بحران بازار مسکن چین و سیاست‌های حمایتی جدید

به گزارش اقتصادآنلاین، چین در حال بررسی اقداماتی تازه برای سامان‌دهی بازار مسکن بحران‌زده خود است؛ بازاری که نگرانی‌ها درباره احتمال تضعیف بیشتر آن، خطر بی‌ثباتی در نظام مالی کشور را افزایش داده است. این خبر را افرادی آگاه از موضوع اعلام کرده‌اند.

به گفته این افراد، سیاست‌گذارانی از جمله وزارت مسکن در حال ارزیابی مجموعه‌ای از گزینه‌ها هستند؛ از جمله پرداخت یارانه وام مسکن به خریداران جدید برای نخستین‌بار در سطح ملی. یکی از این منابع گفت سایر تدابیر در دست بررسی شامل افزایش بازگشت مالیات بر درآمد برای وام‌گیرندگان و کاهش هزینه‌های نقل‌وانتقال مسکن است.

گزینه‌های مالی تازه برای مهار سقوط بازار مسکن

به‌گفته این منابع، بررسی این طرح از حداقل سه‌ماهه سوم آغاز شده است؛ زمانی که رکود در فروش و قیمت مسکن عمیق‌تر شد. همچنین افزوده‌اند که هنوز زمان اجرا و جزئیات سیاست‌هایی که عملی خواهند شد، مشخص نیست.

این گزارش را می‌توانید به زبان چینی سنتی و ساده نیز بخوانید. همچنین یک ویدئوی راهنما برای خواندن اخبار بلومبرگ به زبان چینی در دسترس است.

جف ژانگ، تحلیلگر سهام حوزه املاک در شرکت مورنینگ‌استار، گفت: «تسهیل سیاست مالی با پیش‌بینی‌های قبلی ما همسو است و کاهش مالیات‌ها و هزینه‌ها می‌تواند به‌طور متوسط فعالیت خرید مسکن را تقویت کند. ما بر این باوریم که اعتماد خریداران همچنان نیازمند ثبات بیشتر قیمت‌هاست تا بتواند بازیابی شود.»

سهام شرکت‌های توسعه‌دهنده چینی پس از انتشار این خبر از زیان فاصله گرفت و تا ۳.۳ درصد افزایش یافت؛ و در مسیر بزرگ‌ترین جهش دوماهه خود قرار گرفت.

تلاش پکن برای توقف رکود چهار‌ساله بازار ملک

چین در چهار سال گذشته در تلاش بوده است تا روند سقوط بازار املاک را متوقف کند؛ رکودی که بر ثروت خانوارها، مصرف و اشتغال اثر گذاشته است. با وجود اینکه بخش مسکن پس از افزایش حمایت‌های دولتی در سال گذشته اندکی رشد کرد، اما این روند بسیار زود متوقف شد. فروش مسکن از سه‌ماهه دوم رو به کاهش است و سرمایه‌گذاری در دارایی‌های ثابت نیز ماه گذشته سقوط کرد.

چشم‌انداز تیره بازار مسکن، همراه با کاهش توان بازپرداخت وام‌های مسکن و وام‌های شخصی توسط خانوارها، به این معناست که کیفیت دارایی بانک‌ها ممکن است سال آینده تضعیف شود. تحلیلگران فیچ ماه گذشته هشدار دادند که وام‌های معوق بانک‌های چینی به ۳.۵ تریلیون یوان (۴۹۲ میلیارد دلار) در پایان سپتامبر رسیده و به رکوردی تازه دست یافته است.

وزارت مسکن و توسعه شهری-روستایی به درخواست اظهار نظر پاسخی نداد.

یارانه وام؛ ابزاری برای بازگرداندن خریداران به بازار

طرح ارائه یارانه سود وام‌های جدید با هدف ترغیب خریداران است؛ خریدارانی که در مواجهه با بازاری در سقوط آزاد، تمایلی به خرید نشان نمی‌دهند.

