰ است که اجازه ساخت نداریم.
کارشناسان معتقدند، مشکل زمین نیست، مشکل مدیریت زمین است. وقتی دولت زمین دارد، اما نمی‌خواهد آن را عرضه کند، یعنی احتکار قانونی در حال رخ دادن است. حذف ماده ۵۰ نه‌تنها امکان نظارت بر عملکرد وزارت راه و شهرسازی را از بین می‌برد، بلکه شاخص قابل‌مطالبه‌ای برای ارزیابی عرضه زمین باقی نمی‌گذارد. این تصمیم در نهایت، شفافیت و پاسخگویی در سیاست زمین را حذف و سیاست‌گذار را از هرگونه تعهد کمی رها می‌کند.
توسعه در مرز بحران
در بسیاری از کلان‌شهر‌های ایران، تراکم جمعیتی به بیش از ۱۵۰ نفر در هر هکتار رسیده است؛ عددی که در پاریس ۲۲ نفر و در نیویورک ۷۰ نفر است. تداوم این وضعیت به معنای فشار مضاعف بر بافت‌های فرسوده، افت کیفیت زندگی و افزایش قیمت مسکن است. برآورد‌ها نشان می‌دهد کشور در افق ۱۰ ساله به دست‌کم شش میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و بدون الحاق اراضی جدید، این هدف دست‌نیافتنی است.
با حذف ماده ۵۰، دولت عملاً ابزار قانونی لازم برای افزایش ظرفیت کالبدی شهرها را کنار گذاشته و مسیر تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مسدود کرده است. کارشناسان هشدار می‌دهند که ادامه این رویکرد، شهرها را به «بافت‌های فشرده و فرسوده» بدل می‌کند و توسعه را از درون به بحران می‌کشاند.
حذف ماده ۵۰، در واقع حذف زمین از معادله مسکن است. تصمیمی که می‌تواند بزرگ‌ترین ظرفیت مالی و کالبدی کشور را پشت در‌های بسته نگه دارد و بازار مسکن را بیش از پیش در انحصار زمین‌های دولتی و سوداگری قفل کند.