اعداد شوکه‌کننده برای خانه‌سازی دولتی | رقمی معادل کل نقدینگی اقتصاد

علی عسگری، مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن، سرپرست سابق بانک مسکن و رییس اسبق سازمان امور مالیاتی، در همایش آینده صنعت ساختمان ایران که در حاشیه بیست و ششمین نمایشگاه صنعت ساختمان برگزار شد اعلام کرد: برای ساخت مسکن دو میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکن مهر، خط اعتباری ۵۰هزار میلیارد تومانی اختصاص یافت. امروز برای اتمام باقی‌مانده مسکن مهر که حدود ۵۰ تا ۶۰ هزار واحد است حداقل به همین میزان نقدینگی نیاز است.

وی افزود: ساخت مسکن مهر به قیمت امروز معادل ۳ هزار و ۵۰۰ هزار میلیارد تومان پول می‌خواهد. نهضت ملی به قیمت امروز ۷۰۰۰ هزار میلیارد تومان یعنی به اندازه نصف کل نقدینگی اقتصاد پول می‌خواهد و اگر بخواهیم آن را تمام کنیم ۱۴۰۰۰هزار میلیارد تومان پول نیاز است؛ یعنی معادل کل نقدینگی اقتصاد. پس باید برخی عدد و رقم‌ها را فراموش کرد و فراموش کرد که این ارقام با رقم‌های تسهیلات بانکی و ظرفیت‌های بازار سرمایه قابل تامین است.

عسگری درباره وضعیت تأمین مالی بخش مسکن نیز گفت: چه در نظام بانکی و چه در بازار سرمایه، ظرفیت‌های تأمین مالی محدود است. بانک‌ها با محدودیت‌های جدی برای تأمین مالی بخش مسکن مواجه هستند و منابع کافی برای پاسخگویی به همه نیاز‌ها را در اختیار ندارند. بازار سرمایه نیز در حد ظرفیت خود می‌تواند در این زمینه نقش‌آفرینی کند.

واقعیت‌ها را فراموش نکنیم/با فکت‌های اقتصادی سیاست‌گذاری کنیم

عسگری با تاکید بر اینکه در حوزه تامین مالی مسکن باید به فکت‌های اقتصادی نگاه کرد، افزود: اگر یک سری واقعیت‌های اقتصادی را در نظر بگیریم شاید تصمیمات بهتری بگیریم.

وی با اشاره به برخی تصورات نادرست که با تامین مالی از مسیر بازار سرمایه می‌توان تمام مشکلات تامین مالی مسکن را پوشش داد و برطرف کرد گفت: در حال حاضر، سهم بورس در تامین نقدینگی اقتصاد ایران زیر ۲۰ درصد است و هنوز هم بار اصلی بر عهده بانک هاست؛ بنابراین نباید تصور کرد که بازار سرمایه می‌تواند کل مشکلات تامین مالی را حل کند.

بانک‌ها توان تامین مالی مسکن ندارند

عسگری با اشاره به عملکرد بانک مسکن در طرح‌های حمایتی مسکن گفت: بانک مسکن حداکثر ظرفیت خود را برای تأمین مالی پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر و نهضت ملی مسکن به کار گرفته است، اما اکنون برای تکمیل همین پروژه‌هایی که درگیر آنها هستیم، با مشکلات زیادی مواجهیم. وی افزود: با توجه به تراز منفی حدود ۱۳۰ هزار میلیارد تومانی بانک مسکن، امکان انجام فعالیت‌های بیشتر بسیار محدود است. حتی افزایش سرمایه در محدوده ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومان نیز نمی‌تواند به‌تنهایی تحول قابل‌توجهی در ظرفیت تأمین مالی ایجاد کند.

مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن گفت: بانک‌ها هم در حال حاضر توان تامین مالی و حل مشکلات مسکن را ندارند و بازار سرمایه هم اگرچه ظرفیت دارد، اما توان حل همه مشکلات را ندارد.

به گفته وی کف نرخ تمام شده پول در صندوق‌ها و سکو‌های بازار سرمایه کف نرخ آنها حدود ۳۷ تا ۵۳ درصد است و نمی‌توان برای تامین مالی ارزان‌قیمت وبلندمدت بازار مسکن روی آنها حساب باز کرد. در واقع استفاده از این روش‌ها در برخی جا‌ها ممکن است اقتصادی باشد و در برخی موارد اقتصادی نباشد.

مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن، با اشاره به وضعیت تقاضا در بازار مسکن گفت: تنها حدود ۱۰ درصد از مشتریان ما در گروه مالی مسکن، مشتریان خانه‌اولی هستند و بخش عمده مشتریان را افرادی تشکیل می‌دهند که چند واحد مسکونی دارند.

مازاد مسکن در آینده نزدیک

وی افزود: با توجه به نرخ فعلی ساخت‌وساز، نرخ رشد جمعیت و نرخ ازدواج و طلاق، در سال‌های آینده با مازاد عرضه مسکن مواجه خواهیم شد. نباید این موضوع را نادیده بگیریم که بخشی از واحد‌های ساخته‌شده در سال‌های آینده برای فروش عرضه خواهند شد و صاحبان این واحد‌ها ممکن است برای خرید و فروش مجدد آنها و تأمین مالی، به تسهیلات بانکی نیاز داشته باشند.

بخش ساختمان فقط «مسکن» نیست

مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن با تأکید بر ضرورت تفکیک میان «بخش مسکن» و «بخش ساختمان» در اقتصاد اظهار کرد: نباید میان بخش مسکن و ساختمان اشتباه شود. بخش ساختمان در حساب‌های اقتصادی، بخشی از سرمایه‌گذاری در اقتصاد محسوب می‌شود. سرمایه‌گذاری در اقتصاد تنها به ساختمان محدود نیست و بخشی از آن در ساختمان و بخشی دیگر در تجهیزات انجام می‌شود.

وی ادامه داد: وقتی رشد سرمایه‌گذاری در اقتصاد، به‌ویژه در شرایطی که رشد سرمایه‌گذاری بیش از ۱۵ تا ۲۰ درصد منفی است، کاهش می‌یابد، طبیعی است که سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان نیز با افت مواجه شود؛ بنابراین نمی‌توان کاهش رشد بخش ساختمان را صرفاً به شرایط بازار مسکن نسبت داد.

واقعیت‌ها مبنای سیاست‌گذاری شود

مدیرعامل گروه مالی بانک مسکن با انتقاد از تعدد قوانین در حوزه مسکن و ساختمان گفت: در اقتصاد و به‌ویژه در بخش ساختمان و مسکن، قوانین متعددی وضع شده است و در بسیاری از موارد، هر جا قانون جدیدی گذاشته‌ایم، مشکلات بیشتر شده است. کاش در حوزه مسکن دیگر قانون‌گذاری نکنیم و اجازه دهیم واقعیت‌های اقتصادی، اجتماعی و محیط‌زیستی مبنای تصمیم‌گیری قرار گیرد.

تهران قابلیت توسعه افقی ندارد

وی با اشاره به محدودیت‌های زیست‌محیطی و منابع آبی تهران اظهار کرد: امروز در تهران و در شعاع ۱۲۰ کیلومتری آن، به دلیل محدودیت منابع آب، امکان توسعه ساخت‌وساز جدید وجود ندارد و ساخت‌وساز باید عمدتاً در محدوده شهر‌ها و بافت‌های فرسوده دنبال شود.