«مسکن» کلید گسترش سطح رفاه عمومی/ ۱۶ درصد مساحت کشور اولویت مسکونیسازی دارد
آمارها نشان میدهد که در کشور زمین فراوان است، اما آنچنان کمیاب جلوه داده شده تا برای آن بازارسازی شود؛ لذا با عرضه زمینهای حبس شده در حریم شهرها، سرمایه راکد دولت را میتوان فعال و بدون افزایش کسری بودجه، سطح رفاه عمومی کشور را گسترش بدهیم.
به گزارش اقتصاد آنلاین؛ امروز در حالی جامعه خود را درگیر کاهش توان قدرت خرید و رفاه اجتماعی میبیند که دولت نیز درگیر محدودیتهای بودجهای است. سوال این است که در این مختصات باید منتظر چه راهکاری برای برونرفت کشور بود؟
از سال۹۷ تاکنون همزمان با شدت گرفتن جنگ اقتصادی علیه ایران، بلای تورم و کاهش قدرت خرید خانوار دامنگیر کشور شده است. در این میان، دولتهای مختلف با سیاستهایی همچون تثبیت نرخ ارز، در تلاش برای جبران این رفاه از دست رفته برای خانوار بودهاند؛ اما با توجه به کسری بودجه دولت، این سیاستها پایدار نبوده و بعد از مدتی با تشدید کسریها، سیاست تثبیت جای خود را به سیاست آزادسازی داده است.
در ادامه نیز با تشدید فشار معیشتی، شاهد نوسان سیاستی بوده و دوباره سیاست تثبیت جایگزین شده است تا اینکه اخیرا دولت ارز را بهطور رسمی تک نرخی اعلام کرد تا دوباره بازار بحث بر سیاستهای افزایش رفاه داغ شود.
گروهی پیشنهاد حقوق متناسب با تورم را میدهند، گروه دیگر این مسئله را عاملی برای کسری بودجه و در ادامه خالق تورمی جدید برای کشور میدانند و چنین میپندارند که برای خروج از این وضعیت رفاهی، نیازمند رقمخوردن اتفاقی معجزهآسا هستیم. اما کشور نیازمند اتخاذ یک سیاست رفاهی نوین است که بدون افزایش کسری بودجه، رفاه خانوار را افزایش دهد.
انحصار زمین، عاملی اصلی کاهش رفاه اجتماعی
برای افزایش رفاه اجتماعی بدون افزیش کسری بودجه، ابتدا باید بر بزرگترین جزء هزینه خانوار تمرکز کرد. آمارها نشان میدهد سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در کلانشهرها به ۶۵ درصد و در مراکز استانها به ۴۹ درصد رسیده است. اما بالا بودن این سهم در ذهن برخی، خود انعکاسی از تورم عمومی کشور است. اما اگر ریشهی این مسئله را بررسی کنیم، برایمان واضح میشود که قیمت زمین سهمی بیش از ۶۰ درصد بهای نهایی مسکن دارد.
این مسئله زمانی تعجببرانگیز میشود که نتایج آمایش سرزمینی سال ۹۹ را بررسی میکنیم و میبینیم که ۱۶ درصد مساحت کشور اولویت مسکونیسازی دارد، اما مساحت مسکونی کشور ما هماکنون در حدود ۱ درصد (معادل ۱.۱ میلیون هکتار) است، در حالی که هماکنون سازمان ملی زمین و مسکن ۱.۸ میلیون هکتار زمین تنها در محدوده و حریم شهرها دارد.
به عبارتی، در کشور ما زمین فراوان است، اما کمیاب جلوه داده شده تا برای آن بازارسازی شود؛ لذا میتوانیم با عرضه زمینهای حبس شده در حریم شهرها، سرمایه راکد دولت را فعال کنیم و بدون افزایش کسری بودجه سطح رفاه عمومی کشور را گسترش دهیم.
باید انحصار زمین را شکست
مهمترین راهکار، نقیض همان عاملی است که این شرایط را به وجود آورده است. یعنی باید انحصار زمین را شکست و برای تأمین زیرساختهای اراضی، دولت میتواند از محل تهاتر بخشی از زمینها (حدود ۳۰ درصد) با توسعهگران بخش خصوصی، هزینه آمادهسازی و زیرساختهای شهری را تأمین کند.