اریک ژو از واحد اقتصاد بلومبرگ در یادداشتی نوشت با اینکه این تدابیر ممکن است در کوتاه‌مدت تأثیری مثبت بگذارند، اما «احتمالاً به‌اندازه کافی جسورانه نیستند» تا عدم توازن عرضه و تقاضا در بازار املاک را برطرف کنند. او افزود: «وام ارزان‌تر کمکی نخواهد کرد اگر مردم تمایلی به وام گرفتن نداشته باشند.»

میانگین نرخ وام مسکن برای خریداران خانه‌های اول در ۴۲ شهر بزرگ طی ماه‌های اخیر حدود ۳.۰۶ درصد بوده است؛ در حالی که رکورد کمینه آن ۳.۰۵ درصد در اکتبر سال گذشته و هم‌زمان با اعلام بسته محرک املاک ثبت شد.

سیاست‌های حمایتی برای تقویت وام‌گیری و مصرف

در اقدامی مشابه، چین در سپتامبر پرداخت یارانه سود به وام‌های مصرفی را آغاز کرد تا هزینه‌های خانوار‌ها افزایش یابد. ساکنان می‌توانند از بخشودگی یک‌درصدی نرخ سود بهره‌مند شوند که سقف آن بر اساس اندازه وام تعیین می‌شود.

در ماه‌های گذشته، درخواست‌ها برای حمایت قاطع‌تر از بازار مسکن افزایش یافته است؛ زیرا اقدامات قبلی از جمله کاهش حداقل مبلغ وام و تسهیل خرید‌های چندگانه نتوانست روند نزولی بازار را تغییر دهد.

سه شهر بزرگ چین پکن، شانگهای و شنژن، در سه‌ماهه گذشته شرایط خرید مسکن را به‌ویژه در مناطق حومه‌ای تسهیل کردند. با این حال، قیمت خانه‌های نوساز و دست‌دوم در اکتبر بیشترین کاهش خود را در دست‌کم یک سال گذشته ثبت کردند.

تقاضای ضعیف خانوار‌ها و افزایش وام‌های در وضعیت منفی

در همین حال، مصرف‌کنندگان چینی همچنان به‌شدت در حالت کاهش بدهی هستند؛ زیرا چشم‌انداز درآمد‌ها ضعیف است و ابهامات اقتصادی افزایش یافته است. حجم وام‌های مسکن در گردش طی سه‌ماهه دوم و سوم کاهش یافت و به ۳۷.۴ تریلیون یوان رسید؛ رقمی که اکنون ۳.۹ درصد کمتر از اوج خود در اوایل سال ۲۰۲۳ است.

تحلیل بلومبرگ اینتلیجنس می‌گوید: صد‌ها میلیارد یوان از وام‌های مسکن به‌احتمال زیاد در وضعیت «سرمایه منفی» قرار دارند و این روند احتمالاً تشدید خواهد شد موضوعی که اعتماد خریداران را تضعیف کرده و به کاهش بیشتر فروش مسکن می‌انجامد. این وضعیت خطر فرسایش عمیق‌تر موجودی شرکت‌های سازنده و کاهش ارزش بازپرداخت برای دارندگان اوراق را در پی دارد.

چالش‌های بانک‌ها و کاهش حاشیه سود

سال گذشته، چین کف نرخ وام مسکن را برای خریداران فردی در سراسر کشور حذف کرد تا هزینه وام‌گیری کاهش یابد. بانک مرکزی سپس اجازه داد نظام محلی «خودانضباطی نرخ بهره» نهادی تحت نظارت بانک مرکزی تصمیم بگیرد که آیا در حوزه قضایی خود به کف نرخ نیاز هست یا خیر.

اما این تلاش با چالش‌هایی روبه‌رو شد؛ زیرا بانک‌های چینی با تضعیف سودآوری و کیفیت دارایی مواجه هستند. حاشیه سود خالص بانک‌های تجاری در پایان سپتامبر به ۱.۴۲ درصد رسید؛ رقمی که بیش از دو سال است زیر سطح ۱.۸ درصد قرار دارد سطحی که برای حفظ سودآوری معقول ضروری است.

منبع: بلومبرگ