پیشبینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ / الان وقت خرید خانه است؟
بازار مسکن درگیر رکود تورمی، افت معاملات و سردرگمی خریداران و فروشندگان است، برخی کارشناسان از احتمال رشد قیمت خانه تا پایان سال ۱۴۰۵ خبر میدهند؛ پیشبینیای که این پرسش مهم را پررنگتر کرده است: آیا الان زمان مناسبی برای خرید مسکن است یا باید منتظر ماند؟
به گزارش اقتصادآنلاین، بازار مسکن در ماههای اخیر زیر سایه رکود تورمی، نوسانات ارز و ابهامهای سیاسی، یکی از پیچیدهترین دورههای خود را پشت سر میگذارد. با وجود افت نسبی فایلهای پیشنهادی در برخی مناطق تهران، کارشناسان معتقدند این کاهشها هنوز به معنای ارزانی واقعی مسکن نیست و چشمانداز قیمتها تا پایان سال ۱۴۰۵ همچنان صعودی به نظر میرسد. حالا سوال اصلی بسیاری از متقاضیان این است که آیا الان وقت خرید خانه است یا باید منتظر ماند؟
رسول قرباننژاد، کارشناس مسکن، با اشاره به شرایط فعلی بازار میگوید: «عدم قطعیتهای سیاسی و اقتصادی، سرمایهگذاران را در شرایط فریز قرار داده و رشد معاملات مسکن را کاهش داده است؛ اما افزایش نرخ ارز در ماههای اخیر، این رکود را شکست و یک افزایش قیمت ناگهانی در بازار مسکن ایجاد کرد که پیشبینی میشود ادامه یابد.»
به گفته او، تورم مسکن در شرایط فعلی بیشتر از جنس «تورم فشار تقاضا» است، نه تورم ناشی از هزینه ساخت. به بیان دیگر، سودهایی که در بازارهای موازی مانند طلا و ارز به دست آمده، میتواند در ادامه به سمت بازار ملک حرکت کند. قرباننژاد معتقد است در صورت کاهش ریسکهای سیاسی، تقاضای واقعی و حتی سفتهبازانه وارد بازار خواهد شد و همین موضوع میتواند قیمت مسکن را بین ۳۰ تا ۵۰ درصد نسبت به سطح فعلی افزایش دهد.
کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی برخی فایلها، نشانه ارزانی نیست
بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن در تهران نشان میدهد برخی مالکان نسبت به نرخهای پیشنهادی دو ماه قبل عقبنشینی کردهاند و فروشندگانی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، قیمتهای خود را حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد پایین آوردهاند. با این حال، این افت محدود هنوز نتوانسته تغییری محسوس در رکود تورمی بازار ایجاد کند.
فعالان بازار میگویند جهش ناگهانی قیمتها در ابتدای امسال، عملا بازار را به حالت کما برده است. رشد شدید قیمت در کنار تورم عمومی، افزایش هزینههای ساخت، نوسانات بازارهای موازی و متغیرهای سیاسی و منطقهای باعث شده بازار ملک همزمان با رشد اسمی قیمت، از نظر حجم معاملات در وضعیت رکودی قرار بگیرد.
جهش ۸۰ درصدی قیمت پیشنهادی در تهران
به دنبال پرش تا ۸۰ درصدی قیمتهای پیشنهادی مسکن در شهر تهران که اردیبهشت امسال رخ داد، بازار در وضعیتی از سردرگمی قرار گرفت. در حال حاضر در کمتر منطقهای از پایتخت میتوان آپارتمان با قیمت کمتر از متری ۱۰۰ میلیون تومان پیدا کرد. این ارقام نه با سال گذشته و نه حتی با دو سال قبل قابل مقایسه نیست و نتیجه این شرایط، افت محسوس معاملات بوده است.
مشاوران املاک میگویند پس از این رشد اسمی قیمتها، نه فروشنده واقعی در بازار زیاد دیده میشود و نه خریدار واقعی. به نظر میرسد شرایط سیاسی به طور مستقیم بر بازار مسکن اثر گذاشته و هر بار که بحث توافق یا کاهش تنشها مطرح میشود، برخی مالکان با تصور رونق بازار، قیمتهای پیشنهادی را بالا میبرند. در مقابل، با افزایش سطح تنشها، بازار به سمت ثبات یا انتظار حرکت میکند.
خانهاولیها فعلا دست نگه داشتهاند
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در تشریح شرایط بازار میگوید در بخش خانهاولیها و خریداران سرمایهای، فعلا خرید و فروش چندانی انجام نمیشود و بازار در رکود است. به گفته او، بخش عمده معاملات فعلی مربوط به کسانی است که قصد تبدیل به احسن دارند و برای تغییر واحد مسکونی خود وارد معامله میشوند.
این موضوع نشان میدهد تقاضای مصرفی به دلیل شکاف عمیق بین قیمتها و توان مالی خانوارها به شدت تضعیف شده و بازار بیش از هر زمان دیگری از خریداران واقعی فاصله گرفته است.