واگذاری زمین به بازنشستگان و اقشار حقوقبگیر به عنوان مابهازای بدهی دولت
اما ۷۰ درصد باقیمانده از زمینهای آمادهسازی شده که سهم دولت است، «دارایی ارزشمند» برای جبران کسریهای ساختاری شمرده میشود. دولت میتواند به جای استقراض از بانکها برای پرداخت تعهدات خود که منجر به تورم میشود، از ظرفیت این زمینها استفاده کند. به عنوان مثال، تسویه بدهیهای کلان به صندوقهای بازنشستگی یا واگذاری زمین به بازنشستگان و اقشار حقوقبگیر به عنوان مابهازای بدهی دولت، راهکاری است که بدون خلق نقدینگی، قدرت خرید را به جامعه باز میگرداند.
فارغ از نحوه واگذاری، نفسِ عرضه گسترده زمین و شکستن انحصار، منجر به تقویت عرضه و کاهش قیمت زمین و مسکن در کل بازار خواهد شد. این کاهش قیمت، به مثابه یک سیاست رفاهی فراگیر عمل کرده و با آزادسازی بخش بزرگی از درآمد خانوار که پیشتر صرف مسکن میشد، تقاضا برای سایر کالاها و خدمات را تحریک میکند.
بر اساس آمارهای رسمی منتشرشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، از مجموع حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی هدفگذاریشده در قالب نهضت ملی مسکن، تا پایان سال گذشته تنها حدود ۲۰ درصد وارد فاز اجرایی شدهاند و سهم واحدهایی که عملاً به مرحله آغاز ساخت رسیدهاند، کمتر از ۱۰ درصد برآورد میشود.
براساس دادههای وزارت راه و شهرسازی، تنها ۴۰ درصد زمینهای پیشبینی شده برای پروژههای نهضت ملی مسکن تا کنون به متقاضیان واگذار شده و بخش زیادی از پروژهها در انتظار تصویب و تخصیص نهایی در شورای عالی شهرسازی ماندهاند.
۲ درصد به محدوده شهرها و روستاها اضافه میشود
اخلاقیامیری، نماینده مردم مشهد با اشاره به اینکه در قانون برنامه هفتم توسعه، دو درصد به محدوده شهرها و روستاها اضافه شده است، گفت: این اقدام با این هدف است که هزینههای تامین مسکن کاهش یابد اما متاسفانه دولت آن را اجرایی نکرده است.
او تاکید کرد: دولت باید به این مهم توجه کند که با اعطای زمین رایگان که به اندازه کافی در کشور وجود دارد، میتوان مشکلات این بخش را رفع کرد.
موسوی، عضو هیات رئیسه کمیسیون عمران نیز میگوید که بهتر است دولت به جای ورود مستقیم به ساختوساز، با واگذاری زمین رایگان و پرداخت تسهیلات، زمینه خانهدار شدن مردم را فراهم کند.
این اظهارت به خوبی نشان میدهد که مسئلهای که دولت باید به آن چشم داشته باشد این است که اعطای مجوز ساخت و توسعه شهری در بافتهای جدید را مشروط به ارائه گواهی صرفهجویی کند. یعنی توسعهگر برای دریافت پروانه ساخت یک شهرک، موظف است معادل مصرف انرژی آن شهرک، در بافتهای فرسوده یا صنایع، پروژه کاهش مصرف اجرا کند و گواهی صرفهجویی دریافت کند.
باید گفت که دولت علیرغم تمام پیچیدگیها موجود در شرایط کنونی میتواند با استفاده و هماهنگی با کارشناسان از پیچیدگیهای موجود، خراج کشور و جامعه را به منزلگاهی امنتر برساند.
صاحبنظران اقتصاد مسکن نیز بر این باور هستند که ایجاد یک واحد مسکونی جدید بهطور میانگین ۲ تا ۳ سال زمان میبرد، اما زمانی که زمین تخصیص نیابد، این روند عملاً متوقف میشود و حق دسترسی مردم به مسکن، به تصمیمات پشت درهای بسته گره میخورد.