راهکار نجات ۱۳ میلیون نفر از حاشیه‌نشینی | قفل سوداگری با عرضه زمین‌های دولتی می‌شکند؟

گروه اقتصادی؛ چالش تامین مسکن در سال‌های اخیر اصلی‌ترین دغدغه خانوارها تبدیل شده است. اگرچه دولت‌ها با ارائه طرح‌های متعددی نظیر واگذاری زمین‌های دولتی، طرح خانه‌ریز، ساخت پروژه‌های حمایتی مسکن مهر و مسکن ملی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی تلاش کرده‌اند تا التهاب بازار را کاهش دهند، اما موانع زیرساختی، جهش‌های قیمتی ناشی از محدودیت‌های شهری و رکود تورمی حاکم بر بازار، مانع از تحقق عملی این اهداف شده است.

بررسی عمیق‌تر ریشه‌های این مشکل نشان می‌دهد که سیاست واگذاری زمین برای خانوارهای دارای سه فرزند که اخیراً دولت اعلام کرده است موانعی از جمله لزوم تامین زیرساخت‌های پایه دارد و در کوتاه مدت ممکن است به احتکار زمین از سوی مردم منتهی شود. در راستای بررسی سیاست واگذاری زمین به مردم با یک کارشناس حوزه مسکن گفت‌وگو کردیم. 

سهم ۵۰ درصدی زمین و جهش ۱۰ برابری قیمت در خطوط شهری

در این باره سهراب مشهودی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌و‌گو با اقتصادآنلاین با اشاره به سهم زمین در هزینه ساخت و ساز مسکن اظهار داشت: تقریباً ۵۰ درصد از هزینه مسکن مربوط به زمین است و این میزان در ایران حتی می‌تواند بیشتر باشد. بنابراین، ایده دولت برای تأمین زمین می‌تواند حدود نصف مشکل مسکن مردم را برطرف کند.

وی با اشاره به ریشه مشکل مسکن افزود: مشکل مسکن زمانی برای مردم ایجاد می‌شود که نتوانند با سهم مناسبی از درآمد خود مسکنی بخرند یا اجاره کنند. اگر دولتی بخواهد طبق قانون اساسی مشکل مسکن را حل کند، نیازی به کار‌های متعدد ندارد؛ کافی است برای مردم شغل با درآمد مناسب فراهم کند تا مسکن نیز خود به خود فراهم شود. اما از آنجا که این کار انجام نمی‌شود، با جمعیتی حدود ۱۱ تا ۱۳ میلیون نفر مواجه هستیم که خارج از محدوده رسمی شهر‌ها زندگی می‌کنند.

مشهودی درباره اشکالات سیاست‌های شهری ساخت‌وساز مسکن گفت: یکی از مشکلات اصلی، سیاست تهیه طرح‌های شهری است. در این طرح‌ها،محدوده و مساحتی بر اساس افق طرح برای شهر تعیین می‌شود. این محدوده پس از تصویب، وارد محدوده شهری شده و به محض ورود، قیمت زمین حداقل ۱۰ برابر گران‌تر می‌شود؛ در نتیجه تملک زمین را غیرممکن می‌سازد.

در ایران بیش از ۸۰ درصد از زمین‌ها دولتی است

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: برای کشوری مانند ایران که بیش از ۸۰ درصد از زمین‌های آن دولتی و بیش از نصف آن نیز لم‌یزرع است، حل این قضیه ساده است. مسئله اصلی این است که هزینه آماده‌سازی و تجهیز زمین‌ها چه می‌شود. اگر از این زاویه نگاه کنیم با مشکل مواجه هستیم؛ به شرطی که هزینه‌های آماده‌سازی، تجهیز زمین و تأسیسات فراهم نشده باشد. در حال حاضر برای ۱۱ تا ۱۳ میلیون نفر حاشیه‌نشین که به نظر من در شهرک‌های مردم‌ساخت زندگی می‌کنند، این امکانات فراهم نیست.

وی واگذاری این زمین‌ها از سوی دولت را قدمی مهم برای حاشیه‌نشینان دانست و گفت: اگر دولت همین زمین‌ها را به این افراد واگذار کند و به آنها سند بدهد، می‌توانند وام بگیرند و خانه‌های خود را مستحکم کنند. با رسمی شدن سند، دیگر حاشیه‌نشین یا اسکان غیررسمی تلقی نمی‌شوند و دولت نیز موظف خواهد بود تاسیسات شهری و خدمات لازم را برای آنها فراهم کند.

شکست احتکار و سوداگری با عرضه گسترده زمین‌های دولتی

مشهودی در پاسخ به سؤالی درباره چگونگی رعایت استاندارد ساخت‌وساز در مناطق حاشیه‌ای گفت: متاسفانه این حاشیه‌نشینان اگر بخواهند استاندارد‌های ساخت مسکن را رعایت کنند، توان مالی آن را ندارند و ممکن است به بی‌خانمانی روی آورند. اگر از همان ابتدا به جای خرید زمین، همین زمین‌های دولتی به مردم داده می‌شد و امکان دریافت وام وجود داشت، همین مردم سازه‌های مستحکم‌تری می‌ساختند.

وی درباره لزوم سند زدن خانه‌های قولنامه‌ای از سوی دولت افزود: علت اصلی قولنامه‌ای بودن این املاک این است که، چون خارج از محدوده تعیین‌شده شهری قرار گرفته‌اند، مسئولان به آنها سند رسمی نمی‌دهند. با این حال، توزیع وسیع زمین نه تنها سوداگری را افزایش نمی‌دهد، بلکه سوداگری زمین را از بین می‌برد. احتکار زمین تنها زمانی رخ می‌دهد که کمبود عرضه وجود داشته باشد؛ وقتی عرضه به میزان کافی باشد، احتکار معنایی ندارد.

مشهودی در مورد تامین بودجه زیرساخت‌های ساخت مسکن جدید تاکید کرد: تامین آب، برق، گاز و ارائه خدمات شهری از وظایف اصلی دولت است. وقتی منطقه‌ای به عنوان شهر یا شهرک رسمی اعلام شود، شهرداری موظف به ارائه خدمات است. در صورت کمبود بودجه نیز باید بودجه به‌گونه‌ای تقسیم شود که همه جامعه از آن بهره‌مند شوند، نه اینکه ۱۰ درصد در رفاه باشند و باقی مردم محروم بمانند.

چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال

این کارشناس بازار مسکن با ارزیابی وضعیت فعلی بازار و سرمایه‌گذاری در آن گفت: تا زمانی که وضعیت اقتصادی متزلزل باشد، سرمایه‌گذاری ناچاراً کاهش می‌یابد و حتی ممکن است در آینده در بخش‌های شهری با کمبود مسکن مواجه شویم. با این حال، اقداماتی نظیر ساماندهی ۱۱ تا ۱۳ میلیون مسکن غیررسمی می‌تواند فشار را از بازار مسکن داخل شهر‌ها کاهش دهد.

وی درباره چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان سال به خریداران توصیه کرد: تا پایان سال، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت بازار مسکن دیده نمی‌شود، چراکه ساخت مسکن فرآیندی زمان‌بر است. با این حال، کسانی که تمکن مالی دارند می‌توانند از شرایط رکود موجود استفاده کرده و با خرید مسکن سود ببرند. البته از نظر جذابیت سرمایه‌گذاری، مسکن در مقایسه با بازار‌های موازی پرنقدشونده مانند طلا و ارز، ارزش سرمایه‌گذاری کمتری دارد و نمی‌تواند با آنها رقابت کند.