قیمتها با توان مردم تناسب ندارد
تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نیز معتقد است هیجاناتی که در ابتدای سال به بازار مسکن وارد شده بود، تا حد زیادی فروکش کرده است. او میگوید قیمتهای اعلامی هیچ تناسبی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی ندارد و بسیاری از مالکان صرفا بر اساس ذهنیت خود قیمتگذاری میکنند، نه بر اساس ظرفیت واقعی بازار.
به گفته سرباز، بازار مسکن از نوسانات اقتصاد کلان تاثیر میپذیرد و جدا از مساله تورم و بازارهای موازی، حضور سفتهبازان و دلالان بانکی در بازار ملک به رشد سنگین قیمتها دامن زده است. او تاکید میکند که کاهش محدود قیمتها نیز حاصل یک سیاست کنترلی مشخص نیست، بلکه بیشتر ناشی از نبود مشتری و اشباع قدرت خرید در بازار است.
او تصریح میکند: «اینکه قیمتها تا ۸۰ درصد بالا برود و بعد ۱۰ درصد پایین بیاید، اسمش کاهش قیمت نیست. مالکان به دلیل نبود خریدار مجبور شدهاند از نرخهای خود کوتاه بیایند.»
پیشبینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵
بر اساس اظهارات کارشناسان و روندهای فعلی، بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ همچنان در معرض فشارهای افزایشی قرار دارد. اگرچه ممکن است در کوتاهمدت به دلیل رکود معاملاتی، در برخی مناطق یا فایلهای خاص تخفیفهای موردی دیده شود، اما در سناریوی کلی، تورم عمومی، رشد نرخ ارز، ورود سرمایه از بازارهای موازی و کاهش احتمالی ریسکهای سیاسی میتواند دوباره موج جدیدی از افزایش قیمت را ایجاد کند.
در چنین شرایطی، پیشبینی رشد ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا پایان ۱۴۰۵ از سوی برخی کارشناسان مطرح شده است؛ هرچند شدت و زمان وقوع این افزایش، به تحولات سیاسی، ارزی و سیاستگذاری دولت بستگی دارد.
آیا الان وقت خرید خانه است؟
پاسخ به این سوال برای همه یکسان نیست. اگر خریدار مصرفی هستید و برای سکونت نیاز قطعی به مسکن دارید، شاید در شرایط فعلی بتوانید از فایلهای دارای تخفیف ۱۰ تا ۱۵ درصدی استفاده کنید؛ بهویژه در مواردی که فروشنده به نقدینگی فوری نیاز دارد. اما اگر هدف شما سرمایهگذاری کوتاهمدت است، بازار هنوز با نااطمینانی بالا، رکود معاملاتی و ریسک تصمیمگیری همراه است.
در واقع، بازار مسکن اکنون در وضعیتی قرار دارد که از یک طرف قیمتها بالا و توان خرید پایین است و از طرف دیگر، چشمانداز میانمدت همچنان صعودی ارزیابی میشود. بنابراین برای متقاضیان مصرفی، تصمیم خرید باید بر اساس نیاز واقعی و توان مالی انجام شود، نه صرفا بر مبنای انتظار افزایش بیشتر قیمتها.
راهکار کنترل قیمت مسکن چیست؟
به اعتقاد تورج سرباز، حاکمیت باید نقش فعالتری در کنترل بازار خرید و فروش مسکن ایفا کند. او پیشنهاد میدهد همانطور که برای بازار اجاره سقف افزایش تعیین شده، برای قیمتگذاری در بخش خرید و فروش نیز سیاستهای کنترلی تعریف شود.
به گفته او، قیمت آپارتمان باید بر اساس فرمولهای مشخص و با در نظر گرفتن متغیرهای موثر تعیین شود و در صورت گرانفروشی، برخورد تعزیراتی صورت گیرد. حتی میتوان دفاتر اسناد رسمی را ملزم کرد برای نرخهای بالاتر از سقف مصوب، سند صادر نکنند.
سرباز همچنین یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن را خرید و فروشهای سریالی و معاملات وکالتی کمهزینه میداند؛ معاملاتی که عمدتا توسط دلالان انجام میشد. او میگوید با برابر شدن هزینه معاملات وکالتی با نقل و انتقال قطعی، انگیزه این نوع معاملات کاهش یافته و این موضوع میتواند در کاهش خرید و فروشهای بیمورد و کنترل قیمتها موثر باشد.
بازار مسکن تهران و سایر شهرهای بزرگ همچنان درگیر رکود تورمی، نوسانات اقتصادی و ابهامهای سیاسی است. هرچند در برخی فایلها کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی دیده میشود، اما این افت محدود هنوز به معنای کاهش واقعی قیمت مسکن نیست. در مقابل، بسیاری از تحلیلها از احتمال ادامه روند افزایشی قیمت تا پایان سال ۱۴۰۵ خبر میدهند.
در پاسخ به این پرسش که «الان وقت خرید خانه است؟» باید گفت برای خریداران مصرفی دارای توان مالی، بازار ممکن است فرصتهای موردی ایجاد کرده باشد؛ اما برای سرمایهگذاران، تصمیمگیری بدون توجه به ریسکهای سیاسی و اقتصادی میتواند پرهزینه باشد. در مجموع، آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به سیاست، ارز، تورم و رفتار سرمایهها در بازارهای موازی گره خورده است.
